서울북부지방법원 2026타경10712. 서울 중랑구 상봉동 라엘103 비동 602호는 전용 27.29㎡의 주거용 다세대주택입니다. 2022년 준공된 건물의 10층 중 6층에 있으며, 상봉역 남동측 인근에 자리합니다. 등기상 소유자는 주식회사지음베스트입니다.

이 사건의 특이점은 채권관계입니다. 소유권보존등기와 같은 날 설정된 채권최고액 6,000,000,000원의 근저당권이 말소기준이고, 이후 임차권등기를 마친 정주호가 다시 50,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 근저당권은 공동담보목록 제2022-619호가 기재된 권리이므로 그 채권최고액을 이 호실 하나의 실제 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다.

권리 순위만 보면 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 정주호 외에도 정유석과 BAYASGALAN B*****의 전입 사실이 확인됩니다. 특히 추가 전입자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 점유자, 임대차관계, 명도 상대방을 별도로 조사해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 먼저, 임차권은 후순위

핵심은 2022.11.23의 선순위 근저당권입니다. 정주호의 임대차계약일과 확정일자는 2023.06.23, 점유개시일은 2023.07.21, 주민등록일은 2023.07.24입니다. 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 날짜를 기준으로 정주호에게 선순위 대항력은 인정되지 않습니다.

2025.07.23 등기된 주택임차권도 선순위 근저당권보다 후순위입니다. 해당 임차권등기와 2026.04.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2024.06.11 등기된 재산보전처분은 2025.11.24 이미 말소됐습니다.

② 임차·점유 분석 — 인수와 명도는 별개의 문제

확인되는 임차권등기 명의자는 정주호 1명이고, 추가 전입자는 정유석과 BAYASGALAN B***** 2명입니다. 임차·전입 관계인은 합계 3명으로 기재되지만, 추가 전입자들이 각각 독립적인 임대차계약을 체결한 임차인인지는 확인되지 않았습니다.

대항력 판단은 확인된 전입일과 말소기준일의 선후관계에 따른 것입니다. 보증금·확정일자가 미상인 전입자의 대항력과 우선변제 요건은 전체 임대차 사실관계까지 확정된 상태가 아니므로 추가 확인이 필요합니다. 표시된 승계 여부는 보증기관 대위·승계 관계를 뜻합니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균이 기준

라엘103의 전용 27.29㎡에 해당하는 실거래 10건이 확인됩니다. 전체 실거래 평균은 274,856,000원이지만 2024년의 상대적으로 낮은 거래가가 포함되어 있습니다. 현재 가격을 판단할 때는 최근 12개월 평균 296,666,666원과 최신 거래 310,000,000원을 우선 비교하는 편이 타당합니다.

최근 거래의 흐름은 과거보다 상승했습니다. 최근과 과거 거래를 비교한 추세 지표는 +22.5%입니다. 다만 상승 추세가 있다고 해서 모든 가격에서 매수 메리트가 확보되는 것은 아닙니다.

현재 최저가인 300,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.1%입니다. 최신 거래가 310,000,000원보다는 낮지만, 2026년 6월에는 290,000,000원 거래도 확인됩니다. 특히 대상 물건은 6층인 반면 최신 거래는 8층이므로 개별 층과 내부 상태 차이도 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)

집행비용 5,000,000원과 근저당권 채권최고액을 적용한 단순 배당 추정입니다. 실제 피담보채무액, 공동담보 배당관계, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 확정 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 정주호의 임차보증금 50,000,000원을 별도 채권으로 중복 합산하지 않았습니다.

이 계산에서는 집행비용을 제외한 295,000,000원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 신청채권자인 정주호의 예상배당은 0원입니다. 채권최고액 기준 총 미배당 추정치는 5,755,000,000원이지만 이는 확정된 실제 채무잔액이나 매수인 인수액이 아닙니다. 채권자의 미배당과 낙찰자의 인수는 반드시 구분해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 배당 부족은 커진다

현재는 0회 유찰 신건입니다. 회차별 최저매각가와 매수인 인수액을 비교하면 다음과 같습니다. 유찰 시 금액은 실제 확정된 후속 매각기일 가격이 아니라 회차별 가정 금액입니다.

매수인 인수액이 0원이라는 전제가 유지된다면 최저가가 내려갈수록 실질취득금액 역시 내려갑니다. 반면 채권자가 회수하지 못하는 금액은 늘어납니다. 현재 배당모형에서는 세 회차 모두 신청채권자 정주호에게 배당이 없으며, 미배당채권이 그대로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 상봉역 남동측 인근에 위치하며 주변에 오피스텔, 연립·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 상봉역 7호선·경의중앙선·경춘선과 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있으며, 본건까지 차량 진입이 가능합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2022.11.07 준공된 철근콘크리트구조 10층 건물의 6층입니다. 개별난방, 승강기, 위생 및 급배수설비가 기재되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역· 재정비촉진지구·과밀억제권역에 포함됩니다. 상봉4존치관리구역 및 대공방어협조구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 도로. 남동측 약 20m 도로, 남서측과 북동측 약 4m 도로에 접하는 것으로 평가됐습니다. 토지는 평탄한 부정형이며 공시지가는 7,853,000원/㎡로 제시됩니다.
• 환금성. 29세대 규모의 소규모 집합건물입니다. 동일 전용면적 거래는 확인되지만, 대단지와 같은 폭넓은 매수 수요를 전제해서는 안 됩니다. 최근 12개월 실거래 6건과 개별 호실의 층·향·상태를 함께 비교해야 합니다.
• 토지거래허가 검토. 토지거래계약에관한허가구역 표기가 있으며, 외국인 등 대상 지정기간 2025.08.26~2026.08.25와 아파트 용도 대상 지정기간 2025.10.20~2026.12.31이 각각 기재되어 있습니다. 대상 물건은 다세대주택이므로 실제 적용 대상·용도·유효기간을 구분하여 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2022.11.23 설정된 통조림가공수산업협동조합 근저당권이 선순위인지 등기부 원본으로 최종 대조합니다. 공동담보목록 제2022-619호와 실제 피담보채무도 확인 대상입니다.
• 정주호 임대차·청구채권 확인. 보증금 50,000,000원, 확정일자 2023.06.23, 주민등록일 2023.07.24, 임차권등기일 2025.07.23을 대조합니다. 경매 신청채권과 임차보증금의 관계 및 배당요구 사항도 확인합니다.
• 추가 전입자 확인. 정유석(2025.11.10 전입)과 BAYASGALAN B*****(2025.11.06 전입)의 계약관계, 보증금, 확정일자, 실제 점유부분과 점유 경위를 확인합니다.
• 명도 상대방 특정. 정주호의 임차권등기가 존재하더라도 현재 거주자와 동일하다고 단정할 수 없습니다. 실제 거주·사용자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 예상배당의 한계. 선순위 근저당의 6,000,000,000원은 채권최고액입니다. 실제 배당에서는 채권계산서, 공동담보 관계, 집행비용, 조세채권 및 최우선변제 여부 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
• 입찰가격. 신건 300,000,000원은 최근 12개월 평균 296,666,666원보다 높습니다. 최신 거래 310,000,000원 한 건만을 근거로 할인 매물이라고 평가해서는 안 됩니다.
• 관리비와 취득부대비용. 체납 공용관리비, 취득 관련 세금, 등기비용 및 인도·명도 비용을 별도로 확인합니다. 모형상 인수액 0원이 이러한 부대비용까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
• 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료, 등기사항전부증명서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 최종 확인합니다.

맺으며 — “선순위 인수는 낮지만, 신건 가격은 매력적이지 않다”

이 사건은 2022년 설정된 근저당권이 말소기준으로 작동하면서 이후 임차권등기와 경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 정주호의 보증금은 50,000,000원이지만 확인된 전입일이 말소기준보다 늦으므로 그 미배당금을 매수인이 당연히 인수한다고 판단할 사안은 아닙니다. 매수인 인수는 현재 배당모형상 0원입니다.

그럼에도 권리관계가 완전히 확인된 안전 물건이라고 보기에는 추가 전입자 2명의 임대차·점유관계가 불명확합니다. 특히 임차권등기 명의자와 경매 신청채권자가 같은 사람이라는 점도 실제 채권 및 임대차 관계를 확인할 이유가 됩니다.

가격에서는 더 신중해야 합니다. 최근 12개월 평균 296,666,666원에 비해 신건 최저가 300,000,000원은 101.1%입니다. 최근 거래 추세가 +22.5%로 상승한 점은 확인되지만, 현재 최저가 자체가 최근 평균 이상이라는 사실은 달라지지 않습니다.

결론은 ‘권리 인수는 낮게 추정, 점유관계는 확인 필요, 신건 가격은 보류’입니다. 현재 가격에서는 뚜렷한 할인 이점을 찾기 어렵습니다. 이 사건의 실질적인 판단 기준은 선순위 권리의 소멸 여부뿐 아니라 추가 전입자의 실제 임대차관계와 최근 거래가에 비해 충분히 낮은 취득가격을 확보할 수 있는지입니다.