의정부지방법원 2025타경5410. 경기도 파주시 탄현면 법흥리 1652-246, 헤이리마을길 70-20에 위치한 갤러리청연본동 관련 경매입니다. 감정평가상 공부 용도는 제2종근린생활시설이며, 사건상 물건종류는 기타 + 토지입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라는 내용이 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 주거용 아파트 경매와 달리 토지·건물의 매각 범위, 실제 점유 상황, 상가 임차권을 함께 검토해야 하는 물건입니다.

등기부의 핵심은 2019년 8월 28일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이며 말소기준권리로 지정되어 있습니다. 그 이후 설정된 강남신용협동조합의 근저당권과 주식회사 네잎클로버의 임차권등기는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 등기권리의 소멸과 모든 임차인의 대항력 부재는 별개의 문제입니다. 현황조사에 등장하는 2층·3층 점유자의 권리관계를 추가 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차권 확인 필요

등기부상 과거 한국씨티은행·우리은행·백석농업협동조합의 근저당권은 이미 말소되었습니다. 국을 권리자로 하는 압류 역시 말소 기록이 확인됩니다. 현재 경매 권리분석에서 중심이 되는 것은 하나은행 근저당권과 그 이후 등기된 강남신용협동조합 근저당권, 상가건물임차권 및 경매개시결정입니다.

② 임차인 분석 — 2층·3층 점유관계가 핵심

현황조사 및 등기부에서 확인되는 임차 관련 기재는 3건입니다. 보증기관 대위신고는 확인되지 않습니다. 다만 3층에는 윤종훈과 주식회사 네잎클로버가 각각 기재되어 있으므로, 이들이 독립된 임차인인지, 점유관계가 서로 연결되는지는 확인이 필요합니다. 기재 3건을 곧바로 독립된 임대차계약 3건으로 확정해서는 안 됩니다.

네잎클로버의 1차·2차 보증금은 계약별 기재 금액으로, 합산 보증금으로 취급하지 않습니다. 대항력은 점유·사업자등록 등 요건과 말소기준권리의 선후관계를 확인해 판단해야 합니다.

③ 3층 임차권등기 — 네잎클로버의 권리

네잎클로버의 임대차계약일, 점유개시일, 사업자등록신청일은 모두 하나은행 근저당권 설정일인 2019.08.28 이후입니다. 따라서 기재된 날짜만으로는 말소기준권리에 앞서는 대항력을 인정할 근거가 확인되지 않습니다. 임차권등기 역시 2025.06.02에 이루어졌으며, 등기부상 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류되어 있습니다.

다만 실제 계약의 변경·승계 여부와 점유관계, 임차권등기에 따른 기존 권리의 보전 여부 등은 원본 서류를 대조해야 합니다. 특히 3층에 윤종훈도 기재되어 있어 동일 공간의 점유·임대차 관계를 구분하는 작업이 필요합니다.

④ 가격 분석 — 감정가 2,416,199,800원의 경쟁력은 미확인

현재 감정가와 최저매각가는 모두 2,416,199,800원입니다. 유찰 이력이 없는 신건으로 감정가의 100%에서 매각이 시작됩니다. 하지만 이 물건과 비교할 수 있는 최근 실거래 평균·최신 거래가격·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다.

유찰로 최저매각가가 낮아지는 것은 사실이지만 그 자체로 시세 대비 저렴해졌다고 볼 수는 없습니다. 일반 주거용 아파트와 달리 근린생활시설과 토지가 포함된 물건은 위치·건물 용도·임대수익·유지관리 상태 및 거래 사례에 따라 가격 편차가 클 수 있습니다. 실제 가격 경쟁력은 비교 가능한 거래 사례와 수익성을 확인한 후 판단해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 2,416,199,800원 가정)

하나은행·강남신용협동조합의 채권액은 채권최고액 기준이며 실제 확정채권액 또는 최종 배당액과 다를 수 있습니다. 신청채권자 청구금액은 961,691,264원입니다. 집행비용은 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제 및 미확정 임차보증금은 반영하지 않았습니다.

위 시뮬레이션에서는 집행비용 26,561,998원, 근저당권자에 대한 예상배당 합계 1,440,000,000원을 반영하고, 소유자 잔여액을 949,637,802원으로 계산합니다. 그러나 이는 배당의 우선순위와 실제 임차인 채권을 모두 확정한 결과가 아닙니다. 특히 임차인의 우선변제권·최우선변제권 및 조세채권에 따라 배당결과가 달라질 수 있습니다.

⑥ 유찰 시 배당 변화 — 소유자 잔여액 감소

제시된 회차별 계산에서는 근저당 채권 합계 1,440,000,000원이 모두 배당되는 것으로 추정됩니다. 유찰이 진행되면서 줄어드는 부분은 주로 소유자 잔여액입니다. 다만 이러한 계산은 임차인 우선변제채권과 조세채권 등을 제외한 모형이므로 최종 배당을 보장하지 않습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 탄현면 법흥리 헤이리마을 내부에 위치합니다. 주변에는 단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물 용도. 공부상 제2종근린생활시설이며, 철근콘크리트구조의 지상 3층 및 지상 1층 건물이 기재되어 있습니다. 태양광 및 위생설비가 설치되어 있습니다.
• 용도지역. 계획관리지역, 개발진흥지구, 상업용지, 제2종지구단위계획구역 등으로 기재되어 있습니다.
• 토지이용 제한. 헤이리마을 문화지구, 군사시설 관련 제한보호구역, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 기재의 적용 대상도 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린생활시설과 토지로 구성된 물건의 특성상 일반 주거용 아파트보다 매수 수요와 사용 목적이 제한될 수 있습니다. 비교 가능한 거래사례가 확인되지 않아 실제 환금성은 별도 검증이 필요합니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 2층 점유자 확인. 모씨의 점유 형태, 계약일, 보증금, 사업자등록 또는 전입 관련 날짜를 확인하여 말소기준권리와 선후관계를 판단해야 합니다.
• 3층 점유관계 확인. 윤종훈과 주식회사 네잎클로버가 각각 어떤 권원으로 3층에 기재되어 있는지, 동일 임대차와 관련되는지 확인해야 합니다.
• 네잎클로버 임차권 확인. 1차·2차 보증금의 관계, 임차권등기명령, 확정일자, 점유·사업자등록 내역 및 배당요구 사항을 원본으로 확인해야 합니다.
• 임차보증금 인수 재계산. 선순위 대항력과 미배당 보증금이 확인되면 매수인 실질취득가에 합산하고, 그 금액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 매각대상 특정. 본동·별동·토지의 포함 범위와 제시외 건물의 소유·이용 관계를 확인해야 합니다.
• 실거래 및 수익성 검증. 동일 지역의 유사 근린생활시설 거래와 실제 임대수익, 공실 가능성 및 관리비용을 확인하여 입찰가 상한을 설정해야 합니다.
• 공법상 제한 확인. 문화지구·군사시설 관련 제한·지구단위계획 및 토지거래허가 적용 여부를 관계 기관 자료로 점검해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 서류를 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리”와 “안전한 매수”는 다르다

이 물건의 말소기준권리는 2019년 하나은행 근저당권으로 명확합니다. 후순위 근저당권과 임차권등기의 소멸 구조 역시 비교적 분명하게 확인됩니다. 그러나 권리분석의 결론을 여기서 끝내기는 어렵습니다.

2층 모씨와 3층 윤종훈의 보증금·대항력 판단이 완료되지 않았고, 네잎클로버 임차권등기의 실질적인 권리관계도 추가 확인이 필요합니다. 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수가 0원으로 계산되지만, 실제로 선순위 대항력과 미배당 보증금이 존재하는지 확인하지 않은 상태에서 이를 확정된 인수액으로 볼 수 없습니다.

가격 측면에서도 현재 최저매각가 2,416,199,800원이 시장가격보다 유리하다는 근거가 확인되지 않았습니다. 유찰에 따른 최저가 인하만으로 안전마진이 확보되는 것은 아니며, 실제 임차인 인수액까지 고려한 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.

종합적으로 등기상 말소 구조는 확인되지만, 임차·매각 범위·시세 검증이 선행되어야 하는 조건부 검토 물건입니다. 신건 단계에서는 적극적인 가격 평가보다 점유 및 임차권 원본 확인을 우선하는 접근이 적절합니다.