인천지방법원 2025타경511058. 인천 서구 검암동 베틴하우스 5층 501호, 전용 59.93㎡ 다세대주택입니다. 소유자 이경미가 2016.08.09 거래가액 165,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 명의 채권최고액 120,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 중소기업은행 가압류와 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석에서 가장 중요한 임차인도 구조가 비교적 명확합니다. 안윤은 2018.02.14, 이선화는 2018.02.19 전입해 모두 말소기준일인 2016.08.09보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 판정되어 있고, 배당 여부와 별개로 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계 자체는 원문 서류를 통해 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511058 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 617-8 베틴하우스 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 59.93㎡ · 5층 건물 내 5층 501호 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 베틴하우스 8세대 · 2012.02.21 준공 |
| 소유자 | 이경미 (2016.08.09 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 70,658,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 87,460,862원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 임차인보다 말소기준일이 먼저다
현재 소유권 취득과 농협은행 근저당권 설정이 모두 2016.08.09에 이뤄졌고, 말소기준 역시 이날 설정된 농협은행 근저당입니다. 안윤·이선화의 전입은 각각 2018.02.14, 2018.02.19로 이후이므로 매각물건명세서상 대항력 없는 임차인입니다. 2024.04.18 중소기업은행 가압류 35,356,443원과 2025.07.28 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 후순위로 매각에 따라 소멸합니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안윤 | 2018.02.14 | 미상 | 2025.10.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이선화 | 2018.02.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 37.8%라는 숫자만 믿기엔 표본이 너무 적다
베틴하우스는 총 8세대이며 비교 대상 전용면적은 59.93㎡로 본건과 일치합니다. 제시된 실거래는 2021.09, 3층, 187,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 70,658,000원은 이 실거래 기준금액의 37.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 59.93㎡ | 3 | 187,000,000원 |
| 평균 | 59.93㎡ | 1건 | 187,000,000원 |
숫자만 놓고 보면 감정가 206,000,000원에서 3회 유찰돼 70,658,000원까지 내려온 상태라 할인 폭은 큽니다. 그러나 공개된 비교 거래가 2021.09 한 건뿐이므로 이 187,000,000원을 현재 시점의 확정 시세로 간주하기는 어렵습니다. 따라서 “37.8%이니 무조건 싸다”가 아니라, “권리 인수는 없지만 현재 거래가치 검증이 필요한 다세대주택”으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,658,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,671,844원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 68,986,156원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 35,356,443원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 70,658,000원을 가정한 추정입니다. 채권 총액 155,356,443원 가운데 예상 배당액은 68,986,156원이고 미배당액은 86,370,287원입니다. 농협은행 근저당은 채권최고액 기준으로도 전액 배당되지 않으며 중소기업은행 가압류는 배당이 없습니다. 그러나 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 70,658,000원 | 68,986,156원 | 86,370,287원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 49,460,600원 | 48,170,309원 | 107,186,134원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 34,622,420원 | 33,599,216원 | 121,757,227원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 5층 철근콘크리트구조 건물 내 5층 501호입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 간재울중학교 남동측 인근으로, 주변에는 다세대·연립주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 인천2호선 검바위역이 있어 대중교통 이용편익은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 서측에 폭 약 8미터 내외의 도로가 소재합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1구획정리)이며 과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 236.8㎡, 지목 대, 공시지가 1,817,000원/㎡이며 토지 이용상황은 다세대로 제시돼 있습니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 베틴하우스는 8세대이며 확인된 동일면적 실거래가 1건뿐입니다. 거래 표본이 적은 만큼 매각가격 자체보다 재매각 가능성과 실제 수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 안윤·이선화 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서·현황조사 원문을 다시 대조하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.08 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 내용을 등기부와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 실거래 표본 한계. 비교 가능한 거래가 2021.09의 187,000,000원 한 건뿐입니다. 37.8%라는 비율만으로 현재 시세 대비 저가라고 단정하지 마세요.
- 3회 유찰 원인 점검. 권리보다 다세대주택의 수요·건물 상태·층·주차·관리 상태 등 가격 외 요인이 반복 유찰에 영향을 줬는지 현장을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 크더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액과 매수인의 인수부담을 혼동하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 임차인이 확인된 물건인 만큼 낙찰 후 실제 점유자와 인도 시기, 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 판단은 단순하지 않다”
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2016.08.09 농협은행 근저당이 말소기준이고, 안윤·이선화의 전입은 모두 2018년으로 후순위입니다. 후순위 가압류도 매각으로 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 숫자 하나만 보고 결론내리기 어렵습니다. 감정가 206,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 70,658,000원까지 내려왔고 제시된 실거래 기준값 187,000,000원의 37.8%에 불과하지만, 비교 표본 자체가 2021.09 한 건입니다. 여기에 8세대 다세대주택과 3회 유찰이라는 환금성 신호가 겹칩니다. 결론은 “권리 인수는 낮지만, 현재 시세와 재매각성을 직접 검증한 뒤 가격을 정해야 하는 물건”입니다.
