의정부지방법원 2025타경65036. 고양시 일산동구 식사동의 어반트리비 2층 201호, 2017년 준공된 다세대주택입니다. 이 사건은 겉으로 보이는 근저당권·가압류보다 선순위 임차권과 주택도시보증공사의 확약이 훨씬 중요합니다. 임차인 정현주는 2021년 전입신고와 점유를 시작했고, 2021년 11월 설정된 근저당권보다 먼저 대항력 요건을 갖췄습니다. 따라서 원칙적으로 임차보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액이 낙찰자의 부담으로 이어질 수 있습니다.

그러나 이 사건은 보증금 반환채권의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 배당 부족에도 불구하고 매수인에게 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하겠다고 확약한 것이 결정적인 차이입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 정현주 임차보증금의 승계인입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금 250,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.

권리 인수가 해소되더라도 투자 판단까지 끝나는 것은 아닙니다. 이 건물은 승강기 운행 중단이라는 물리적 문제가 있고, 비교 가능한 매매 사례 역시 오래되었습니다. 신건 최저가는 과거 실거래 평균보다 낮지만, 이것만으로 현재 시장에서 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 2.5억, 그러나 실질 인수는 0원

실제 임차인은 정현주 1명입니다. 임차권등기가 설정되어 있으며, 확정일자와 배당요구가 확인됩니다. 주택도시보증공사는 해당 보증금 반환채권의 승계인으로서 경매를 신청한 기관이지 별도의 보증금을 가진 두 번째 실제 임차인이 아닙니다.

등기부에는 말소기준권리 이전 압류 이력도 있습니다. 다만 고양시의 2019.12.24 압류는 2020.02.14 말소되었고, 2021.02.05 압류도 2021.02.24 말소되었습니다. 이미 해제·말소된 압류를 현재 매수인이 인수하는 권리로 계산해서는 안 됩니다. 이후 가압류·압류와 경매개시결정은 말소기준권리 이후의 등기로, 경매에 따른 말소 대상으로 분석됩니다. 단, 조세채권의 실제 배당 순위와 당해세 문제는 별도로 검토해야 합니다.

③ 시세 비교 — 92.5%라는 숫자의 함정

실거래 비교 대상은 어반트리B로 표시된 다세대주택의 유사 면적 거래 3건입니다. 매매가격은 290,000,000~292,000,000원이며, 집계 평균은 290,666,666원입니다. 현재 최저매각가는 이 평균의 92.5% 수준입니다.

숫자만 보면 최저가 269,000,000원은 과거 평균보다 21,666,666원 낮고, 과거 최신 거래인 292,000,000원보다 23,000,000원 낮습니다. 하지만 여기서 반드시 시간 차이를 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 269,000,000원 가정)

아래는 신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용은 4,566,000원으로 계산되며, 정현주 임차보증금 250,000,000원을 우선 배당하는 구조입니다. 그 다음 인카금융서비스주식회사 근저당권에 14,434,000원이 배당되고 나머지 후순위 채권은 배당 부족이 발생합니다.

* 경매신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 250,000,000원은 정현주 임차보증금 승계관계와 연결되어 있습니다. 위 표의 신청채권자 별도 항목 0원은 배당 추정상 별도 기재된 후순위 항목의 계산 결과이며, 보증금 250,000,000원이 두 개 존재한다는 뜻이 아닙니다. 최종 배당 수령 주체와 순위는 승계관계 및 배당표 원본으로 확인해야 합니다.

집행비용은 추정치이며, 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 세금의 법정 우선순위와 실제 채권신고 내역에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 후순위 채권의 미배당액은 해당 채권의 매수인 인수액과 동일하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 실제 인수는 다르다

이 사건에서 가장 중요한 계산입니다. 확약이 없는 일반적인 선순위 임차보증금 인수형 경매라면, 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금을 매수인이 부담할 수 있습니다. 따라서 최저가 하락이 총취득비용의 동일한 하락을 의미하지 않습니다.

확약 미적용 인수금액은 집행비용 차감 후 임차보증금 배당 부족액을 반영한 회차별 추정치입니다. 확약 적용 취득 기준액에는 취득세, 등기비용, 명도비용, 수리비, 관리비 등의 부대비용을 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 일산동구 식사동 소재 고양국제고등학교 북서측에 위치합니다. 주변에는 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 교통 여건은 감정평가상 보통 수준입니다.
• 건물 규모. 2017.11.21 준공된 8세대 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물이며 경매 대상은 2층 201호입니다.
• 승강기. 2022.03.17부터 운행이 중단된 상태입니다. 감정평가와 매각물건명세서 모두 이 문제를 확인하고 있어 정상 가동 여부와 복구 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
• 내부 확인. 이해관계인의 폐문 및 부재로 내부 구조와 관리상태가 직접 확인되지 않았습니다. 건물 외관과 탐문조사에 근거한 평가이므로 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
• 지하 창고. 지하 1층 창고는 탐문조사와 건축물현황도로 확인되었지만 출입문이 폐문되어 내부 확인이 이루어지지 않았습니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 공시지가는 853,500원/㎡입니다. 토지는 평탄한 세장형으로 북측 폭 약 4~5m 포장도로에 접합니다.
• 토지 규제. 제한보호구역(전방지역 25km), 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 등이 표시되어 있습니다. 실제 적용 요건은 매수인과 취득 형태에 따라 확인해야 합니다.
• 건축물 상태 기록. 위반건축물 표시는 없으며 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다. 다만 승강기 및 미확인 내부 상태와는 별개의 사항입니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택으로 비교 거래가 3건에 불과합니다. 관련 경매 평균 유찰 2.3회, 낙찰률 16.67%로, 매입 후 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.05.21 주택도시보증공사 확약서의 문구, 대상 임차권, 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 이행. 을구 2번 정현주 주택임차권의 실제 말소 절차와 경매 매수인에 대한 청구 포기 효력을 확인해야 합니다.
• 실제 점유자 조사. 전입세대열람, 현황조사, 현장 방문을 통해 현재 거주자와 점유 권원을 확인해야 합니다. 정현주에 대한 확약이 다른 미확인 점유자에게까지 적용되는 것은 아닙니다.
• 보증기관 승계관계. 정현주와 주택도시보증공사를 별도 실제 임차인으로 보거나 보증금을 두 번 합산하지 않아야 합니다. 실제 배당 수령권자와 채권 승계 범위를 확인해야 합니다.
• 조세채권 및 압류. 고양시의 과거 압류 말소 내역을 확인하고, 이후 압류 및 조세채권의 당해세 해당 여부와 배당 우선순위를 검토해야 합니다.
• 승강기 운행 중단. 2022.03.17부터 중단된 원인, 점검 및 수리 이력, 운행 재개 가능성, 비용 부담 주체를 확인해야 합니다.
• 내부 상태 및 지하 창고. 감정평가 당시 확인하지 못한 내부 구조, 누수·설비·관리 상태, 지하 창고 현황을 실사해야 합니다.
• 현재 실거래가. 2021~2022년 거래가격을 현재 시세로 단정하지 말고, 최신 비교거래·매물 호가·실제 거래 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.
• 체납 관리비. 소규모 공동주택의 관리주체, 공용부분 체납 관리비, 승강기 관련 공동부담금을 확인해야 합니다.
• 응찰 상한. 최저가 269,000,000원이 과거 평균 거래가의 92.5%라는 사실만으로 응찰하지 말고, 현 시세 및 수리·명도 비용을 반영해 별도 상한을 정해야 합니다.
• 입찰 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 배당관계 및 매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 위험 해소 ≠ 좋은 투자 가격”

이 사건은 권리분석상 중요한 반전이 있습니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 250,000,000원에 이르지만, 주택도시보증공사의 포기·말소 확약으로 해당 보증금의 매수인 실질 인수액을 0원으로 평가할 수 있습니다. 따라서 확약이 이행된다는 전제에서 신건 실질취득 기준액은 269,000,000원입니다.

하지만 이 금액이 과연 현재 시세보다 저렴한지는 별도의 문제입니다. 확인된 비교 거래는 오래되었고, 승강기는 2022년부터 운행 중단 상태입니다. 소규모 다세대주택 특성에 관련 경매 낙찰률 16.67%라는 지표까지 고려하면 유동성과 시설 상태에 대한 불확실성이 큽니다.

관련 경매 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 유찰 시 최저매각가가 낮아질 수 있고, 이 사건에서는 확약이 적용되는 한 보증금 인수가 함께 늘어나는 문제도 없습니다. 그러나 유찰 여부 자체를 단정할 수 없으며, 낮은 낙찰가만으로 승강기·관리상태·매각 후 환금성 위험이 해결되지는 않습니다.

결론은 “임차권 인수 위험은 확약으로 해소될 수 있지만, 신건 가격의 매력은 아직 입증되지 않았다”입니다. 권리상 장점은 분명하되, 현재 가격과 시설 상태를 확인하기 전에는 적극적인 신건 응찰보다 보수적인 접근이 타당합니다. 이 물건의 승부처는 선순위 임차권 자체보다 확약서의 실제 이행, 승강기 문제, 현재 시세와 매각 후 환금성입니다.