의정부지방법원 2025타경63732. 고양시 일산서구 가좌동 가좌마을6단지벽산 아파트 602동 304호입니다. 거래 비교에 사용된 평형은 전용 약 101.98㎡로, 989세대 규모의 아파트단지에 속합니다. 현재 소유자 김승현은 2014년 2월 거래가액 289,000,000원으로 소유권을 취득했고, 2015년 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 289,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이후 신한카드의 가압류와 오케이에프앤아이대부주식회사의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 말소기준은 농협은행 근저당권으로, 후순위 가압류 등은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 다만 등기권리의 소멸과 임차인 보증금 인수는 별개 문제입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 사람이 존재하므로, 단순한 후순위 근저당·가압류 사건으로만 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63732 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1086 가좌마을 제602동 제3층 제304호 도로명주소: 경기도 고양시 일산서구 가좌2로 22 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 실거래 비교 전용면적 약 101.98㎡ · 주소상 3층 304호 |
| 소유자 | 김승현 (2014.02.26 소유권이전 · 거래가액 289,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 440,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 오케이에프앤아이대부주식회사 |
| 경매 청구금액 | 216,326,838원 |
| 말소기준권리 | 2015.12.11 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 289,200,000원 |
| 선순위 전입자 | 김서윤 · 2014.03.03 전입 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 감정평가상 이용 | 아파트 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입자
등기상 권리 흐름의 중심은 2015.12.11 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 289,200,000원이며 말소기준권리로 분류됩니다. 그보다 늦게 설정된 근저당권과 가압류는 원칙적으로 매각을 통해 정리되는 구조입니다. 2018년 민지용 명의 소유권이전청구권가등기는 2021.03.19 해제로 이미 말소됐습니다.
다만 을구 24번 근저당권은 2022.07.05 아프로파이낸셜대부주식회사 명의로 채권최고액 236,600,000원에 설정됐고, 2024.08.13 오케이에프앤아이대부주식회사 앞으로 이전된 내역이 존재합니다. 이는 말소기준보다 후순위이지만, 신청채권자의 권리 이전 관계와 실제 배당 순위는 별도로 확인해야 합니다.
선순위 전입자 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김서윤 304호 · 주거 |
2014.03.03 | 미상 | 대항력 有 말소기준 이전 전입 |
확인 필요 확정일자·배당요구 미상 |
인수 가능 미배당 보증금 미상 |
김서윤은 매각물건명세서·현황조사에 기재된 주거 점유자입니다. 전입일은 확인되지만 보증금, 월차임, 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 대항력의 실제 존속과 임대차보증금 인수 범위는 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 13.3% 높은 신건
같은 단지 가좌마을6단지벽산의 전용 약 101.98㎡ 실거래 12건을 비교했습니다. 전체 12건 평균은 399,875,000원이지만, 과거 높은 거래가를 포함하므로 현재 가격 판단에는 최근 12개월 거래 3건 평균 388,500,000원과 최신 거래가격 400,000,000원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 101.98㎡ | 8 | 400,000,000원 |
| 2025.10 | 101.98㎡ | 14 | 380,500,000원 |
| 2025.08 | 101.98㎡ | 19 | 385,000,000원 |
| 2025.03 | 101.98㎡ | 19 | 405,000,000원 |
| 2024.08 | 101.98㎡ | 10 | 430,000,000원 |
| 2024.08 | 101.98㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 2024.07 | 101.98㎡ | 19 | 455,000,000원 |
| 2024.04 | 101.98㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 2024.02 | 101.98㎡ | 3 | 375,000,000원 |
| 2023.11 | 101.98㎡ | 10 | 390,000,000원 |
| 2023.08 | 101.98㎡ | 17 | 448,000,000원 |
| 2023.08 | 101.98㎡ | 7 | 390,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 101.98㎡ | 3건 | 388,500,000원 |
| 전체 평균 | 101.98㎡ | 12건 | 399,875,000원 |
최저매각가 440,000,000원은 전체 12건 평균의 110.0%이며, 최근 12개월 평균을 기준으로 하면 113.3%까지 높아집니다. 최신 실거래인 2026년 3월의 400,000,000원보다도 40,000,000원 높습니다. 더구나 최근 거래가격의 이전 기간 대비 추세는 -3.8%로 하락 방향입니다.
과거 최고 거래가격이 455,000,000원이라는 이유로 현재 감정가를 저렴하다고 볼 수 없습니다. 최근 거래가격은 380,500,000원~400,000,000원 수준에 형성돼 있으며, 현 최저가 440,000,000원은 이를 웃돕니다. 최근 시세와 하락 추세를 동시에 고려하면 신건에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 440,000,000원 가정)
아래는 제시된 매각가 기준의 예상배당입니다. 선순위 전입자 김서윤의 보증금 배당과 후순위 근저당권 이전 관계에 따른 배당은 확정적으로 반영됐다고 볼 수 없습니다. 따라서 배당표상 잔여금은 실제 소유자 수령액을 보장하지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,800,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 289,200,000원 | 289,200,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,255,338원 | 7,255,338원 |
| 배당표상 잔여 · 소유자 교부 | — | 136,744,662원 |
집행비용 6,800,000원은 추정치입니다. 채권 배당액은 채권최고액·청구금액 기준의 가정이며 실제 채권잔액, 임차인 우선변제, 당해세, 최우선변제, 후순위 근저당권 배당관계 등에 따라 달라집니다. 신청채권자 오케이에프앤아이대부주식회사의 청구금액은 216,326,838원이지만 이 표에는 별도 배당액이 표시되지 않아 실제 배당 및 소유자 잔여금에 대한 확인이 필요합니다.
배당 및 유찰 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 440,000,000원 | 296,455,338원 | 0원 | 136,744,662원 |
| 1회 유찰 (80%) | 352,000,000원 | 296,455,338원 | 0원 | 49,816,662원 |
| 2회 유찰 (64%) | 281,600,000원 | 276,857,600원 | 19,597,738원 | 0원 |
미배당액은 표시된 채권 배당 시나리오의 부족액이며 매수인이 인수하는 임차보증금과 동일한 개념이 아닙니다. 임차보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았고 후순위 근저당권의 실제 배당도 검증되지 않았으므로 위 시나리오의 채권 배당·소유자 잔여 수치는 잠정적인 계산 결과입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 가좌초등학교 동측 인근입니다. 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 분포하는 주거지역으로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 대중교통 접근 여건은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 가좌마을6단지벽산은 989세대이며 준공일은 2005.09.22입니다. 감정요항에 따르면 급배수, 승강기, 난방, 화재탐지 및 전기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역(가좌구역)에 해당합니다. 교육환경 보호구역, 과밀억제권역 등의 제한사항도 존재합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항은 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 공시지가·건축물. 공시지가는 1,733,000원/㎡로 표시되며 위반건축물 여부는 위반 없음으로 확인됩니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있으나 건물 구조 설명의 층·호수 표기는 별도 대조가 필요합니다.
- 환금성. 동일 평형 실거래 표본은 존재하지만 전체 거래가격이 370,000,000원부터 455,000,000원까지 분산돼 있습니다. 최근 12개월 평균이 전체 평균보다 낮고 거래 추세도 -3.8%이므로, 과거 고가 거래를 현재 매각 가능가격으로 가정하는 것은 위험합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 이해관계인의 폐문 및 부재로 내부를 직접 확인하지 못했고, 외관·탐문조사 및 건축물현황도면에 따라 일반적인 이용·관리상태를 기준으로 평가했습니다. 내부 수리비 및 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 실체 확인. 김서윤의 실제 점유 여부와 임대차계약의 성립 시점, 보증금·월차임·계약당사자 관계를 확인해야 합니다. 주민등록 전입 사실만으로 모든 임대차 조건이 확인되는 것은 아닙니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 성립 여부와 배당요구 여부, 예상 배당금 및 잔여 보증금 승계 범위를 확인해야 합니다. 관련 사항이 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 계산하면 안 됩니다.
- 실질취득비용 재산정. 낙찰가뿐 아니라 미배당 보증금 인수액, 취득 관련 세금과 명도·수리비 등을 고려해야 합니다. 보증금 인수형이라면 유찰가가 내려가도 실질취득금액이 크게 내려가지 않을 수 있습니다.
- 최근 실거래 중심으로 가격 검토. 전체 평균 399,875,000원보다 최근 평균 388,500,000원과 최신 거래 400,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 최근 거래 추세 -3.8%도 입찰 상한에 반영해야 합니다.
- 신청채권자 배당관계. 오케이에프앤아이대부주식회사의 근저당권 이전 내역, 청구금액 216,326,838원, 실제 채권잔액과 배당 예상액을 재확인해야 합니다. 현재 예상배당표의 소유자 잔여금은 확정 금액이 아닙니다.
- 호수 일치 여부. 소재지는 602동 3층 304호이나 감정요항의 건물 구조 설명에는 6층 602호 표기가 있으므로, 감정평가서 원본과 등기부·건축물대장을 반드시 대조해야 합니다.
- 현장 점유·명도 조사. 임차인과 소유자의 실제 점유관계, 내부 상태, 수리 필요성, 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다. 선순위 임차인에 대한 명도는 보증금 반환 문제와 연결될 수 있습니다.
- 관리비 및 기타 부담. 미납 공용관리비, 당해세, 최우선변제, 취득비용 등의 추가 부담을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 대조한 뒤 권리 인수액과 입찰 가능 여부를 최종 판단해야 합니다.
맺으며 — “유찰보다 먼저, 보증금 확인”
이 물건의 감정가와 신건 최저가는 440,000,000원입니다. 같은 평형의 최근 12개월 실거래 평균 388,500,000원과 비교하면 113.3%에 해당하고, 최신 거래가격도 웃돕니다. 최근 시세 추세는 -3.8%로 하락 방향이므로 현재 신건 가격에 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
권리 측면에서도 말소기준보다 전입일이 빠른 김서윤의 보증금이 확인되지 않았다는 점이 핵심 변수입니다. 농협은행 근저당과 후순위 등기권리가 매각으로 소멸하더라도 선순위 임차보증금의 미배당 부분은 승계될 수 있습니다. 배당표상 인수액 0원을 신뢰해 실질취득비용을 440,000,000원으로 확정하는 것은 위험합니다.
제시된 1회·2회 유찰가격은 각각 352,000,000원과 281,600,000원이지만, 선순위 보증금 인수 가능성이 남아 있는 이상 낮아진 최저가가 곧 저렴한 실질취득가격을 의미하지 않습니다. 임대차관계와 인수액을 먼저 확인하고, 그 결과를 최근 시세와 비교한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다. 현재 결론은 가격 불리·인수 위험 미확정·입찰 보류입니다.
