의정부지방법원 2025타경62290. 파주시 광탄면 신산리 24-6에 위치한 토지 및 지상 3층 건물의 경매입니다. 일반적인 주거용 아파트가 아닙니다. 현재 이용상태는 1층 음식점, 2층 사무실, 3층 스크린골프장이며, 음식점과 스크린골프장은 휴업 중으로 조사됐습니다. 소유자는 오이앤토건주식회사로 기재돼 있고, 광탄농업협동조합이 415,291,962원을 청구하며 임의경매를 신청한 사건입니다.

권리 구조의 출발점은 2022년 12월 7일 설정된 광탄농업협동조합의 근저당권입니다. 을구 1번 채권최고액 480,000,000원이 말소기준이고, 같은 날 설정된 을구 2번 근저당 900,000,000원과 후순위 윤명선 근저당 200,000,000원도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 중 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있어, 매수인 인수액이 최종적으로 0원이라고 단정하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 광탄농업협동조합 근저당

등기상 핵심은 을구 1번 광탄농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원으로, 토지 신산리 24-6과 공동담보 관계가 기재돼 있습니다. 같은 날 접수된 을구 2번 근저당권은 채권최고액 900,000,000원, 이후 설정된 을구 3번 윤명선 근저당권은 200,000,000원입니다. 이들 근저당권은 매각으로 소멸할 예정입니다.

갑구에는 광탄농업협동조합의 임의경매개시결정과 파주시 압류가 기재돼 있으며, 모두 말소기준 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 국민건강보험공단의 압류는 2026년 6월 26일 해제에 따른 말소가 기재돼 있습니다.

② 임차인·점유자 분석 — 미상 점유자가 핵심 변수

임차·점유 관련 기재는 3건입니다. 하영화와 메디포유 주식회사 남상형은 전입신고가 말소기준권리 설정일 이후이므로 대항력이 없는 것으로 판단돼 있습니다. 반면 주식회사로만 표시된 주거 점유자는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.

확인된 두 임차인의 보증금은 각각 30,000,000원과 15,000,000원입니다. 두 임차인 모두 말소기준권리 이후에 전입했으므로, 해당 전입신고를 기준으로 보면 매수인에게 보증금 반환을 주장할 대항력은 없습니다. 다만 대항력과 배당상 우선변제 여부는 별개이므로, 확정일자와 배당요구 요건은 구분해 확인해야 합니다.

특히 해당 점유자가 다른 법인 임차인과 별개의 주체인지, 실제 점유 공간은 어디인지, 계약상 임차인과 실제 사용자가 일치하는지부터 확인해야 합니다. 감정평가에서도 임대관계가 미상이고 2층 사무실 내부를 확인하지 못한 상태입니다. 명세서에 표시된 점유자를 임의로 제외하고 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 신건 1,907,967,000원의 적정성은 검증 필요

현재 매각 최저가는 감정가와 동일한 1,907,967,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 전액을 기준으로 응찰하는 구조입니다. 하지만 이 물건은 음식점·사무실·스크린골프장과 토지가 결합된 복합 이용 부동산으로, 일반적인 주거용 부동산보다 개별 입지와 영업·임대 가능성이 가격에 큰 영향을 미칩니다.

비교 가능한 최근 거래가격이나 임대수익을 확인하지 못한 상태에서 감정가를 곧 시장가격으로 받아들일 수는 없습니다. 특히 1층 음식점과 3층 스크린골프장이 휴업 중이고, 2층 사무실은 내부 확인이 되지 않았습니다. 이 상태에서는 현금흐름과 건물의 실질 활용도를 평가하기 어렵습니다.

회차별 수치는 채권최고액 등을 기준으로 한 예상 배당 시나리오입니다. 실제 채권잔액, 배당순위, 집행비용, 조세채권 및 임차인 우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 회차별 미배당액은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,907,967,000원 가정)

현재 신건 가격을 기준으로 한 배당 추정에서는 집행비용을 공제하고 근저당권자들에게 총 1,580,000,000원을 배당한 뒤 306,487,330원이 소유자에게 돌아가는 것으로 계산됩니다. 채권총액의 미배당액은 0원으로 추정돼 있습니다.

다만 이 계산은 근저당권의 채권최고액을 배당액으로 사용한 가정입니다. 광탄농업협동조합의 경매 청구액은 415,291,962원으로, 근저당 채권최고액과 실제 피담보채권액은 구분해야 합니다. 또한 임차인에 대한 별도 배당과 당해세·최우선변제가 반영되지 않아, 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 광탄면 신산리 신산초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주위는 음식점, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재한 지방도로변 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 용이하고 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 남서측 인근으로 78번 지방도가 통과하며 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 일반철골구조에 (철근)콘크리트지붕을 갖춘 지상 3층 건물입니다. 외벽은 불연패널·징크패널, 창호는 로이복층유리이며 기본적인 위생·급배수 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 현황 이용. 1층 음식점과 3층 스크린골프장은 휴업 중입니다. 2층은 사무실로 이용되나 내부 확인이 되지 않았습니다. 실제 영업 재개 및 임대 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 군사기지 및 군사시설 관련 제한보호구역과 45미터 위임 관련 사항도 기재돼 있습니다. 용도변경·증개축·개발 가능성은 관할기관 확인이 필요합니다.
• 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부는 표시되지 않았습니다. 다만 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 실제 현황과 매각 범위를 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 음식점·사무실·스크린골프장 복합 이용 건물로, 통상적인 주거용 부동산과 매수층이 다릅니다. 휴업 상태와 토지이용 규제를 고려할 때 매각·재임대에 걸리는 기간과 비용을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 점유자 권리. 주식회사로 표시된 점유자의 정확한 법인명, 점유 공간, 전입일, 임대차계약 내용, 보증금 및 대항력 여부를 확인하세요. 확인 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
• 임차인 배당·명도. 하영화의 배당요구와 메디포유 주식회사 남상형의 실제 계약 관계를 확인하고, 점유자별 명도 가능성과 비용을 검토하세요.
• 매각 범위. 토지와 건물의 일괄매각 범위, 제시외 건물의 위치 및 실제 포함 여부를 감정평가서·매각물건명세서·현장에서 대조하세요.
• 건물 실사. 휴업 중인 음식점과 스크린골프장의 시설 상태, 내부 확인이 되지 않은 사무실의 현황, 설비 정상 작동 여부를 점검하세요.
• 가격 검증. 인근 비교 거래, 토지 가치, 건물의 임대 가능 수입과 유지·보수 비용을 별도로 검토하세요. 감정가 자체를 시장의 적정 매수가로 확정하지 마세요.
• 개발·용도 제한. 자연녹지지역, 군사시설 제한보호구역, 가축사육제한구역의 실제 적용 내용을 관할기관에서 확인하세요.
• 체납 비용. 관리비, 공과금, 조세채권, 기타 매수인이 부담할 수 있는 비용의 존재와 범위를 확인하세요.
• 등기 원본. 소유권보존 등기 말소 표시와 공동담보 관계, 근저당권의 실제 피담보채권액, 경매개시 이후 권리 변동을 최종 확인하세요.
• 매각 일정. 2026.11.03 매각기일의 진행 여부와 최종 매각조건, 기일변경·취하·정지 여부를 법원 공고로 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 근저당보다 미상 점유자와 활용 가치가 관건”

이 사건은 말소기준권리만 보면 비교적 정리가 명확합니다. 광탄농업협동조합의 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 압류가 매각으로 소멸하는 구조이기 때문입니다. 그러나 권리분석을 여기서 끝내서는 안 됩니다.

임차·점유 관련 기재 3건 중 1건은 전입일과 보증금이 미상이고, 음식점과 스크린골프장은 휴업 중이며 사무실 내부도 확인하지 못했습니다. 더구나 토지에는 자연녹지지역 및 군사시설 관련 규제가 적용됩니다. 이러한 사정은 명도, 운영, 개발, 재임대 및 환금성에 모두 영향을 줄 수 있습니다.

최저가 1,907,967,000원이 적정한지도 아직 검증되지 않았습니다. 배당표상 인수액 0원은 어디까지나 확인된 권리와 추정 배당에 따른 조건부 수치입니다. 미상 점유자의 권리와 실제 점유 관계를 확정한 뒤 실질취득액을 계산해야 합니다.

결론은 권리 말소 구조는 긍정적이나, 점유·가격·활용성 검증 전 입찰 보류입니다. 이 물건의 핵심은 단순히 유찰을 기다리는 것이 아니라, 실제로 인수할 권리 없이 취득할 수 있는지와 현재 건물·토지의 가치가 매수가를 정당화하는지를 확인하는 데 있습니다.