서울북부지방법원 2026타경10605. 서울 도봉구 쌍문동 '채움빌' 5층 501호, 전용 28.58㎡의 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 소유자는 권영만 씨이고, 주택도시보증공사가 청구금액 189,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 등기부에는 임차인 이지선 씨의 보증금 189,000,000원짜리 주택임차권이 남아 있습니다. 전입은 2020.06.09, 확정일자는 2020.05.26로, 말소기준인 2022.03.29 압류보다 앞섭니다. 확약서를 제외하면 대항력 있는 선순위 임차관계의 인수 가능성을 먼저 검토해야 하는 구조입니다.

그런데 매각물건명세서에는 중요한 추가 사항이 있습니다. 2026.07.03자로 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력 및 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에도 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약은 해당 임차권의 인수 부담을 해소하는 핵심 근거입니다. 다만 별도로 기재된 신고 명의의 권리관계와 실제 적용 범위는 원본을 대조해야 합니다. 특히 이 물건의 신건 가격은 최신 거래가를 웃돌고 있어, 권리 부담이 줄었다고 해서 곧바로 저렴한 물건이 되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

이 사건의 말소기준권리는 2022.03.29 안산세무서장 관련 압류입니다. 이후 설정된 주택도시보증공사 가압류(2022.09.13), 남동세무서장 관련 압류(2025.03.13), 강제경매개시결정(2026.04.03)은 매각으로 말소될 권리입니다. 과거 신탁등기는 이미 말소됐습니다.

그러나 등기된 날짜만으로 임차인의 대항력을 판단해서는 안 됩니다. 이지선 씨의 임차권등기일은 2024.06.14지만, 전입신고 및 점유개시일은 2020.06.09로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자도 2020.05.26이므로 대항력과 우선변제권을 가진 임차관계로 분석됩니다. 단순히 임차권등기가 말소기준 이후라는 이유로 보증금 인수 가능성을 없다고 볼 수는 없습니다.

확인 가능한 실명 임차인은 이지선 1명이며, 별도로 '주택도시' 명의의 신고가 있습니다. 두 신고가 동일 임대차에 대한 보증기관의 권리행사인지, 독립된 임차관계인지 확정되지 않았습니다. 따라서 별도 신고 보증금을 189,000,000원에 임의로 합산하지 않으며, 독립 임차인 수 역시 단정하지 않습니다. 이지선의 임차권등기는 을구 1번으로 2024.06.14 접수됐습니다.

② 시세 비교 — 최신 거래보다 11.8% 높은 신건

채움빌은 2019.02.28 준공된 10세대 규모의 다세대주택입니다. 비교할 수 있는 거래는 전용 28.12~28.58㎡의 총 7건이며, 전체 평균은 215,714,285원입니다. 하지만 전체 평균에는 2021년 거래가 245,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격을 판단할 때는 최근 거래를 우선해야 합니다.

가장 최근 거래인 2026.06 거래가 195,000,000원은 이 사건과 같은 5층의 근접 면적 거래입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건뿐이므로 최근 평균 역시 195,000,000원입니다. 이에 비해 신건 최저매각가 218,000,000원은 최근 거래가의 111.8%이며, 금액으로도 23,000,000원 높습니다.

전체 7건 평균 215,714,285원과 비교하면 최저가 비율이 101.1%지만, 이를 근거로 가격 경쟁력이 있다고 판단해서는 안 됩니다. 과거 고가 거래가 전체 평균을 끌어올렸고, 최근 거래 추세는 -11.0%로 하락하고 있습니다. 최근 표본이 1건이라는 한계는 있으나, 현재 확인 가능한 최신 시세보다 높은 가격에 신건 입찰을 진행하는 것은 보수적으로 평가해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)

신건 최저가 218,000,000원에 매각된다고 가정한 추정 배당입니다. 집행비용 3,852,000원과 임차인 보증금 189,000,000원을 배분한 뒤, 주택도시보증공사 가압류에 25,148,000원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 채권별 우선순위, 당해세, 실제 배당요구 범위 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 특히 국가 압류 관련 조세채권과 보증기관의 중복 채권 관계를 확인해야 합니다.

유찰 회차별 실질취득 비교

원칙상 인수액은 확약이 없는 경우 대항력 임차인의 미배당 보증금에 따른 회차별 추정치입니다. 확약이 적용되는 이지선 임차권의 실제 인수액은 0원으로 판단합니다. 확약 적용 후의 매수인 전체 인수액은 별도 신고의 실체가 확인돼야 확정할 수 있습니다. 위 금액에는 취득세·명도비·미납관리비 등 기타 비용이 포함되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 덕성여자대학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거지역으로 주위 환경은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리에 우이신설선 솔밭공원역이 있어 교통 여건은 무난한 편으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 501호입니다. 도시가스 난방, 위생 급배수설비 및 승강기설비가 있습니다. 채움빌은 10세대 규모로 2019.02.28 준공됐습니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 이해관계인 폐문부재로 내부구조와 실제 관리상태를 직접 확인하지 못했습니다. 내부구조는 건축물현황도와 외부 관찰을 기준으로 작성됐으므로 실제 내부 상태에 차이가 있을 수 있습니다.
• 도로·토지. 사다리형의 평지이며 북측으로 약 16m 내외 포장도로와 접합니다. 토지의 지목은 대지이고 공시지가는 2,809,000원/㎡입니다.
• 도시계획. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 소규모주택정비 관리지역 및 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지거래허가구역 관련 규제는 지정기간과 적용 대상을 따로 확인해야 합니다.
• 모아타운. 도봉구청 사실조회 회신에 따르면 쌍문동 524-3 일대의 모아타운 관련 정비사업은 2026.09.08 기준 조합설립인가 이전 단계입니다. 정비사업의 진행이나 확정된 개발이익을 전제로 가격을 평가해서는 안 됩니다.
• 환금성. 10세대 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 제한적입니다. 전체 7건의 가격 편차가 있고 최근 거래 추세가 -11.0%로 하락하고 있어, 과거 거래 평균만으로 재매각 가능 가격을 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.07.03 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 원문, 적용되는 임차권, 대항력 포기, 잔존보증금 청구권 포기 및 말소 동의 범위를 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
• 별도 신고 명의 확인. '주택도시' 신고가 보증기관의 동일 보증금 승계·중복신고인지, 독립 임차관계인지 확인해야 합니다. 중복신고로 확인되면 이중 합산하지 않아야 하지만, 별도 임차인이라면 확약 외 인수위험을 다시 분석해야 합니다.
• 대항력 기준일 확인. 이지선의 전입일 2020.06.09와 확정일자 2020.05.26은 말소기준 압류일 2022.03.29보다 앞섭니다. 임차권등기일이 늦다는 이유로 선순위 대항력을 부정해서는 안 됩니다.
• 보증기관 채권 중복 확인. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 2,071,000,000원과 강제경매 신청 청구금액 189,000,000원의 채권관계, 실제 배당요구 범위를 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 안산세무서장 및 남동세무서장 관련 압류가 기재돼 있습니다. 등기상 말소 여부와 별개로 실제 조세채권의 배당순위·당해세 영향을 확인해야 합니다.
• 최신 실거래 확인. 신건 최저가 218,000,000원은 2026.06 최신 거래가 195,000,000원보다 높습니다. 최근 표본이 1건에 불과하므로 같은 건물과 인근 근접 면적 다세대주택의 최근 실거래를 추가로 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 최저가 174,400,000원, 2회 유찰 가정 최저가 139,520,000원입니다. 확약 효력을 재확인하면서 해당 회차의 최근 시세 대비 경쟁력을 다시 계산해야 합니다.
• 현장 점검과 명도. 감정 당시 내부구조 확인이 되지 않았으므로 실제 점유자, 내부 상태, 누수·수선 필요 여부, 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 정비사업 검토. 모아타운은 조합설립인가 이전 단계로 기재돼 있습니다. 정비사업 진행 상황과 관련 규제는 별도로 확인해야 하며, 기대 개발이익을 확정 수익으로 반영하지 않아야 합니다.
• 관리비·원본 대조. 공용부분 관리비 체납 가능성 및 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·확약서 원본을 확인하세요. 매각기일 전 변경사항도 최종 점검해야 합니다.

맺으며 — “인수 해소 ≠ 가격 메리트”

이 물건의 핵심은 선순위 대항력 임차권과 그 위험을 해소하는 확약서입니다. 임차인 이지선 씨의 보증금은 189,000,000원이고, 전입·확정일자는 말소기준보다 앞섭니다. 확약이 없었다면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 증가해 실질취득 비용이 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않는 구조입니다.

하지만 주택도시보증공사의 확약으로 해당 임차권의 대항력 및 잔존보증금 청구권 인수가 실질 0원으로 해소되는 점은 분명한 긍정 요소입니다. 반면 별도 '주택도시' 신고의 독립된 권리 여부는 확인되지 않았으므로 확약 밖 인수위험은 아직 배제할 수 없습니다.

가격에서는 더 신중해야 합니다. 신건 최저가 218,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 195,000,000원의 111.8%입니다. 전체 거래 평균은 과거 고가 거래의 영향을 받고 있고, 최근 거래 추세도 -11.0%로 하락했습니다. 10세대 규모 다세대주택이라는 환금성 제약과 평균 2.4회 유찰 이력까지 고려하면, 현재 신건 가격에 적극적으로 응찰할 근거는 약합니다.

결론은 ‘주된 인수위험은 확약으로 해소, 별도 신고 위험은 확인 필요, 가격은 보류’입니다. 확약서 원본의 적용 범위와 임차관계가 명확해진 다음, 유찰 이후 가격이 최신 시세보다 충분히 낮아지는지 검토하는 것이 합리적입니다. 권리상 긍정적인 확약이 존재한다는 사실만으로 신건의 높은 가격과 하락 추세를 상쇄할 수는 없습니다.