서울북부지방법원 2026타경10721. 서울 강북구 수유동 인수봉로82길 25-5에 위치한 다세대주택 제2층 제202호입니다. 2014년 사용승인된 지상 5층 건물의 주거용 호실로, 공부상 방 3개·화장실 1개·거실 등으로 구성되어 있습니다. 소유자 박경미가 2020년 11월 매매계약을 통해 거래가액 250,000,000원에 취득한 물건이며, 주택도시보증공사가 청구금액 250,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.

등기부의 말소기준권리는 2022년 2월 17일 국민건강보험공단 압류입니다. 종전 근저당권은 이미 말소되어 있으나, 그보다 먼저 전입하고 점유를 개시한 임차인 김성훈의 권리가 남아 있습니다. 김성훈은 2020년 11월 2일 주민등록과 확정일자를 갖추고, 2020년 11월 25일 점유를 개시했으며, 2025년 2월 19일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액에 관한 임차권등기가 말소되지 않는다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

이 사건의 말소기준은 일반적인 근저당권이 아니라 국민건강보험공단의 2022년 압류입니다. 2014년 북서울농업협동조합 근저당권(채권최고액 900,000,000원)은 2015년에, 2015년 신한은행 근저당권(채권최고액 178,800,000원)은 2020년에 각각 말소되었습니다. 따라서 과거 근저당권의 채권최고액을 현재 매수인 인수액에 더해서는 안 됩니다.

반면 임차인 김성훈의 주민등록과 점유는 2022년 압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2020년 11월 2일이므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분석됩니다. 임차권등기 자체는 2025년에 이루어졌지만, 임차권등기 날짜만으로 후순위 임차인이라고 판단하면 안 됩니다. 임차인의 기존 대항력과 우선변제권이 중요하기 때문입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김성훈의 임차권등기 접수일은 2025.02.19이며, 임차권등기명령은 2025.02.18 이루어졌습니다. 실제 임차인 1명으로 분석하며, 보증금 250,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)

신건 최저가 325,000,000원으로 매각된다는 가정에서는 추정 집행비용 5,350,000원을 공제한 뒤 임차인 김성훈의 보증금 250,000,000원이 전액 배당됩니다. 주택도시보증공사에는 69,650,000원이 배당되고, 신청채권 250,000,000원 중 180,350,000원이 미배당으로 남습니다.

중요한 것은 미배당의 종류를 구별하는 일입니다. 신건에서 주택도시보증공사 신청채권의 미배당액 180,350,000원은 곧바로 매수인이 인수하는 임차보증금이 아닙니다. 예상배당상 임차인은 보증금 전액을 변제받으므로 매수인 임차보증금 인수액은 0원입니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 확정된 채권관계 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 보면 안 된다

이 물건에서 유찰 시나리오가 중요한 이유는 최저매각가가 낮아질수록 선순위 임차보증금의 미배당 가능성이 커지기 때문입니다. 임차인에게 배당이 충분하면 인수액은 0원이지만, 배당이 부족해지는 순간 잔액이 매수인 부담으로 전환될 수 있습니다.

또한 회차가 진행되면서 신청채권자 주택도시보증공사의 미배당액은 신건 180,350,000원, 1회 유찰 244,440,000원, 2회 유찰 250,000,000원으로 증가합니다. 반면 매수인의 임차보증금 인수액은 신건과 1회 유찰에서는 0원이지만, 2회 유찰 시 45,712,000원이 발생합니다. 신청채권자의 미배당과 임차보증금 승계는 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 가격 판단 — 실질취득액이 비교 기준

이 물건의 감정가는 325,000,000원입니다. 그러나 감정가만으로 현재 시장가격을 확정할 수는 없습니다. 같은 지역의 유사한 다세대주택이라도 전용면적, 대지지분, 층, 건물 상태, 주차 여건, 거래 시점에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

특히 임차보증금 승계 가능성이 있는 물건에서는 단순한 최저가 할인율보다 실질취득액과 실제 거래가격의 비교가 우선입니다. 현재 신건 기준 실질취득액은 325,000,000원, 1회 유찰 기준 260,000,000원, 2회 유찰 기준 253,712,000원으로 예상됩니다. 실제 가격 메리트 여부는 이 금액들을 유사 물건의 최근 실거래와 비교해야 판단할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강북구 수유동 소재 인수중학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 우이신설선 4.19민주묘지역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 2014.08.29 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 5층 다세대주택입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시창호 등이며, 위생 및 급·배수설비가 설치되어 있습니다.
• 도로·토지. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 폭 약 5미터의 포장도로에 접합니다.
• 도시계획·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정사항도 있어 입찰 시점의 적용 대상과 허가 요건을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 유지보수 수준은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 건물의 대지지분, 주차시설, 관리상태 및 인근 거래사례에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 실질취득액을 기준으로 매수 수요와 재매각 가능성을 검토하는 것이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 김성훈의 주민등록일 2020.11.02, 점유개시일 2020.11.25, 확정일자 2020.11.02를 말소기준권리 2022.02.17과 비교하세요. 임차권등기일만으로 후순위라고 판단해서는 안 됩니다.
• 임차보증금 인수액 검증. 신건 예상 인수액은 0원이지만, 2회 유찰 시에는 45,712,000원으로 추정됩니다. 배당에 영향을 미치는 우선채권, 집행비용 및 실제 낙찰가에 따라 인수액이 변할 수 있습니다.
• 매각물건명세서 원문 확인. 을구 5번 주택임차권등기에 대해 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액에 관한 등기가 말소되지 않는다는 문구를 반드시 확인하세요.
• 배당요구·채권관계 확인. 임차인 김성훈의 배당요구 내역과 강제경매 신청채권자 주택도시보증공사의 채권관계를 확인하고, 실제 배당 시 동일 채권의 중복 계산 여부를 점검하세요.
• 입찰금액 상한. 단순히 1회 또는 2회 유찰된 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득액을 기준으로 검토하세요. 취득세·명도비용·수선비 등은 별도의 자금 부담입니다.
• 실거래 검증. 수유동 인근에서 건물 연식, 층, 면적, 대지지분 등이 유사한 다세대주택의 최신 거래가격을 확인하세요. 감정가 대비 할인율만으로 투자수익을 기대해서는 안 됩니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자, 보증금 반환 및 인도 조건을 확인해야 합니다. 임차권등기가 곧 현재 실거주를 의미하는 것은 아닙니다.
• 관리비·공과금. 체납 관리비 중 승계 가능한 부분, 공용시설 관리상태, 세금과 공과금 등을 확인하세요.
• 등기·서류 재확인. 2026.10.20 기준 등기사항과 매각기일까지의 변동 여부를 확인하고, 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 최종 대조하세요.

맺으며 — “유찰가가 낮아져도 취득 부담은 그대로일 수 있다”

이 사건은 신건 최저가 325,000,000원만 놓고 보면 임차보증금 250,000,000원을 충분히 배당할 수 있는 구조입니다. 그래서 신건 예상 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건에는 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 있고, 매각물건명세서에는 미배당 보증금의 승계 가능성이 명시되어 있습니다.

1회 유찰 시에도 임차보증금은 전액 배당되는 것으로 예상되지만, 2회 유찰 시에는 매수인 인수액이 45,712,000원 발생하여 실질취득액이 253,712,000원으로 추정됩니다. 따라서 208,000,000원이라는 최저가만으로 낙찰을 판단하면 실제 취득 부담을 과소평가할 수 있습니다.

더구나 현재 실거래 시세와 개별 호실의 상세 상태를 확인하지 못한 상황에서 실질취득액 253,712,000원이 적정한지 평가하기는 어렵습니다. 대항력 임차보증금, 실제 배당액, 인수 여부, 최근 실거래가격이 모두 확인되어야 비로소 입찰가 상한을 정할 수 있습니다.

결론은 권리 주의·가격 검증 우선입니다. 신건에서 임차보증금 전액 배당이 예상된다는 점은 긍정적이지만, 유찰 시 미배당 보증금 승계가 발생하는 구조와 시세 검증의 불확실성을 고려하면 보수적인 접근이 필요합니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 얼마나 내려가느냐가 아니라, 인수액까지 포함해 얼마에 취득하느냐에 있습니다.