의정부지방법원 2026타경2562. 경기도 파주시 야당동 소재 운정힐크라운 제15동 제2층 제202호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 철근콘크리트구조 건물이며, 지하 1층·지상 4층 가운데 2층에 해당합니다. 소유자는 최철육이고, 수협은행의 근저당권 채권최고액은 396,000,000원입니다. 수협은행이 신청한 임의경매로, 청구금액은 387,114,155원입니다.

권리관계의 중심은 2022.03.14 설정된 수협은행 근저당권입니다. 현재 등기에는 이보다 앞선 신탁 이력이 있지만 해당 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 이후 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 등기상 권리 소멸과 실제 점유자의 인도 문제는 서로 다릅니다. 특히 임대관계가 미상인 만큼 입찰 전 점유 현황을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 수협은행 근저당이 말소기준

가장 중요한 기준일은 2022.03.14입니다. 이날 수협은행이 설정한 채권최고액 396,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 주식회사무궁화신탁의 소유권이전 신탁등기는 2022.03.14 이미 말소됐으므로 현재 존속하는 신탁등기로 볼 수 없습니다.

② 가격 검증 — 감정가가 곧 시세는 아니다

이번 물건은 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 397,000,000원이므로 현재 회차에서 최저가에 낙찰된다면, 배당 모형상 매수인 인수액 0원을 더한 권리 기준 실질취득액도 397,000,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도로 고려해야 합니다.

하지만 실제 투자 매력은 이 금액을 인근의 비교 가능한 다세대주택 거래가격과 대조해야 판단할 수 있습니다. 특히 동일 면적·동일 용도의 최근 거래와 매물 상태를 기준으로 가격을 검증해야 합니다. 현재 감정가가 주변 실거래 시세보다 낮다고 평가할 근거는 확정되지 않았습니다. 감정가 대비 유찰 할인율만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

회차별 매각가격과 미배당 위험

유찰이 진행되면 최저매각가가 낮아지고, 그에 따라 수협은행 근저당권의 예상 미배당액은 증가합니다. 그러나 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액은 낙찰자가 추가로 변제할 금액이 아닙니다. 따라서 위 각 회차의 예상 실질취득액은 권리상 인수액 0원이라는 전제에서 해당 매각가격과 같습니다.

다만 1회 유찰 가격 317,600,000원이나 2회 유찰 가격 254,080,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지는 별도 문제입니다. 유찰 후 가격이라는 사실만으로 안전마진이 생겼다고 볼 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 397,000,000원 가정)

집행비용은 매각대금의 약 1.6%로 추정한 6,358,000원입니다. 수협은행 채권최고액 396,000,000원을 기준으로 예상배당 390,642,000원, 미배당 5,358,000원이 산출됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 야당동 소재 야당역(경의중앙선) 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 유사한 다세대주택과 소규모 점포, 공장 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입은 용이하며 인근에 하우1길 등 주요 도로가 연결됩니다. 야당역이 근거리에 위치하지만, 감정평가상 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
• 건물. 2022.01.25 준공된 8세대 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조로 위생·급배수·난방·CCTV·소화전· 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지 및 도로. 대체로 평탄한 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북동측과 서측으로 단지 내 진입도로에 접하고 외곽 공도와 연계됩니다. 토지면적은 527.0㎡이며 공시지가는 913,900원/㎡입니다.
• 용도 및 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)에 해당합니다. 제한보호구역(전방지역:25km), 가축사육제한구역 등이 중첩됩니다. 중로3류 도로와 접하며, 토지거래계약에관한허가구역 지정 이력 및 적용 범위는 입찰 전 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 감정평가에서 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 관리상태는 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택인 만큼 향후 매도 시 대규모 공동주택과 동일한 거래 유동성을 기대해서는 안 됩니다. 개별 호실의 층·향·내부 상태와 인근 유사주택의 거래 사례를 함께 검증해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2022.03.14 수협은행 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액 396,000,000원과 신청 청구액 387,114,155원을 구분하고, 입찰 전 최신 등기사항전부증명서를 확인하세요.
• 신탁 이력 검토. 주식회사무궁화신탁 명의의 과거 신탁등기는 2022.03.14 말소됐습니다. 현재 등기의 말소 상태와 신탁 관련 서류를 대조하세요.
• 점유자 및 임대차 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인과 현장조사를 통해 실제 점유자와 임차관계를 파악하세요. 선순위 대항력 임차인이 별도로 확인되는 경우 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 실거래 기준 입찰가 설정. 감정가 397,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 동일 면적과 유사한 입지의 최근 거래가격을 기준으로 적정 입찰가를 결정하세요.
• 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 가정 가격은 317,600,000원, 2회 유찰 가정 가격은 254,080,000원입니다. 어느 회차에서도 단순 할인율만으로 가격이 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 환금성 및 규제 확인. 8세대 다세대주택의 실제 거래 수요, 계획관리지역 및 성장관리계획 관련 규정, 제한보호구역과 토지거래허가 관련 사항을 확인하세요.
• 관리비·세금·명도비용. 배당표의 집행비용은 추정액이며 체납 관리비, 당해세, 취득세, 인도 및 명도비용은 별도로 검토해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서·등기부·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인한 뒤 입찰하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 검증해야 한다”

파주 운정힐크라운 15동 202호는 수협은행 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매입니다. 과거 신탁등기는 이미 말소됐고, 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 모형에서 매수인 인수액은 0원으로, 등기상 권리 소멸 구조는 비교적 명확합니다.

하지만 이 물건의 핵심은 근저당권 자체보다 397,000,000원이라는 취득가격과 8세대 다세대주택의 환금성입니다. 비교 가능한 최근 실거래를 근거로 시세를 검증하기 전에는 감정가가 저렴하다고 볼 수 없고, 임대관계 미상에 따른 점유 위험도 해소되지 않았습니다.

종합 판단은 C등급, 조건부 검토 대상입니다. 권리상 예상 인수액 0원은 긍정적이지만, 임차관계 확인과 최근 시세 검증이 선행되어야 합니다. 권리 구조는 양호, 가격 메리트는 미확인, 입찰 판단은 보류. 이 물건의 승부처는 근저당 미배당액이 아니라 실제로 얼마에 사고 얼마에 매도할 수 있는지에 있습니다.