서울북부지방법원 2026타경10384. 서울 노원구 상계동 벽산아파트 101동 15층 1507호가 임의경매에 나왔습니다. 감정가는 505,000,000원, 최저매각가도 같은 금액인 신건입니다. 현 소유자 정지인은 2021년 8월 소유권을 취득했고, 당시 등기상 거래가액은 565,000,000원입니다. 같은 해 11월 설정된 유안타저축은행의 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기상 권리 순서는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후 설정된 국세 압류와 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사실만으로 매수인의 인수 부담이 없다고 판단할 수는 없습니다. 매각물건명세서의 대항력 임차인 경고가 별도로 존재하기 때문입니다. 등기상 담보권의 소멸과 임차보증금 반환의무의 소멸은 서로 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10384 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 상계동 173-1 벽산아파트 101동 15층 1507호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 노원구 한글비석로 399 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 동일 평형 실거래 기준 전용 59.9㎡대 |
| 층수 / 구조 | 15층 건물 중 15층 · 방2·거실·주방/식당·화장실1·발코니 등 |
| 사용승인 | 1989.05.13 · 철근콘크리트조 |
| 단지 규모 | 1,590세대 |
| 소유자 | 정지인 · 2021.08.13 소유권이전 · 거래가액 565,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 505,000,000원 / 505,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2021.11.23 유안타저축은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 유안타저축은행주식회사 / 112,830,482원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 임대차 | 대항력 임차인 기재 · 보증금 및 미배당 인수액 미확인 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 별개
말소기준권리는 2021.11.23 설정된 유안타저축은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 이번 경매 신청채권자의 청구금액은 112,830,482원입니다. 이후 발생한 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 과거 서울특별시·국민건강보험공단·강동구의 압류등기는 이미 말소된 것으로 확인됩니다.
이 문구는 단순한 일반주의 사항이 아닙니다. 실제 낙찰자가 부담할 수 있는 임차보증금 반환의무와 직접 연결됩니다. 현재 임차인의 보증금·전입일·확정일자·배당요구 및 예상배당액을 확인할 수 없어 인수액을 확정할 수 없습니다.
임차인 신원과 보증금은 미확인 상태입니다. 감정평가서에도 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유자, 보증금 규모, 대항력 발생 시점, 우선변제 순위 및 배당 후 잔액을 반드시 확인해야 합니다. 특정 임차인의 확정일자나 보증금 액수를 추정해 채워 넣어서는 안 됩니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 일부만 변제된다면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 증가할 수 있습니다. 이러한 인수형 구조에서는 실질취득가가 보증금 수준으로 고정되는 현상이 발생할 수 있습니다.
따라서 이 사건의 505,000,000원이라는 최저가만을 최근 실거래 평균과 비교해서 투자 메리트를 확정할 수 없습니다. 인수액이 밝혀진 뒤 실질취득가 기준으로 시세를 다시 비교해야 합니다.
② 시세 비교 — 명목가격은 98.3%, 그러나 실질가격은 미상
상계동 벽산아파트의 동일 평형(전용 59.9㎡) 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 513,500,000원이고, 가장 최근 거래는 2026년 9월 540,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.9㎡ | 12층 | 540,000,000원 |
| 2026.08 | 59.9㎡ | 5층 | 550,000,000원 |
| 2026.07 | 59.9㎡ | 15층 | 493,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 1층 | 510,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 3층 | 509,000,000원 |
| 2026.04 | 59.9㎡ | 4층 | 515,000,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 2층 | 445,000,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 3층 | 480,000,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 6층 | 530,000,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 5층 | 535,000,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 8층 | 540,000,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 12층 | 515,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.9㎡ | 12건 | 513,500,000원 |
실거래 최저가는 445,000,000원, 최고가는 550,000,000원으로 거래가격의 편차가 상당합니다. 최근 12개월 평균 513,500,000원과 최저매각가 505,000,000원의 차이는 8,500,000원입니다. 즉, 신건 최저가는 최근 평균보다 약간 낮은 수준입니다.
가장 최근인 2026년 9월 거래가격 540,000,000원보다도 35,000,000원 낮습니다. 그러나 동일한 15층에서 2026년 7월 493,000,000원에 거래된 사례도 있습니다. 따라서 개별 호수의 층·향·수리 상태와 거래 시점에 따른 차이를 함께 고려해야 합니다. 실거래가가 모두 같은 가치를 뜻하는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 505,000,000원 가정)
아래는 신건 최저매각가를 기준으로 산정한 조건부 배당 추정입니다. 임차보증금 배당 및 세금 우선배당이 확정적으로 반영된 결과가 아닙니다. 특히 소유자 잔여액은 임차보증금 인수위험이 해소되었다는 증거가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,450,000원 |
| 1. 근저당 · 유안타저축은행주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(조건부) | — | 377,550,000원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당 배당은 채권최고액 기준입니다. 채권자의 실제 확정채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 임차인 배당, 당해세 및 최우선변제 등을 반영하면 소유자 잔여액과 매수인 인수액이 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 인하와 인수액을 함께 보아야 한다
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 소유자 잔여(추정) |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 505,000,000원 | 120,000,000원 | 377,550,000원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 404,000,000원 | 120,000,000원 | 277,560,000원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 323,200,000원 | 120,000,000원 | 197,875,200원 |
일반적인 권리 소멸형 물건이라면 유찰에 따라 최저매각가가 내려가는 것이 가격상 유리할 수 있습니다. 그러나 이 물건은 사정이 다릅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 크고 그 보증금이 배당에서 일부만 변제되는 경우, 낮아진 낙찰가만큼 인수 보증금이 늘어 실질취득가는 크게 달라지지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 노원구 중계동 소재 서울중계초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 4호선 상계역이 있습니다. 감정평가에서는 전반적인 교통상황을 양호하게 평가했습니다.
- 건물. 1989.05.13 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. 대상 호실은 15층 건물의 최상층인 15층에 있으며, 공부상 방2·거실·주방/식당·화장실1·발코니 등의 구조입니다. 노후 건물 특성상 옥상 방수, 누수, 배관과 내부 수리 상태를 점검할 필요가 있습니다.
- 단지 및 환금성. 1,590세대 규모이고 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 445,000,000원부터 550,000,000원까지 분포해 층·향·상태에 따라 가치 차이가 발생할 수 있습니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 3,568,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 아파트 용도에 대해 2025.10.20부터 2026.12.31까지 토지거래계약허가구역으로 지정된 사항이 있습니다. 경매취득에 대한 적용 및 이후 거래 제한 여부는 관할 기관에 별도로 확인해야 합니다.
- 건축 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 실제 내부 상태는 별도 점검이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인의 실체 확인. 매각물건명세서에 대항력 임차인이 기재되어 있으므로 실제 임차인의 신원·전입일·점유 개시일·임대차계약 내용 및 보증금을 확인해야 합니다.
- 배당요구 및 확정일자 확인. 임차인이 배당요구를 했는지, 확정일자 및 우선변제 순위는 어떻게 되는지 확인하고, 예상 미배당 보증금을 계산해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰예정가에 인수할 미배당 보증금과 추가 취득비용을 합산해야 합니다. 최저매각가 505,000,000원만으로 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다.
- 점유 및 명도. 감정평가에서 임대관계가 미상인 상태이므로 실제 점유자를 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인은 보증금 반환과 인도 문제가 연결될 수 있습니다.
- 당해세 및 배당순위. 국세 압류와 과거 지방세 압류 이력을 고려해 조세채권의 실제 배당순위 및 추가 배당 부담을 확인해야 합니다.
- 입찰 자금. 매각기일은 2026.11.03입니다. 최저매각가뿐 아니라 입찰보증금, 잔금조달, 추가 인수채무 발생 가능성까지 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오 검증. 1회 유찰 시 404,000,000원, 2회 유찰 시 323,200,000원이라는 가격만 보고 접근하지 말고, 각 회차별 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 실거래 비교. 최근 평균 513,500,000원과 최신 거래 540,000,000원을 참고하되, 같은 15층 거래 493,000,000원도 함께 비교하고 내부 상태 및 수리비를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 미납 여부와 승계될 수 있는 비용을 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료, 감정평가서와 실거래 내역을 대조해야 합니다. 특히 명세서상 임차인 경고의 구체적 내용을 확인하기 전에는 인수 0원으로 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “98.3%보다 중요한 것은 미배당 보증금”
서울북부지방법원 2026타경10384 벽산아파트 1507호는 등기상 말소기준권리가 뚜렷하고, 동일 평형 실거래도 비교 가능한 물건입니다. 신건 최저매각가 505,000,000원은 최근 평균 513,500,000원의 98.3%로, 숫자만 보면 시장가격과 비슷하거나 약간 낮은 수준입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 가격 차이가 아닙니다. 매각물건명세서에 대항력 임차인이 기재되어 있고 미배당 보증금의 매수인 인수가 경고되어 있습니다. 임차보증금 규모가 확인되지 않아 매수인의 최종 부담도 확정할 수 없습니다. 배당 추정에서 인수액을 0원으로 가정했다고 해서 그 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
더구나 단지의 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 신건에 서둘러 응찰할 이유가 크지 않고, 유찰되더라도 보증금 인수가 있는 구조라면 명목 낙찰가 인하가 실질적인 취득비용 절감으로 이어지지 않을 수 있습니다.
결론은 권리 일부 명확, 임차인 인수위험 미해소, 가격 판단 보류입니다. 임차보증금과 배당 후 인수 잔액을 확인하고 실질취득가를 최근 시세와 비교하기 전까지는 보수적인 접근이 타당합니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가를 얼마나 낮추느냐보다 얼마의 보증금을 실제로 떠안게 되는지 정확히 밝혀내는 것입니다.
