서울북부지방법원 2026타경10668. 서울 중랑구 면목동 메종383 3층 302호, 전용 29.96㎡ 다세대주택입니다. 2021년 준공된 총 8세대 건물로, 소유자 박현준의 소유권이전 등기와 임차인 김소영의 전입이 모두 2021.09.09에 이루어졌습니다. 김소영의 임차보증금은 330,000,000원이며, 2024.09.23 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액 역시 330,000,000원입니다. 등기상 기존 든솔신용협동조합 근저당권들은 이미 말소되어 있으며, 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2026.04.09 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 주택임차권은 본래 낙찰자에게 인수될 위험이 있는 선순위 권리입니다.

이 사건의 판단을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 확약서입니다. 확약에 따르면 공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의합니다. 다만 확약자가 공사인 만큼 김소영 명의 임차권 및 공사로 이전된 권리의 범위가 일치하는지를 원본 서류로 대조하는 것이 입찰의 첫 번째 조건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계

말소기준권리는 2026.04.09 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그 전에 설정되었다가 이미 말소된 든솔신용협동조합의 근저당권 2건은 현존하는 인수권리로 계산하지 않습니다. 반면 2024.09.23 등기된 김소영의 주택임차권은 선순위 권리이므로 별도의 인수 여부 판단이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 중복 표기 확인

보증금이 확인되는 실제 임차인은 김소영 1명입니다. '주택도시'는 같은 전입일·확정일자로 기재되고 별도 보증금은 0원입니다. 보증기관의 대위·승계 또는 중복 기재인지 확인해야 하며, 이를 독립적인 330,000,000원 보증금으로 추가 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 74.1%라는 숫자의 신뢰도

메종383은 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 3건이며 전체 평균은 411,666,666원입니다. 집계상 최근 거래 평균은 455,000,000원이지만 실제 기준 거래는 2024.05의 1건입니다. 현재 매각기일과 시차가 있어 이를 2026년의 확정적인 시세로 보기는 어렵습니다.

최저매각가 337,000,000원은 최근 집계 기준 455,000,000원의 74.1%입니다. 전체 평균 411,666,666원과 비교하면 81.9% 수준입니다. 과거 대비 최근 거래 추세 집계는 +16.7%로 나타나지만 마지막 거래가 2024.05이므로 현재 상승 추세가 이어진다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 337,000,000원 가정)

위 표는 매각가 337,000,000원에 대한 제공된 추정 배당계산을 그대로 나타냅니다. 신청채권자 기준 미배당 추정액은 328,518,000원입니다. 김소영과 주택도시보증공사 사이의 보증금 대위·승계 관계를 반영하여 실제 배당 수령 주체와 중복계상 여부를 재확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며, 이 추정배당표만으로 매수인의 인수책임을 확정할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 적용되면 계산이 달라진다

선순위 임차보증금이 있는 경매에서는 낙찰가와 매수인 인수액을 합산한 실질취득비용을 비교해야 합니다. 아래의 인수 추정액은 확약 효력을 반영하기 전의 보증금 인수형 계산입니다. 확약이 해당 권리 전체에 유효하게 적용되면 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 중랑구 면목동 소재 중곡초등학교 남서측 인근입니다. 주위에는 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·관공서 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량통행이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물의 3층 302호입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었고 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 및 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지는 대체로 평탄하며 북측 도로에 접합니다. 공시지가 기준은 3,233,000원/㎡입니다.
• 이용규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정 내역이 있으므로 입찰 시점에 적용되는 허가 대상·기간·경매취득 관련 특례 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택으로, 확인된 실거래는 3건입니다. 동일 건물 거래 표본이 적어 아파트 대단지보다 개별 거래가격 및 매각 소요기간의 불확실성이 큽니다.
• 민간임대주택. 2021.09.09 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 임대의무 및 등록 상태의 현재 효력을 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확보. 2026.08.27 제출된 확약서의 서명 주체, 적용 대상 임차권, 대항력 포기 및 잔존채권 포기 범위를 정확히 확인하세요.
• 김소영 임차권의 승계 관계. 주택도시보증공사의 채권 대위·승계 범위와 김소영에게 남는 독립적 권리가 있는지 확인하세요. 실제 보증금 330,000,000원을 중복 합산하지 않도록 유의해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4번 임차권등기가 매각 후 어떤 절차로 말소되는지 확인하세요.
• 배당표 검증. 추정표의 김소영 우선변제액과 주택도시보증공사 경매신청채권 사이에 중복 배당 또는 승계 문제가 없는지 확인하세요.
• 시세 재확인. 최신 확인 거래가 2024.05이므로 최근 실거래·인근 다세대주택 거래·실제 매도 호가를 추가 비교하세요.
• 점유와 명도. 임차권등기가 있더라도 현재 실제 점유자와 퇴거 여부를 별도 확인하세요. 등기된 임차권과 현실의 점유는 동일한 문제가 아닙니다.
• 관리비 및 물건 상태. 미납 공용관리비, 내부 상태, 수선 필요성, 누수 여부 등을 확인하세요.
• 민간임대 등록·토지규제. 민간임대주택등기의 효력과 토지거래허가 관련 규제가 경매 취득에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서· 배당 관련 서류를 함께 확인한 후 응찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “확약의 효력이 가격보다 먼저다”

서울북부지방법원 2026타경10668은 겉으로 보기에는 최저매각가 337,000,000원, 비교 실거래 455,000,000원의 할인된 다세대주택 경매입니다. 하지만 등기상 330,000,000원의 선순위 임차보증금이 존재하므로 단순히 감정가와 실거래만 비교해서는 안 됩니다.

핵심은 2026.08.27 주택도시보증공사의 확약입니다. 확약에 따라 공사가 주장할 대항력과 잔존 보증금반환청구권이 해소되는 부분은 실질 인수 0원으로 평가할 수 있습니다. 반면 확약 밖에 남은 권리가 있다면 그 위험은 별도로 산정해야 합니다. 특히 김소영 명의 임차권과 주택도시보증공사의 채권승계 관계가 확인되어야 전체 인수위험이 해소되었다고 결론 내릴 수 있습니다.

가격 측면에서도 74.1%라는 수치는 2024년 거래 1건을 기준으로 산출되었습니다. 최근 거래 표본이 충분하지 않고 소규모 다세대주택이라는 환금성 제약도 있습니다. 확약 적용 범위의 완전성·현재 시세·실제 점유 상태가 확인되어야 비로소 가격상 장점이 의미를 갖습니다.

종합 판단은 C등급. 확약으로 주된 인수위험이 해소될 수 있다는 점은 긍정적이지만, 선순위 임차권의 권리승계 확인과 제한적인 실거래 근거가 남아 있습니다. 권리 확인을 우선하고, 가격은 그다음에 판단해야 하는 조건부 검토 물건입니다.