서울북부지방법원 2026타경10757. 서울 강북구 미아동 302-1, 지하 1층·지상 3층 규모의 근린생활시설 및 토지가 일괄매각 대상입니다. 미아역 서측 인근의 상업시설과 주거시설이 혼재한 입지이지만, 경매투자자에게 더 중요한 것은 등기와 임대차입니다. 선순위 전세권이 살아 있고, 여러 층에 걸쳐 임차인이 영업하거나 점유하고 있기 때문입니다.

현재 소유자는 김선희·김연옥·김정호·김현정·김현화의 공유 형태입니다. 2026년 4월 24일 접수된 경매개시결정의 원인은 공유물분할을 위한 경매이고, 신청인은 공유자 김현화입니다. 일반적인 금융기관 채무불이행 경매와 동일하게 해석해서는 안 되며, 선순위 임차권과 공유물분할 매각조건을 함께 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 남는다

핵심적인 순서는 분명합니다. 2016.07.19 전세권이 2024.06.18 말소기준 근저당권보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 을구 1번 전세권을 인수권리로 명시하고 있습니다. 단순히 말소기준권리 이후의 권리가 소멸한다는 사실만으로 이 물건을 안전하다고 판단할 수 없는 이유입니다.

② 임차인 분석 — 실제 점유 임차인 10명

현황조사와 매각물건명세서 등에 나타나는 임차인은 10명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞선 임차인들이 존재하고, 일부는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액 산정에 큰 불확실성이 남아 있습니다.

임차보증금 1,000·1,500 등의 기재액은 원화 환산 단위가 확인되지 않아 원 단위 금액으로 단정하지 않았습니다. 우선변제 여부는 확정일자와 배당요구 내역의 추가 확인이 필요합니다. 대항력 판정 역시 실제 점유·사업자등록 등 법정 요건의 충족 여부를 원본으로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 4,548,109,380원 가정)

다음은 제시된 배당 추정액을 기준으로 한 모의 분배입니다. 실제 법원의 배당표나 전세권 소멸 여부를 확정하는 자료는 아닙니다.

채권배당 추정 합계 385,000,000원, 추정 미배당액 0원입니다. 소유자 잔여금은 집행비용과 기재 채권만을 반영했으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 임차인 인수 추계는 배당액이 아닌 매수인 별도 부담 가능액입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격만 떨어진다고 안전해지지 않는다

유찰 시나리오상 채권 미배당액은 모든 회차에서 0원으로 추정됩니다. 그러나 이는 전세권과 선순위 임차인의 인수위험이 해소된다는 의미가 아닙니다. 회차가 바뀌어도 선순위 권리가 그대로 남는 경우, 매수인의 실질취득비용은 낙찰대금과 실제 인수액을 합산하여 판단해야 합니다.

⑤ 시세 비교 — 현재는 가격 메리트 판정 보류

감정가와 최저매각가는 모두 4,548,109,380원입니다. 하지만 이 근린시설·토지와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 또는 거래 추세를 확인할 수 없는 상태입니다.

따라서 감정가가 현재 시장가치보다 높은지 낮은지, 유찰 후 최저가가 실제로 저렴해지는지에 대해서도 객관적인 수치 판정은 보류해야 합니다. 아파트와 달리 이 물건은 근린시설과 토지가 일괄매각되므로 대지 가치, 건물 노후도, 임대차, 임대수익과 공실위험을 함께 분석해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강북구 미아동 소재 지하철 4호선 미아역 서측 인근입니다. 노선 전면에는 근린생활시설 등의 주상용 건물, 후면에는 단독·다세대주택이 분포한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 미아역과 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조·연와조, 지하 1층·지상 3층의 근린생활시설입니다. 1973.11.12 사용승인 건물로, 기본적인 위생·급배수설비가 있습니다. 건물 상태와 향후 수선비 확인이 중요합니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항은 지정 대상과 기간을 확인해야 합니다.
• 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현황 점유와 실제 임대관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반 주거용 아파트와 달리 다수 임차인이 점유하는 근린시설로, 임대차 승계와 시설 관리 부담이 매수자층 및 재매각 조건에 영향을 줄 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권. 주식회사코리아세븐의 전세권 존속 및 인수 여부, 존속기간 경과 후 권리관계, 전세금 배당 여부를 원본 서류로 확인하세요.
• 보증금 미상 임차인. 이성수·정승진·코리아세븐 관련 점유의 실제 임대차계약과 보증금, 월차임, 점유 범위를 확인하세요.
• 대항력과 우선변제. 선순위 점유 임차인의 사업자등록, 점유 개시, 확정일자, 배당요구의 효력을 개별적으로 점검하세요.
• 인수액 중복 확인. 코리아세븐 관련 전세권과 임대차보증금이 동일 채무인지 확인하여 이중 가산을 방지하세요.
• 공유물분할 매각. 신청인 김현화의 경매개시결정 및 공유물분할 매각조건을 확인하고, 소유권 이전과 관련한 특약·제한을 검토하세요.
• 가격 검증. 인근 유사 근린시설 및 토지의 거래사례, 실제 임대수익과 공실 가능성, 시설 수선비를 조사한 뒤 응찰가 상한을 산정하세요.
• 명도·영업 관계. 식당·편의점·의상실·봉제시설 등 각 점유 부분의 실제 현황과 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 관련 문서를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “45억 신건보다 선순위 권리가 먼저다”

이 사건의 본질은 근린시설·토지 일괄매각, 공유물분할 경매, 선순위 전세권, 다수 임차인이라는 복합 구조입니다.

2024년 국 명의 근저당권은 말소기준이지만, 그보다 앞선 2016년 코리아세븐 전세권이 인수권리로 명시되어 있습니다. 대항력 있는 임차인과 보증금 미상 임차인도 남아 있습니다. 예상배당에서 채권 미배당이 0원으로 표시되는 것과 매수인의 인수부담이 없다는 것은 전혀 다른 문제입니다.

감정가 4,548,109,380원이 시장가격에 비해 유리한지도 판단할 수 없습니다. 근린시설의 가치는 단순 감정가 할인율이 아니라 실제 임대수익, 토지 가치, 건물 상태 및 인수부담까지 반영해야 하기 때문입니다.

결론은 입찰 보류 및 추가 권리조사 우선입니다. 선순위 전세권의 처리방식과 임차보증금 총인수액을 확정하고, 실제 실질취득비용을 객관적 시장가치와 비교한 뒤에야 적정 응찰가격을 판단할 수 있습니다. 이 사건은 최저가 자체보다 낙찰 후 무엇을 떠안는가가 먼저입니다.