인천지방법원 2025타경511147. 송도동 더샵그린스퀘어 107동 4층 401호 아파트입니다. 등기상 소유자는 오경숙이며, 말소기준권리는 2014.07.15. 주식회사우리은행 근저당권으로 채권최고액은 420,200,000원입니다. 이후 설정된 연수송도신용협동조합 근저당, 우리은행 근저당, 삼성카드·신용보증기금·다음앤큐큐 가압류, 국 압류, 경매개시결정 및 후순위 가처분은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
따라서 이 사건의 중심은 복잡한 임차인 승계가 아니라 가격입니다. 현재는 한 차례도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,126,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 12건 평균은 991,750,000원이어서 현재 최저가는 평균의 113.5%입니다. 최신 거래는 2026.07. 115.77㎡ 3층 850,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511147 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 192-1 더샵그린스퀘어 107동 4층401호 |
| 물건종류 | 아파트 · 지상 42층 건물 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 오경숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,126,000,000원 / 1,126,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 429,286,832원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
| 감정 이용상태 | 공부상 아파트 용도 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 예상배당 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 핵심은 2014.07.15. 설정된 우리은행 근저당 420,200,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 현재 남아 있는 연수송도신용협동조합 근저당 517,000,000원, 우리은행 근저당 108,000,000원과 각종 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
연수송도신용협동조합의 2024.05.03. 근저당권은 2025.09.05. 제이비우리캐피탈주식회사로 이전됐습니다. 또한 2024.11.29. 우리은행 근저당에는 2025.08.22. 신용보증기금의 근저당권가처분이 붙어 있으나, 해당 근저당과 가처분 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다.
② 시세 비교 — 전체 12건 평균만 보면 신건 가격은 높다
더샵그린스퀘어 최근 거래 표본은 12건, 최근 12개월 평균 거래금액은 991,750,000원입니다. 표본에는 115.77㎡와 125.93㎡ 거래가 함께 포함되어 있습니다. 대상 매칭 면적은 125.9313㎡이며, 125.93㎡ 거래로는 2026.06. 24층 1,150,000,000원, 2026.03. 42층 1,214,000,000원이 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 115.77㎡ | 3 | 850,000,000원 |
| 2026.07 | 115.77㎡ | 20 | 960,000,000원 |
| 2026.06 | 125.93㎡ | 24 | 1,150,000,000원 |
| 2026.05 | 115.77㎡ | 18 | 990,000,000원 |
| 2026.04 | 115.77㎡ | 14 | 950,000,000원 |
| 2026.03 | 115.77㎡ | 39 | 990,000,000원 |
| 2026.03 | 125.93㎡ | 42 | 1,214,000,000원 |
| 2026.03 | 115.77㎡ | 6 | 900,000,000원 |
| 2026.02 | 115.77㎡ | 22 | 1,005,000,000원 |
| 2025.12 | 115.77㎡ | 12 | 947,000,000원 |
| 2025.10 | 115.77㎡ | 31 | 1,000,000,000원 |
| 2025.10 | 115.77㎡ | 33 | 945,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 991,750,000원 |
자료상 거래 최저는 850,000,000원, 최고는 1,214,000,000원입니다. 현재 최저가 1,126,000,000원은 최근 12개월 전체 평균의 113.5%이므로 이 평균만 놓고 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 특히 최신 거래 850,000,000원과도 차이가 큽니다. 다만 대상 면적에 가까운 125.93㎡ 두 거래는 현재 최저가보다 높은 수준이므로, 전체 평균과 면적 일치 거래를 분리해 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,660,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 420,200,000원 | 420,200,000원 |
| 2. 근저당 · 연수송도신용협동조합 | 517,000,000원 | 517,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 29,300,348원 | 29,300,348원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 85,000,000원 | 37,839,652원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 다음앤큐큐 | 10,529,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 1,126,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 1,170,030,248원, 예상 배당액은 1,112,340,000원, 미배당은 57,690,248원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여액도 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천첨단초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 42층 건물 내 4층 401호이며 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 및 북동측이 각각 광대로변에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 2,756,000원/㎡입니다.
- 단지. 더샵그린스퀘어는 1,516세대이며 준공일은 2014.03.11.입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재가를 ‘할인가’로 보지 않기. 신건 최저가가 최근 12개월 전체 평균의 113.5%입니다.
- 면적 일치 거래 확인. 115.77㎡ 거래와 125.93㎡ 거래가 함께 섞여 있으므로 대상과 가까운 면적의 거래를 따로 비교하세요.
- 회차별 가격 시나리오. 현재 1,126,000,000원, 1회 유찰 900,800,000원, 2회 유찰 720,640,000원입니다.
- 후순위 권리 확인. 2025.09.05. 연수송도신용협동조합 근저당의 제이비우리캐피탈주식회사 이전 및 2025.08.22. 우리은행 근저당 가처분 상태를 등기 원본과 대조하세요.
- 점유·인도 상태 확인. 임대 관련 세부 상황은 감정 과정에서 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 확인되지 않은 부분이 있으므로 현장 상태를 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각 관련 서류·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 면적별 비교가 먼저”
이 사건은 임차인 승계가 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리구조 자체는 깨끗한 편입니다. 하지만 현재 최저가 1,126,000,000원은 최근 12개월 전체 거래 평균 991,750,000원의 113.5%라 신건 가격을 단순히 싸다고 볼 수 없습니다. 최신 거래도 850,000,000원입니다. 반대로 대상과 가까운 125.93㎡에서는 1,150,000,000원과 1,214,000,000원 거래가 있어, 전체 평균만으로 과대평가라고 단정하는 것도 적절하지 않습니다.
권리는 합격, 가격은 보수적으로 비교. 이 물건의 승부처는 말소 여부보다 125.93㎡ 거래와 4층이라는 조건을 기준으로 신건 1,126,000,000원이 실제로 경쟁력 있는지를 판단하는 데 있습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 1.9회인 만큼, 현재 회차와 유찰 이후 가격 시나리오를 함께 놓고 접근할 필요가 있습니다.
