의정부지방법원 2026타경60422. 파주시 상지석동 갤러리하우스 105동 101호는 전용 75.55㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 197,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 오재덕이며, 2022년 7월 25일 매매를 원인으로 같은 해 8월 1일 소유권을 취득했습니다. 당시 등기에 기록된 거래금액은 199,000,000원입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 매매가격이나 감정가가 아닙니다. 소유자보다 먼저 이 주택에 입주해 대항력을 갖춘 임차인입니다. 임차인 최원혁은 2022년 6월 30일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 6월 3일입니다. 이후 2024년 7월 22일 보증금 199,900,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 보증금 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60422 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 상지석동 133-21 갤러리하우스 제105동 제1층 제101호 도로명: 경기도 파주시 고봉로 755-53 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 75.55㎡ · 지상 4층 건물 중 1층 |
| 이용상태 | 방 3개, 거실, 주방, 드레스룸, 다용도실, 발코니, 욕실 2개, 현관 |
| 소유자 | 오재덕 (2022.08.01 소유권이전 · 거래가액 199,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 197,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,000,000원 |
| 선순위 임차보증금 | 최원혁 · 199,900,000원 |
| 예상 매수인 인수 | 6,458,000원 (신건 배당 가정) |
| 실질취득 추정 | 203,458,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권
과거 우리은행 근저당권의 채권최고액은 132,000,000원이었지만, 해당 근저당은 2022년 6월 30일 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서 문제 되는 핵심 권리는 그 근저당이 아니라 최원혁의 선순위 대항력 있는 주택임차권입니다.
2026년 2월 19일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐으며, 이 등기를 기준으로 이후 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 하지만 임차인의 전입·점유 및 2024년 임차권등기는 경매개시보다 앞섭니다. 따라서 임차보증금이 전액 배당되지 않는 경우 그 잔액은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 가능성 확정적
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최원혁 건물 전부 · 주거용 임차권등기 |
199,900,000원 | 전입·점유 2022.06.30 확정 2022.06.03 |
대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 있음 |
미배당액 인수 신건 6,458,000원 추정 |
최원혁은 임대차계약일이 2022.05.05, 전입 및 점유개시일이 2022.06.30, 확정일자가 2022.06.03입니다. 2024년 7월 22일 의정부지방법원 고양지원 파주시법원의 임차권등기명령에 따라 을구 3번 주택임차권등기가 설정됐습니다.
임차인은 배당요구를 했으며 우선변제권 행사도 가능합니다. 다만 우선변제를 받는다는 사실과 보증금을 전액 회수한다는 사실은 다릅니다. 신건 매각대금 197,000,000원에서 집행비용 3,558,000원을 공제하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 193,442,000원입니다. 보증금과의 차액인 6,458,000원은 매수인이 인수할 것으로 계산됩니다.
신건 예상배당: 193,442,000원
신건 미배당 인수: 6,458,000원
낙찰가 + 인수액: 203,458,000원
매수인은 낙찰대금 외에도 임차보증금 잔액을 정리해야 합니다. 임차권등기 말소와 주택 인도는 보증금 정산을 전제로 검토해야 하며, 단순히 경매로 소유권을 취득했다고 임차인의 보증금 반환 문제가 소멸하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 과거 실거래만으로 저렴하다고 볼 수 없다
갤러리하우스 104·105동은 총 14세대 규모로, 준공일은 2014.02.28입니다. 비교 가능한 동일 전용면적 75.55㎡의 매매사례는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 75.55㎡ | 2층 | 222,000,000원 |
| 2022.07 | 75.55㎡ | 1층 | 199,000,000원 |
| 평균 | 75.55㎡ | 2건 | 210,500,000원 |
표면적으로 최저가 197,000,000원은 과거 거래 평균 210,500,000원의 93.6%입니다. 하지만 이 수치를 그대로 할인율로 해석하면 안 됩니다. 실제 신건 취득에는 임차보증금 잔액까지 고려한 203,458,000원이 필요하므로, 과거 평균 대비 실질취득 비율은 약 96.7%로 높아집니다.
더 중요한 문제는 거래 시점입니다. 비교사례는 2022년 7월과 9월 거래로, 2026년 매각 시점의 현재 시세를 충분히 설명하지 못합니다. 2022년 평균값을 최근 시장가격처럼 취급하거나, 과거 고가 거래를 기준으로 현재 경매물건이 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 1층이고, 비교사례 중 1층 거래금액은 199,000,000원이었습니다. 신건 실질취득 추정액은 그 1층 거래가격보다도 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,558,000원 |
| 1. 최원혁 임차보증금(우선변제) | 199,900,000원 | 193,442,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 강제경매 신청채권 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 · 매수인 인수 | — | 6,458,000원 |
신건 매각가 197,000,000원을 기준으로 집행비용 3,558,000원과 임차보증금 우선배당 193,442,000원에 매각대금 전액이 소진되는 추정입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 199,000,000원에는 배당액 0원이 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 인수금액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 매각대금 배당항목이 아니라 별도의 부담입니다.
⑤ 유찰 시뮬레이션 — 가격은 내려가지만 총부담은 유지
이 사건의 투자 판단에서 가장 중요한 계산입니다. 일반적인 경매는 유찰되면 최저매각가가 내려가면서 매수인의 취득가격도 낮아집니다. 하지만 이 물건은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하므로 낙찰가격 감소분이 상당 부분 인수금 증가로 상쇄됩니다.
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 197,000,000원 | 6,458,000원 | 203,458,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 157,600,000원 | 45,306,400원 | 202,906,400원 |
| 2회 유찰 (64%) | 126,080,000원 | 76,385,120원 | 202,465,120원 |
각 회차별 매각가와 인수액은 제시된 배당 시뮬레이션을 사용했으며, 실질취득은 두 금액의 합계입니다. 회차별 집행비용과 배당 추정에 따라 금액 차이가 발생합니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않았습니다.
최저가만 보면 큰 폭의 할인이지만, 총취득 부담은 거의 그대로입니다. 유찰 횟수보다 임차보증금 총액과 현재 시세를 우선해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주위환경. 파주시 상지석동 퍼스트가든 남서측 인근입니다. 주위에는 단독주택과 다세대주택, 공장, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 정류장 거리 및 버스 운행빈도를 고려한 대중교통 편의도는 보통 수준입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 4층 건물 중 1층입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 하이새시이며 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지 및 도로. 사다리형 완경사지의 주거용 건부지로, 북서측 약 5~6m 포장도로와 접합니다. 토지의 용도지역은 계획관리지역이며 공시지가는 502,300원/㎡입니다.
- 토지이용 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km) 등이 표시되어 있습니다. 감정자료에는 2025.08.26~2026.08.25 기간의 토지거래계약허가구역 지정도 기재되어 있어, 현재 적용 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 건축물 사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 14세대의 소규모 다세대주택으로, 비교 가능한 실거래가 2022년 사례에 집중되어 있습니다. 단지 평균 유찰 2.4회와 집계 낙찰률 0.0%를 고려하면 재매각과 현금화 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 최원혁의 보증금 199,900,000원과 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 재확인해야 합니다. 배당 부족액을 매수인이 인수하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
- 낙찰가가 아닌 실질취득 기준. 신건 인수액은 6,458,000원, 1회 유찰 시 45,306,400원, 2회 유찰 시 76,385,120원으로 추정됩니다. 각 회차 낙찰가에 인수액을 더한 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 실제 배당 순위 확인. 집행비용, 임차보증금 우선변제, 당해세 등 배당에 영향을 주는 항목을 확인해야 합니다. 실제 배당이 달라지면 미배당 보증금과 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 임차권 말소와 명도 협의. 임차인의 보증금 반환채무가 남을 수 있으므로 주택 인도, 임차권등기 말소 및 보증금 정산을 하나의 절차로 검토해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 비교 가능한 거래는 2022년 2건으로, 현재 적정가격을 확정하기에는 충분하지 않습니다. 특히 같은 1층의 거래가격 199,000,000원과 실질취득금액을 직접 비교해야 합니다.
- 매수인 자금계획. 낙찰대금과 별도로 인수 보증금 잔액, 취득세·등기비용·명도비용·관리비 정산 가능성을 고려해야 합니다. 단순히 최저매각가만큼만 자금을 준비해서는 안 됩니다.
- 공적장부 및 권리관계 점검. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류와 배당요구 내용을 대조해야 합니다. 입찰 직전 추가 권리변동 여부도 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”
이 사건의 숫자를 하나만 기억한다면 최저가 197,000,000원이 아니라 임차보증금 199,900,000원이어야 합니다. 이 보증금이 매각대금에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 떠안기 때문입니다.
신건에서 매수인이 부담하는 실질취득금액은 203,458,000원으로 추정됩니다. 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 인수금이 증가하여 총부담은 2억 원 안팎의 높은 수준을 유지합니다. 과거 실거래 평균 210,500,000원보다 낮다는 사실만으로 현재 시세 대비 수익성을 보장할 수 없으며, 2022년 이후의 가격 흐름과 실제 매수 수요를 확인하기 전에는 가격상 우위를 인정하기 어렵습니다.
여기에 총 14세대 규모, 평균 유찰 2.4회, 집계 낙찰률 0.0%라는 환금성 부담이 더해집니다. 따라서 이 물건은 낮은 입찰가격보다 선순위 임차인 인수 문제와 실제 총취득비용을 먼저 확인해야 하는 경매입니다. 권리 인수 부담이 크고 가격 메리트가 검증되지 않아 신중한 접근이 필요합니다.
