의정부지방법원 2025타경62257. 고양시 덕양구 신원동의 신원마을고양삼송아이파크 807동 14층 1402호가 경매 대상입니다. 건물은 지하 2층·지상 23층 구조이고, 해당 호실은 14층에 위치합니다. 외형상 일반적인 아파트 경매로 보이지만, 등기부의 소유관계와 경매개시결정을 확인하면 이야기가 달라집니다.
이홍순과 정미란이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 그런데 갑구 4번 경매개시결정은 ‘이홍순지분강제 경매개시결정’으로 기재되어 있습니다. 즉, 매각 대상은 이홍순의 공유지분이며, 정미란의 공유지분은 경매 대상에 포함되지 않습니다. 근저당권이 매각으로 소멸하는 것으로 분석되더라도 공유관계가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62257 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 신원동 600 신원마을고양삼송아이파크 제807동 제14층 제1402호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 신원3로 20 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 23층 · 14층 1402호 |
| 등기부상 소유자 | 이홍순(1/2), 정미란(1/2) |
| 매각 대상 | 이홍순 공유지분 1/2 |
| 감정가 / 최저가 | 387,500,000원 / 387,500,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 진성피엠아이 / 83,681,168원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 임대관계 | 미상 · 확인된 임차인 신고 내역 없음 |
| 등기부 발급일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 중요한 공유지분
말소기준권리는 2015.06.23 설정된 우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 220,000,000원이었지만, 2024.01.05 변경등기를 통해 166,580,000원으로 감액되었습니다. 같은 은행의 두 번째 근저당권도 최초 110,000,000원에서 84,340,000원으로 변경되었습니다.
그 이후 설정된 중소기업은행 근저당권은 채권최고액 120,000,000원이며, 2025.02.10 주식회사 진성피엠아이의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 기존 페퍼저축은행 근저당권은 2016.05.13 이미 말소된 상태입니다.
② 임차·점유 및 지분 매각 위험
확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가 요항에서는 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 확실히 없다고 단정하거나, 대항력 있는 임차인이 전혀 존재하지 않는다고 확정하기는 어렵습니다. 실제 점유자와 전입·임대차 관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.
| 점검 대상 | 확인된 사실 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 | 신고 내역 없음 · 임대관계 미상 | 대항력·보증금 관계 추가 확인 |
| 공유자 이홍순 | 지분 2분의 1 · 경매 대상 | 매각 시 해당 지분 이전 |
| 공유자 정미란 | 지분 2분의 1 · 매각 대상 아님 | 공유관계 존속 |
| 매수인 인수 | 예상배당상 0원 | 금전적 인수와 점유·공유 문제 별도 |
③ 가격 판단 — 신건 387,500,000원의 의미
현재 감정가와 최저매각가는 모두 387,500,000원입니다. 아직 유찰되지 않았으므로 감정가의 100%에서 시작하는 신건입니다. 하지만 매각 대상이 전체 아파트가 아닌 공유지분 1/2이라는 점을 먼저 반영해야 합니다.
동일 단지·동일 면적대의 비교 실거래가격을 확인할 수 없는 상태이므로 최저매각가가 최근 시세보다 높은지 낮은지 단정할 수 없습니다. 일반 아파트 전체 소유권의 거래가격을 공유지분 낙찰가에 그대로 대입하는 것도 적절하지 않습니다. 가격 메리트는 검증 전까지 인정하기 어렵습니다.
| 경매 회차 | 매각 기준금액 | 감정가 대비 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 387,500,000원 | 100% | 0원 |
| 1회 유찰 가정 | 310,000,000원 | 80% | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 248,000,000원 | 64% | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 387,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 배당계산상 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,225,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행(을구 1번) | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 근저당 · 우리은행(을구 2번) | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 51,275,000원 |
| 4. 강제경매 신청채권자 · 진성피엠아이 | 83,681,168원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 채권최고액 등을 기초로 한 추정 배당입니다. 특히 우리은행 을구 1번과 2번의 배당계산상 채권액은 각각 220,000,000원과 110,000,000원으로 반영되어 있으나, 등기부에는 2024.01.05 각각 166,580,000원과 84,340,000원으로 감액된 변경등기가 존재합니다. 실제 배당은 변경된 담보한도, 확정 채권액, 집행비용, 선순위 채권 및 매각 대상 지분에 대한 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 요약 | 금액 |
|---|---|
| 배당계산상 채권총액 | 533,681,168원 |
| 예상 채권자 배당총액 | 381,275,000원 |
| 예상 미배당 총액 | 152,406,168원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
이 배당 가정에서는 중소기업은행이 일부만 배당받고, 신청채권자인 진성피엠아이는 83,681,168원 청구액에 대해 배당 0원으로 계산됩니다. 전체 예상 미배당액은 152,406,168원입니다. 다만 일반적인 후순위 채권의 미배당액과 매수인이 인수하는 금액은 구별해야 하며, 주어진 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 덕양구 신원동 소재 신원고등학교 북서측 인근입니다. 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다. 외곽 공도와 단지 내 도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 아파트로, 위생·급배수·승강기·소방·지하주차장·난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역(삼송택지개발)에 해당합니다. 택지개발지구와 수도권 과밀억제권역 등의 제한사항이 확인됩니다.
- 교육환경. 신원초등학교·신원중학교·신원고등학교와 관련된 교육환경 보호구역 지정사항이 있습니다.
- 거래규제. 외국인 등 대상 주택용 토지거래계약 허가구역 지정사항이 있으므로, 해당 여부와 적용 조건을 확인해야 합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 아파트라는 물건의 일반적인 거래 가능성과 이번 경매의 공유지분 1/2에 대한 거래 가능성은 구분해야 합니다. 전체 아파트의 입지와 별개로 지분만 매수할 수요는 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 확인. 매각물건명세서에 명시된 지분 매각 조건과 경매개시결정의 이홍순 지분 1/2 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 감정가 산정 범위. 감정가 387,500,000원이 실제 매각 지분에 대해 어떤 평가방법과 기준으로 산정되었는지 확인해야 합니다.
- 공유자 관계. 정미란의 1/2 지분이 남는 구조에서 사용·수익 합의 여부와 공유물분할 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 전입·임대차 계약, 보증금 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 담보권 변경. 우리은행 근저당권의 변경 후 채권최고액과 실제 채권액을 대조하고, 각 담보권이 어느 지분에 설정되었는지 확인해야 합니다.
- 예상배당 재검증. 최초 채권최고액 기준 배당계산과 변경등기 이후의 실제 담보한도에 차이가 있으므로 배당 순위와 액수를 다시 확인해야 합니다.
- 입찰가격. 1회 유찰 시 310,000,000원, 2회 유찰 시 248,000,000원이라는 가격만으로 저평가라고 단정하지 말고 지분가치와 전체 소유권의 비교 시세를 검증해야 합니다.
- 명도·관리비. 현재 점유상태와 공유자의 권리관계, 공용부분 관리비 체납 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 채권계산서 등 원본을 대조하고 지분경매에 관한 전문가 검토를 거쳐야 합니다.
맺으며 — “인수 0원보다 지분 1/2가 중요하다”
이 경매는 표면적으로 감정가 387,500,000원의 아파트 신건입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 낙찰자가 받는 권리는 아파트 전체가 아닌 이홍순의 공유지분 1/2입니다. 정미란의 나머지 지분은 그대로 존속하며, 점유·사용·처분 과정에서 공유관계를 해결해야 할 가능성이 있습니다.
또한 임대관계가 미상이고, 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 최저가의 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다. 여기에 우리은행 근저당권의 변경등기와 배당계산상 채권액의 차이도 있어 예상배당을 확정적인 결과로 취급하기 어렵습니다.
결론은 신건 입찰 보류 및 지분가치·점유관계·담보권 범위의 우선 검증입니다. 단순히 유찰되어 최저가가 내려가더라도 공유지분에 따른 제약이 없어지는 것은 아닙니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 할인받느냐에 앞서, 무엇을 취득하고 그 지분을 실제로 어떻게 활용·처분할 수 있느냐입니다.
