서울북부지방법원 2026타경10693. 서울 동대문구 장안동 장안푸르미에 제6층 제611호, 전용 17.5574㎡ 규모의 다세대 도시형생활주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 165,000,000원이며 현재 한 차례도 유찰되지 않은 신건입니다. 현 소유자 김성열은 2024년 12월 30일 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 126,500,000원입니다.

이 사건에서 반드시 확인해야 할 권리는 김새인의 주택임차권입니다. 임대차계약과 확정일자는 2023년 2월 25일, 전입신고와 점유개시는 2023년 3월 27일입니다. 주택임차권등기는 2025년 4월 4일에 이루어졌습니다. 반면 말소기준권리로 표시된 국민건강보험공단 압류는 2026년 1월 30일에 접수되었습니다.

따라서 임차권은 말소기준권리보다 앞서며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 미변제 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 매각물건명세서에도 명시된 사항입니다. 최저매각가가 떨어진다는 이유만으로 안전하거나 저렴한 물건이 되는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

과거 수산업협동조합중앙회 근저당권은 2015년 10월 29일 이미 말소되었습니다. 현존 권리 중 말소기준은 2026년 1월 30일 국민건강보험공단 압류로 표시되어 있습니다. 이후 2026년 4월 15일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등록되었습니다.

하지만 2025년 4월 4일 등기된 김새인의 임차권은 말소기준권리보다 앞섭니다. 대항력을 갖춘 임차권이므로 배당으로 보증금이 완전히 변제되는지 확인해야 합니다. 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 임차권은 미배당 보증금이 남으면 그 범위에서 말소되지 않을 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 130,000,000원의 의미

실제 임차인은 1명입니다. 김새인은 확정일자를 갖고 있으며, 임차권등기와 배당요구도 확인됩니다. 보증금 130,000,000원에 대한 우선변제권을 행사할 수 있고, 배당 부족 시에는 대항력에 근거한 잔액 인수 문제가 발생합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 비교 평균의 134.7%

장안푸르미에 전용 17.56㎡ 안팎의 확인된 실거래는 다음과 같습니다. 비교 표본은 3건이며 평균 거래금액은 122,500,000원입니다.

확인된 거래금액은 120,000,000원~126,500,000원입니다. 마지막으로 확인되는 2025년 4월 거래는 121,000,000원으로, 이 역시 신건 최저가 165,000,000원보다 낮습니다.

비교 거래가 2024년 5월부터 2025년 4월까지의 자료이므로, 2026년 10월 현재 시세를 충분히 반영한다고 단정할 수는 없습니다. 최신 거래가를 다시 확인해야 하지만, 현재 확인된 거래가격에 비추어 신건 가격이 저렴하다는 근거는 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 늘어난다

이 물건의 가장 중요한 특징입니다. 매각대금에서 임차보증금 130,000,000원이 모두 배당되지 않으면, 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 시세 비교에는 낙찰가만이 아니라 낙찰가와 예상 인수액을 합친 실질취득액을 적용해야 합니다.

인수액은 제공된 회차별 예상배당에 따른 수치이며, 실질취득액은 낙찰가와 해당 인수액을 합산한 금액입니다. 실제 인수액은 매각가격, 집행비용, 배당순위와 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)

현재 신건 매각가를 기준으로 집행비용 3,110,000원을 먼저 충당하고, 김새인 임차보증금 130,000,000원을 전액 배당하는 가정입니다. 이후 주택도시보증공사는 31,890,000원을 배당받고, 청구액 중 98,110,000원은 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

이 계산에 따르면 신건에서 임차인의 보증금이 모두 변제되므로 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 이는 배당 순서와 금액이 그대로 확정된다는 뜻은 아닙니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목과 주택도시보증공사의 채권관계는 원본 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 동대문구 장안동 장한평역 동측 인근입니다. 점포, 오피스텔, 자동차 수리점, 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장 및 지하철역과의 접근성 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의는 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 중 6층입니다. 도시형생활주택으로 이용 중이며 위생·급배수설비, 난방설비, 소화설비 및 승강기설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지·도로. 사다리형 평탄한 토지에 위치하며 북측과 동측으로 소로에 접합니다. 준주거지역, 지구단위계획구역(장안평일대)에 해당합니다. 토지 공시지가는 6,543,000원/㎡입니다.
• 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 관련 지정 내역이 있으며, 각 지정의 대상 용도와 적용기간이 다릅니다. 아파트 대상으로 기재된 지정이 본건 다세대주택에 그대로 적용되는 것은 아니므로 실제 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 147세대 도시형생활주택으로, 확인된 동일 면적대 거래는 3건입니다. 거래 표본이 적고 마지막 확인 거래시점도 2025년 4월이므로, 현재 매수 수요와 적정 매각가격을 별도로 검증할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 여부. 을구 3번 김새인 주택임차권등기는 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서의 미변제 보증금 인수 조건을 반드시 확인해야 합니다.
• 배당 가능액 검증. 신건 기준 보증금 전액 배당이 예상되더라도, 실제 집행비용과 당해세 등 우선 지급 항목 및 배당순위를 검증해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권 확인. 신청채권액과 임차보증금이 모두 130,000,000원입니다. 대위변제·채권양도·승계 여부와 신청채권의 실질 관계를 원본 자료로 확인해야 합니다.
• 유찰 가격 착시 주의. 1회 유찰 시 예상 실질취득액은 132,648,000원, 2회 유찰 시에는 132,278,400원입니다. 최저매각가 대신 인수액을 합친 금액으로 시세와 비교해야 합니다.
• 시세 재검증. 확인된 최근 거래는 2025.04의 121,000,000원입니다. 2026년 현재 거래 및 매물을 재확인하고 동일 건물·동일 면적·층별 가격 차이를 함께 살펴야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기와 실제 현재 점유상태는 구별해야 합니다. 현장 점유자, 인도 가능 여부 및 명도에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
• 미납 관리비. 관리비 체납과 공용부분 승계 가능액을 관리주체에 확인하고 실질취득비용에 반영해야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류, 감정평가서 및 매각공고를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰되어도 싸지지 않을 수 있다”

이 사건은 단순히 감정가보다 낮게 낙찰받으면 유리한 물건이 아닙니다. 김새인의 130,000,000원 대항력 임차보증금이 중요한 기준선입니다. 신건에서는 전액 배당을 전제로 인수액이 0원으로 예상되지만, 유찰되어 배당 가능액이 줄어들면 매수인이 미배당 잔액을 인수할 수 있습니다.

그 결과 2회 유찰되어 최저가가 105,600,000원이 되더라도, 예상 인수액을 합친 실질취득액은 132,278,400원입니다. 비교 실거래 평균 122,500,000원보다 여전히 높습니다. 게다가 신건 최저가는 비교 평균의 134.7%로, 현 단계에서 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.

결론은 신건 입찰 보류, 임차권 배당구조 재검증, 실질취득액 중심의 가격 판단입니다. 향후 유찰 회차에서도 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수 보증금을 기준으로 판단해야 합니다. 이 물건은 권리관계와 가격을 함께 계산하지 않으면 낙찰가 인하 효과를 과대평가하기 쉬운 사례입니다.