의정부지방법원 2025타경65009. 파주시 문산읍 선유리 409-2 소재 근린주택 및 토지 관련 경매입니다. 감정평가상 건물은 연립주택으로 이용되는 제101호이며, 건물과 토지지분 등이 일괄매각 대상입니다. 소유자 장경애는 2019년 10월 증여로 소유권을 취득했고, 2023년 이승록 명의 근저당권이 설정된 뒤 가압류와 강제경매가 이어졌습니다.

이 물건에서 가장 중요한 권리는 근저당권이 아닙니다. 2013년 등기된 오경미의 주택임차권입니다. 임차인의 전입신고일은 2012.03.19, 확정일자는 2012.08.22입니다. 말소기준인 2023.05.08 근저당권보다 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인과 보증금 미변제 시 매수인의 잔액 인수가 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차권은 남는다

등기부의 말소기준은 2023.05.08 이승록 근저당권입니다. 이후 등기된 중소기업은행·신한카드·경기신용보증재단의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 오경미의 주택임차권은 이보다 앞서 등기되었고, 전입·확정일자도 선행합니다. 후순위 채권이 소멸한다고 해서 선순위 임차인의 보증금 인수 의무까지 사라지는 것은 아닙니다.

선순위 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차인 오경미는 배당요구를 한 선순위 임차권자입니다. 배당으로 보증금 일부를 회수하고, 회수하지 못한 잔액에 대해서는 매수인에게 대항할 수 있습니다. 임차보증금이 채무자의 다른 일반채무처럼 단순히 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

보증기관의 대위·승계에 의한 중복신고는 없습니다. 실제 임차인은 오경미 1명이며, 보증금 20,000,000원을 중복 계산하지 않습니다. 다만 실제 인도 및 임차권등기 말소를 위한 협의는 별도의 문제입니다.

② 실질취득 비교 — 유찰되어도 총액은 거의 고정된다

이 사건의 최저매각가는 19,000,000원이지만, 이것만으로 가격 경쟁력을 판단하는 것은 잘못입니다. 선순위 임차인의 보증금 20,000,000원이 매각대금보다 크기 때문입니다. 배당으로 보증금을 모두 변제하지 못하면 매수인이 잔액을 떠안습니다.

특히 낙찰가격이 내려갈수록 배당 가능한 금액도 줄어들어 보증금 인수액이 커지는 구조입니다. 따라서 이 사건은 최저가와 시세를 단순 비교할 것이 아니라, 실질취득액과 물건의 현재 상태를 함께 보아야 합니다.

회차별 실질취득 = 해당 회차 매각가격 + 예상 임차보증금 인수액. 집행비용과 배당액은 추정치이며, 향후 매각가격·배당절차에 따라 변동됩니다. 취득세, 수리비, 명도비 등은 별도입니다.

③ 예상배당표 (매각가 19,000,000원 가정)

매각대금 19,000,000원에서 추정 집행비용 742,000원을 먼저 차감하면, 임차인에게 배당할 수 있는 금액은 18,258,000원입니다. 선순위 임차인에게 배당 가능한 금액이 모두 배분되므로 근저당권자와 후순위 가압류 채권자는 예상배당을 받지 못합니다.

후순위 채권액 합계 125,093,857원, 예상배당 0원. 신한카드 강제경매개시결정 관련 별도 채권액은 중복 산정하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

④ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표 및 매각물건명세서 기준)

• 입지. 파주시 문산읍 선유리 소재 선유4리마을회관 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 입지여건은 대체로 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물의 실제 상태. 감정평가상 연립주택으로 이용되는 건물이지만, 매각물건명세서에는 폐허상태로 방치되어 있다고 명시되어 있습니다. 감정평가 시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 구조·설비·수리 가능성과 실제 이용 가능 여부에 대한 현장 확인이 특히 중요합니다.
• 층수 불일치. 목록2 건물은 집합건축물대장상 지층으로 등재되어 있지만 현황은 1층입니다. 공부상 표시와 실제 건물 위치·출입 구조를 현장에서 대조해야 합니다.
• 대지권 관련 문제. 등기사항증명서상 토지와 건물로 등재되어 대지권미등기 상태로 표시되지만, 집합건축물대장에는 구분소유건물로 등재되어 있습니다. 건물 소유와 토지지분의 권리관계를 함께 검토해야 합니다.
• 토지지분 매각. 목록1과 목록3은 지분매각입니다. 토지 전체를 단독 소유하는 매각이 아니므로, 매각지분 범위와 공유관계를 정확히 확인해야 합니다.
• 현황도로. 목록3 토지는 공부상 지목이 대지이나 실제로는 도로로 이용 중입니다. 남동측에는 목록3을 포함한 폭 약 4미터 내외의 포장도로가 접합니다. 일반 대지와 같은 활용가치를 전제로 매각지분을 평가하기 어렵습니다.
• 토지이용 규제. 목록1에는 일반상업지역·제2종일반주거지역이, 목록3에는 일반상업지역이 기재되어 있습니다. 가축사육제한구역과 토지거래계약 허가구역 표시도 있으므로 현재 적용 여부와 허가 대상 거래인지를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 환금성. 선순위 임차권, 폐허상태의 건물, 토지지분 매각, 현황도로 문제가 겹쳐 있습니다. 정상적인 주거용 부동산과 동일한 수요·가격 기준을 적용하기 어려우며, 재매각 시에도 권리 정리와 활용 가능성이 중요한 변수입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금 인수. 오경미의 보증금 20,000,000원, 전입일 2012.03.19, 확정일자 2012.08.22, 임차권등기 2013.06.19를 원본과 대조하세요. 현재 회차의 예상 인수액은 1,742,000원입니다.
• 임차권등기 말소와 인도. 배당 후 남는 보증금 지급 문제, 임차권등기 말소에 필요한 절차 및 실제 점유 상태를 확인해야 합니다. 등기된 임차권이 있다는 사실만으로 현재 점유자가 누구인지 단정해서는 안 됩니다.
• 실질취득액 기준으로 입찰. 신건 실질취득 20,742,000원, 1회 유찰 시 20,673,600원, 2회 유찰 시 20,618,880원을 비교하세요. 입찰가가 낮아진 만큼 취득원가가 낮아지는 물건은 아닙니다.
• 폐허상태 현장 조사. 건물 내부, 누수·균열·설비, 실제 사용 가능성, 복구·철거 필요성을 현장에서 확인해야 합니다. 매각물건명세서의 폐허상태 표시를 단순한 노후화로 축소해서는 안 됩니다.
• 층 표시와 건축물대장. 공부상 지층과 현황 1층의 차이가 실제 출입·이용·권리 범위에 영향을 미치는지 확인하세요.
• 토지지분과 공동담보. 목록1·3의 정확한 매각지분, 공유자 관계, 토지와 건물의 연결 관계, 공동담보로 표시된 선유리 409-2 및 409-30 관련 지분의 범위를 확인하세요.
• 도로로 이용 중인 토지. 목록3은 공부상 대지이지만 현황도로입니다. 실제 이용·처분의 제약과 공유관계를 확인하고, 일반 대지와 동일한 환금성을 가정하지 마세요.
• 배당표 변동 가능성. 집행비용 742,000원과 임차인 배당액 18,258,000원은 추정치입니다. 당해세 등 우선채권과 실제 집행비용에 따라 배당 및 인수액이 변할 수 있습니다.
• 시세 검증. 실질취득액을 기준으로 물건의 실제 상태, 토지지분, 이용 가능성을 반영한 비교가격을 확보해야 합니다. 최저가 19,000,000원이라는 숫자만으로 저평가 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
• 원본 서류 확인. 매각물건명세서·등기사항증명서·현황조사서· 감정평가서·집합건축물대장·토지대장·지적도를 대조하고, 최종 매각조건 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “1,900만원 낙찰”과 “1,900만원 취득”은 다릅니다

이 사건은 겉보기 최저매각가가 19,000,000원인 신건입니다. 하지만 등기부와 매각물건명세서를 함께 보면 그 가격을 그대로 취득원가로 받아들일 수 없습니다. 2012년부터 대항력을 갖춘 오경미의 보증금 20,000,000원이 존재하고, 배당으로 전액 변제되지 않은 잔액은 매수인에게 인수될 수 있기 때문입니다.

현재 회차에서 예상 인수액은 1,742,000원, 실질취득은 20,742,000원입니다. 2회 유찰을 가정해 매각가격이 12,160,000원까지 하락하더라도 보증금 인수액은 8,458,880원으로 증가하여 실질취득 총액은 20,618,880원입니다. 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주는 구조가 아닙니다.

여기에 건물의 폐허상태, 토지지분 매각, 현황도로, 대지권미등기 표시 및 층수 불일치가 겹쳐 있습니다. 정상적인 이용과 재매각 가능성을 신중하게 검토해야 하며, 실질취득액이 시장가치보다 낮다는 근거도 확보되어야 합니다.

결론적으로 후순위 등기권리는 소멸하더라도 선순위 임차권의 보증금 인수 위험이 남는 고위험 물건입니다. 가격만 낮아 보인다는 이유로 입찰하기보다 임차보증금 정산, 현장 복구 가능성, 토지지분의 실질가치를 확인하기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.