의정부지방법원 2025타경63819. 고양시 일산서구 대화동 킨텍스휴먼빌 601동 402호, 전용 약 84.37㎡ 아파트입니다. 소유자는 하규환이며 단독소유로 등재되어 있습니다. 2018년 현대캐피탈주식회사가 설정한 채권최고액 259,200,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 애큐온저축은행과 에스비아이저축은행의 가압류, 복수의 강제경매개시결정이 이어졌으나 모두 말소기준권리 이후에 발생한 권리입니다.

종전 국민은행 및 벽제농업협동조합 근저당권은 이미 등기상 말소됐습니다. 따라서 현재 확인되는 등기부 권리를 기준으로 낙찰자가 별도로 승계할 담보권은 없는 구조입니다. 다만 점유자의 실제 현황과 인도 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

반면 가격은 분명한 약점입니다. 이 아파트의 최근 실거래 평균은 약 3.58억원인데 신건 최저가는 4.48억원입니다. 실거래 최고가 407,000,000원보다도 높아, 감정가를 기준으로 즉시 응찰할 가격적 유인은 매우 약합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

기존 국민은행 근저당권과 벽제농업협동조합 근저당권도 과거 말소 처리되어, 현재 말소기준보다 앞서 존속하는 근저당권은 확인되지 않습니다. 복수의 경매개시결정이 등재되어 있지만, 선행 경매개시결정과 이번 사건의 경매개시결정은 구별해야 합니다.

신고된 임차인은 없습니다. 따라서 확인된 임대차보증금에 따른 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 다만 임차인 신고가 없다는 사실만으로 소유자 직접 점유 또는 완전한 공실을 단정할 수는 없습니다. 실제 점유자와 전입관계는 현황조사서·매각물건명세서 등을 통해 입찰 전에 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 감정가가 최근 거래 평균의 125.2%

같은 단지 킨텍스휴먼빌(6단지)의 전용 84㎡대 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 비교 거래의 면적은 84.29㎡와 84.37㎡이며, 거래 기간은 2026년 8월부터 10월까지입니다.

거래가격의 최저는 315,000,000원, 최고는 407,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 357,791,666원이며 최신 거래가격은 355,000,000원입니다.

이와 비교하면 최저매각가 448,000,000원은 최근 평균보다 90,208,334원 높고, 최신 거래가격보다도 93,000,000원 높습니다. 최근 12개월 평균 대비 비율은 125.2%입니다. 이는 일반적인 신건 입찰에서 요구되는 가격 할인과 정반대의 상황입니다.

③ 예상배당표 (매각가 448,000,000원 가정)

채권최고액과 기재된 청구금액을 기준으로 계산한 단순 예상배당입니다. 집행비용 6,880,000원은 추정치이며, 당해세·최우선변제·미확정 채권 및 실제 배당순위 변경은 반영되지 않았습니다. 동일 채권자가 가압류와 경매개시결정 양쪽에 등장하므로 중복채권 여부를 확인해야 합니다. 실제 잔여액과 채권자별 배당액은 달라질 수 있습니다.

유찰 회차별 가격·배당 시나리오

현재 신건 가격을 기준으로, 유찰 시 예상 최저매각가격과 배당 부족액을 비교하면 다음과 같습니다.

1회 유찰 가정가격인 358,400,000원은 최근 실거래 평균 357,791,666원과 거의 같은 수준입니다. 따라서 1회 유찰만으로 뚜렷한 가격 할인 효과가 생긴다고 단정하기 어렵습니다. 2회 유찰 가정가격인 286,720,000원은 최근 평균보다 낮지만, 그 회차까지 경매가 진행된다는 보장은 없습니다.

위 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수 예상액을 0원으로 계산합니다. 2회 유찰 시 배당 부족액 40,195,355원은 채권자의 미회수 예상분이지 낙찰자가 당연히 떠안는 금액은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (단지·토지 정보 기준)

• 단지 규모. 킨텍스휴먼빌(6단지)은 843세대 아파트로 2003.08.04 준공됐습니다. 동일 평형 거래가 확인되어 시세 비교에 활용할 수 있습니다.
• 주거 용도. 토지이용상황은 아파트이며, 제2종일반주거지역과 지구단위계획구역에 포함됩니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 지형은 평지, 형상은 부정형이며 도로접면은 중로각지입니다. 토지면적은 46,269.9㎡입니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,961,000원입니다. 이는 토지 기준 가격으로 해당 세대의 직접적인 매매 시세와는 구분해야 합니다.
• 규제 검토. 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 가축사육제한구역 및 지구단위계획구역에 포함되는 것으로 표시됩니다. 실제 허가 대상 여부와 거래 시 적용 범위는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 최근 동일 평형 실거래는 315,000,000원부터 407,000,000원까지 분포합니다. 거래 표본은 확보되지만 가격 편차가 있어 층, 내부 상태, 거래 조건에 따른 개별 가격 검증이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 고평가 여부. 최저가 448,000,000원이 최근 실거래 평균의 125.2%입니다. 감정가를 적정 매입가격과 동일시하지 마세요.
• 입찰가격 상한. 최근 12건 평균 357,791,666원과 최신 거래 355,000,000원을 우선 비교하고, 해당 세대의 층·향·수리 상태에 따른 차이를 검토하세요.
• 유찰 가정. 1회 유찰 시 358,400,000원, 2회 유찰 시 286,720,000원입니다. 다만 실제 유찰 여부와 향후 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자를 특정한 것은 아닙니다. 현황조사, 전입세대 열람 및 현장 확인을 통해 인도 가능성을 점검하세요.
• 중복 권리 확인. 애큐온저축은행·에스비아이저축은행의 가압류 및 경매개시결정이 각각 등재되어 있습니다. 배당요구 내역과 동일 채권의 중복 계상 여부를 확인하세요.
• 관리비와 공과금. 미납 관리비, 특히 공용부분 부담 가능성과 체납 공과금을 확인하세요.
• 자금 준비. 입찰보증금은 최저가의 10%를 적용하면 44,800,000원입니다. 실제 보증금액은 매각기일 공고를 기준으로 확인하세요.
• 토지이용 규제. 토지거래계약 허가구역 등 규제의 실제 적용 여부를 담당 기관과 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 법원 사건별 진행 내역을 입찰 직전에 재확인하세요.

맺으며 — “권리가 안전해도 가격이 비싸면 좋은 경매가 아니다”

이 물건의 핵심은 권리 인수보다 가격 차이입니다. 현대캐피탈 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 신고 임차인도 없어 인수 예상액은 0원입니다. 다만 점유관계와 실제 배당채권은 마지막까지 확인해야 합니다.

가격을 보면 결론이 달라집니다. 최근 실거래 평균이 357,791,666원인데 현재 최저가는 448,000,000원입니다. 차이는 90,208,334원, 최근 시세 대비 125.2%입니다. 최고 실거래가격을 넘어서는 신건 감정가에 곧바로 응찰할 이유는 부족합니다.

1회 유찰 가격도 최근 평균 시세에 근접하므로, 가격상 충분한 안전마진이 생겼는지를 별도로 판단해야 합니다. 경매 자체가 더 진행될지는 확실하지 않지만, 가격이 내려온 후 재검토하는 전략이 현재 조건보다 유리합니다.

결론은 ‘권리 조건부 합격, 신건 가격 보류’입니다. 소멸하는 권리보다 실제 취득가격과 최근 거래 시세의 차이에 집중해야 할 사건입니다.