41,160,000원
인천지방법원 2025타경511098. 문학동 375-10, 4층 401호 다세대주택입니다. 표면적인 숫자는 상당히 강합니다. 감정가 120,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가가 41,160,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 뒤 남는 보증금입니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권의 주민등록일자는 2020.06.03, 점유개시는 2020.06.01이고, 말소기준인 김현숙 근저당권은 2020.10.27 설정됐습니다. 대항력의 기준이 되는 점유·전입이 말소기준보다 빠릅니다.
보증금은 119,000,000원이고 확정일자는 2020.05.13, 배당요구도 있습니다. 현재 최저가 41,160,000원을 기준으로 집행비용 1,140,880원을 먼저 제하면 보증금에 배당되는 금액은 40,019,120원입니다. 미회수액 78,980,880원이 매수인 인수로 계산돼, 실제 부담은 41,160,000원 + 78,980,880원 = 120,140,880원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘어, 총 부담은 보증금 119,000,000원 부근에서 움직이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511098 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남구 문학동 375-10 4층401호 · 소성로318번길 17-18 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 제4층 제401호 |
| 소유자 | 조진형 · 2020.10.22 소유권이전 · 거래가액 119,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 41,160,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 133,589,726원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
| 말소기준 | 2020.10.27 을구 11번 근저당권 · 김현숙 · 채권최고액 130,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 보증금이 낙찰가를 압도한다
말소기준은 2020.10.27 김현숙 근저당권입니다. 이후 압류 5건과 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞선 주거 점유·전입입니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 2022.10.17 등기됐지만, 그 기초가 되는 임대차계약은 2020.05.11, 확정일자 2020.05.13, 점유개시 2020.06.01, 주민등록 2020.06.03으로 확인됩니다. 따라서 말소기준보다 선순위인 대항력 있는 보증금으로 계산해야 합니다.
② 임차·보증기관 신고 — 실제 임차인 0명
신고 1건은 보증기관 성격의 기록으로 분류합니다. 보증금 119,000,000원을 다른 임차인의 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
| 신고자 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 점유 2020.06.01 · 전입 2020.06.03 | 119,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 신고 |
확정일자 2020.05.13 · 배당요구 2022.10.17. 보증기관 신고는 실제 임차인 수에 중복 산입하지 않습니다.
③ 유찰이 늘어도 실질취득은 거의 줄지 않는다
대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 커집니다. 그래서 최저가만 보면 4,116만원까지 내려온 것처럼 보이지만, 실질취득은 감정가 120,000,000원 부근에 머뭅니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 41,160,000원 | 78,980,880원 | 120,140,880원 |
| 4회 유찰 시 | 28,812,000원 | 91,106,616원 | 119,918,616원 |
| 5회 유찰 시 | 20,168,400원 | 99,594,631원 | 119,763,031원 |
④ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,140,880원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 119,000,000원 | 40,019,120원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 김현숙 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 133,589,726원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
보증금 119,000,000원 중 40,019,120원만 배당되고 부족분 78,980,880원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 세금·후순위 권리 — 등기는 지워져도 배당은 확인해야 한다
말소기준 이후에는 성북구 압류, 구로세무서 압류, 국민건강보험공단 압류, 남동세무서 압류, 미추홀구 압류가 차례로 들어와 있습니다. 이 권리들은 등기상 매각으로 소멸하는 구조지만, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 빠질 수 있습니다. 현재 계산에서도 세금의 실제 우선배당액은 확정 반영돼 있지 않으므로, 낙찰 전 체납세액과 법정기일 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 제4층 제401호입니다.
- 주위환경. 문학초등학교 남측 인근, 다세대주택·아파트·소규모 근린생활시설이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역·정비구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 표시. 매각물건명세서 비고에는 외벽에 “B”로 표시되어 있다고 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득을 기준으로 판단. 현재 회차 기준 41,160,000원이 아니라 120,140,880원을 출발점으로 보세요.
- 보증금 인수 확인. 배당 후 미회수 보증금 78,980,880원이 그대로 매수인 인수로 계산되는지 매각물건명세서와 배당관계를 다시 대조하세요.
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험의 말소동의 확약서가 실제로 대항력 포기까지 포함하는지 원문을 확인해야 합니다. 현재 문구만으로는 인수 0원 처리하지 않았습니다.
- 세금 선순위 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 보증금 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 3회 유찰의 의미. 최저가가 더 내려가더라도 인수액이 커져 실질취득이 크게 줄지 않는 구조임을 회차별로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문과 실제 배당순위를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “4,116만원짜리 경매”가 아니다
이 물건의 최저가는 41,160,000원이고 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자를 그대로 취득가격으로 읽으면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 선순위 대항력 보증금 119,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 현재 회차에서는 78,980,880원이 매수인에게 남고, 실질취득은 120,140,880원입니다. 4회·5회 유찰로 낙찰가가 더 떨어져도 인수액이 커져 총 부담은 약 119,000,000원 수준에서 유지됩니다.
서울보증보험의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점은 반드시 원문을 확인할 요소지만, 현재 제공 문구만으로는 대항력 포기까지 확인되지 않아 인수액을 0원으로 보지 않았습니다. 여기에 국세·지방세 압류 5건의 배당 변수도 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 “3회 유찰로 싸진 다세대”가 아니라 “낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 대항력 인수형”으로 보는 것이 핵심입니다.
