의정부지방법원 2025타경64937. 경기도 파주시 조리읍 대원리에 위치한 포엠빌10차 202동 2층 201호입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 다세대주택으로, 현재 소유자는 장성욱입니다. 2023년 윤석경 명의로 소유권보존등기가 이루어졌고, 2025.07.02 장성욱에게 소유권이전등기가 완료되었습니다.

같은 날 송파농업협동조합 명의로 채권최고액 264,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이어 후순위 근저당권, 강제경매개시결정, 가압류, 가처분 및 별도 임의경매개시결정이 순차적으로 등기되었습니다. 최초 강제경매를 신청한 채권자는 김세정이며 청구금액은 10,112,136원입니다.

이 물건의 핵심은 등기부상 채권이 많다는 사실 자체보다는, 매각 후 소멸하는 권리와 실제 매수인이 부담할 가능성이 있는 사항을 구분하는 것입니다. 등기상 후순위 권리는 정리되는 구조이지만, 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 확정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권이 기준이다

등기부에는 과거 한국양계축산업협동조합의 3,600,000,000원 근저당권도 등장합니다. 그러나 해당 근저당권은 2025.07.02 일부포기를 원인으로 해당 부동산에 관한 설정등기가 이미 말소되어, 현재 매각에서 매수인이 인수할 선순위 근저당권으로 보지 않습니다.

실제 말소기준은 2025.07.02 설정된 송파농업협동조합 근저당권입니다. 이보다 늦게 설정된 윤석경 근저당권 21,600,000원, 김세정의 강제경매개시결정, 경기신용보증재단의 가압류 35,000,000원, 송파농업협동조합의 후속 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인·점유관계 — 현장 확인이 필수

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 평가 당시 폐문부재로 내부 출입이 불가능했고, 내부구조도 집합건축물대장 및 현황도면과 표준적 이용상황 등을 종합하여 파악한 것으로 설명되어 있습니다.

현재 산정된 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 실제 임대차관계가 확인되기 전의 잠정적인 분석 결과입니다. 임차인이 존재한다면 말소기준권리 설정일인 2025.07.02과 대항요건 구비 시점을 비교하여 대항력 및 보증금 인수 가능성을 검토해야 합니다.

③ 가격 판단 — 시세 검증 전에는 유보

감정가와 최저매각가는 모두 323,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%에서 매각이 진행됩니다.

그러나 동일 지역·유사 면적 다세대주택의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어, 이 가격이 주변 시세보다 낮은지, 적정한지, 높은지를 판단하기 어렵습니다. 특히 다세대주택은 동일 건물 내에서도 층·향·내부 상태·면적과 대지권 구성에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 323,000,000원 가정)

예상배당은 제공된 채권액과 추정 집행비용에 따른 모의계산입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 반영되어 있으며, 실제 확정 채권액과 배당순위, 조세채권·우선변제권·배당요구 상황에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 후속 임의경매 항목의 청구액 10,112,136원은 별도로 기재된 추정값으로, 김세정 청구액과 동일하므로 실제 채권액 및 중복계상 여부 확인이 필요합니다.

신건 매각대금 323,000,000원에서 집행비용 5,322,000원을 제외한 채권자 예상배당은 317,678,000원입니다. 채권자 총청구액 340,824,272원 대비 23,146,272원의 미배당이 발생하는 구조이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 추정됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 변화

유찰 시 매각대금이 낮아지므로 배당 가능한 금액이 감소하고 채권자의 미배당은 확대됩니다. 현재의 배당 시뮬레이션에서는 모든 회차에서 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 이는 미확인 임차인의 보증금 인수 위험까지 해소되었다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주대원초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변에는 공동주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 임야 등이 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 대중교통 편의성은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 다세대주택으로 외벽은 테라코트 위 페인팅 및 벽돌붙임 마감 등이며, 샷시창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 및 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지. 인접지와 대체로 평탄한 부정형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용되고 있으며 북동측으로 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
• 토지이용규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한보호구역, 준보전산지, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정사항이 있습니다. 실제 적용 범위와 거래허가 필요 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 주변에 공동주택과 소규모 공장 등이 혼재하는 입지입니다. 실제 매도 가능 가격과 수요 수준은 유사 다세대주택의 실거래 및 매물 현황을 확인해야 판단할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 임대관계가 미상이고 폐문부재로 내부 출입이 이루어지지 않았습니다. 실제 거주자와 점유원인을 확인해야 합니다.
• 대항력 조사. 전입세대 확인, 주민등록 전입일, 임대차계약 여부, 확정일자 및 보증금 규모를 확인하고 말소기준권리일인 2025.07.02과 비교해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 임차인·점유관계, 매수인 인수사항, 배당요구 및 특별매각조건을 최종 확인해야 합니다.
• 후순위 근저당 가처분. 윤석경 명의의 을구 4번 근저당권과 경기신용보증재단의 을구 4-1번 가처분이 실제 매각 이후 어떻게 정리되는지 확인해야 합니다.
• 중복 경매사건. 본건 2025타경64937 외에도 송파농업협동조합이 신청한 2026타경61087 임의경매개시결정이 있습니다. 사건 진행관계와 매각절차를 확인해야 합니다.
• 시세 대조. 파주시 조리읍 대원리 일대의 유사 면적·구조 다세대주택 실거래를 확인하고 감정가 323,000,000원의 적정성을 검토해야 합니다.
• 내부 상태. 직접 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 수리 필요성, 누수, 설비 상태 등을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 공과금. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 관련 비용과 기타 부담사항을 확인해야 합니다.
• 자금계획. 낙찰대금 외에도 취득 관련 비용, 명도비용 및 수리비용 등을 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 사건기록을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 낙찰은 아니다

이 물건의 등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 2025.07.02 송파농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 임대관계가 미상이고 내부조사도 이루어지지 않아, 실제 점유관계와 보증금 인수 위험이 완전히 해소되었다고 볼 수는 없습니다. 여기에 323,000,000원의 신건 최저가를 비교할 실거래 시세도 확인되지 않은 상태입니다.

배당 측면에서는 신건에서도 채권자 미배당 23,146,272원이 예상되지만, 이 금액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인 관점의 핵심 위험은 오히려 미확인 점유관계, 후순위 가처분의 말소 확인, 그리고 가격 적정성에 있습니다.

결론은 조건부 보류입니다. 등기상 후순위 권리는 정리될 것으로 분석되지만, 신건 감정가가 시세보다 유리하다는 근거는 없습니다. 입찰에 앞서 점유자를 확인하고 주변 실거래와 내부 상태를 대조한 뒤, 실제 인수 위험을 반영한 적정 입찰가를 산정하는 접근이 필요합니다.