의정부지방법원 2025타경5892. 경기도 파주시 문발동 헤르만하우스 105동에 위치한 집합건물입니다. 사건상 물건 용도는 근린주택으로 기재되어 있으나, 감정평가상 지상 1층과 2층은 연립주택, 지하 1층은 세대다목적실로 이용 중입니다. 따라서 일반 아파트와 동일한 기준으로 가격이나 활용도를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

등기부상 말소기준권리는 2013년 11월 26일 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 와이즈엠대부주식회사의 근저당권과 경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 반면 2019년 8월 27일 전입한 홍성민의 점유가 확인되므로 임차인의 보증금 및 실제 점유범위는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 중소기업은행

현재 권리분석의 출발점은 을구 3번 중소기업은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 324,000,000원이었고, 2021년 6월 28일 288,730,800원으로 변경되었습니다. 이후 설정된 와이즈엠대부주식회사의 근저당권은 채권최고액 390,000,000원으로 매각 시 소멸 대상입니다.

과거 하나은행 근저당권과 이주헌 근저당권은 이미 말소되었으며, 신탁 관련 등기도 해소된 이력이 확인됩니다. 2026년 1월 13일 국 명의의 압류는 말소기준권리 이후 등기되어 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있지만, 조세채권의 실제 배당순위와 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 전입은 늦지만 점유 확인 필요

③ 시세 비교 — 지표상 107.8%, 직접 비교는 제한적

헤르만하우스1단지(101동~105동)는 총 51세대로, 준공일은 2005.10.18입니다. 제시된 전체 실거래 7건 평균은 634,142,857원이고, 최근 12개월 평균으로 표시된 5건 집계액은 632,000,000원입니다. 신건 최저가 681,000,000원은 이 최근 평균 지표의 107.8%입니다.

제시된 가격 추세는 -1.2%로 하락 방향입니다. 최근 평균 지표 자체도 최저가보다 낮아 신건의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 다만 비교면적이 다른 만큼 동일 이용형태와 면적의 거래를 다시 확보한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 681,000,000원 가정)

채권최고액 기준의 단순 배당 추정입니다. 총 채권액 714,000,000원, 채권자 예상배당 671,790,000원, 미배당 42,210,000원입니다. 집행비용과 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 인수액 구분

유찰 시 매각대금이 낮아지면 후순위 채권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 이 사건에서 제시된 미배당액은 매수인이 인수해야 하는 채무와 다릅니다. 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 분석되어 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주출판도시 동측 인근에 위치하며 공동주택, 근린생활시설, 농경지와 임야가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조, 지하 1층·지상 2층 구조이며 기본 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 공시지가 지표는 1,121,000원/㎡입니다.
• 규제. 국가산업단지, 군사시설 관련 제한보호구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 토지이용 제한이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표시되어 있으므로 현행 지정 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 51세대 규모의 연립주택형 단지로, 일반적인 대규모 아파트와는 거래 특성이 다를 수 있습니다. 현재 비교 표본도 면적이 일치하지 않아 적정 매도가격을 바로 산출하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 재검증. 분석상 대상면적 35.91㎡와 거래 표본 84.55㎡의 차이를 확인하고, 동일 면적·이용형태의 거래를 확보해 가격을 다시 산정하세요.
• 공부·현황 일치 확인. 공부상 1층 5호와 현황 105호가 동일한 매각목적물인지 집합건축물대장·도면·현장 표시를 대조하세요.
• 지하 공용부분. 지하 세대다목적실의 호별 개별 사용이 어떤 규약이나 사용승인에 근거하는지 확인하세요. 공용부분을 전유부분처럼 평가하는 것은 위험합니다.
• 임차인·명도. 홍성민의 점유범위, 임대차계약서, 보증금 및 확정일자를 확인하고 매수 후 인도 가능성을 검토하세요.
• 근저당 변경. 중소기업은행 채권최고액 변경등기와 배당표의 최초 채권최고액 적용 차이를 재검토하세요.
• 압류·조세. 파주세무서장 관련 압류의 조세채권 종류와 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 신건 681,000,000원, 1회 유찰 544,800,000원, 2회 유찰 435,840,000원을 비교하되 실제 시세 확인 없이 할인율만으로 응찰하지 마세요.
• 기타 비용. 공용부분 관리비 체납, 명도비용, 시설 보수와 기타 취득비용을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 안전한 가격은 아니다”

이 사건은 권리 인수 위험과 물건·가격 위험을 구분해야 하는 사례입니다. 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리가 소멸하고, 임차인 홍성민도 기준권리 이후 전입하여 제시된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원입니다.

그러나 신건 최저가 681,000,000원은 최근 평균 참고지표의 107.8%이고 가격 추세도 -1.2%입니다. 거래 표본은 대상 분석면적과 다르며 최신 거래 시점도 오래되었습니다. 여기에 공부와 현황의 호수 표시 차이, 지하 공용부분의 개별 사용, 실제 임차인 점유, 채권최고액 변경과 배당표의 차이까지 확인이 필요합니다.

권리상 인수는 0원, 가격은 보류, 물건 현황은 확인 필수. 신건에 서둘러 응찰하기보다는 동일 조건의 시세를 확보하고 매각범위·점유·공용부분 이용관계를 검증한 뒤 적정 응찰가를 판단하는 접근이 합리적입니다.