서울북부지방법원 2026타경10841. 서울 동대문구 휘경동에 있는 주공아파트 201동 23층 2302호입니다. 철근콘크리트 벽식구조, 지상 25층 건물의 23층에 해당하는 아파트로, 소유자는 박정자입니다. 채권자 장진성이 130,000,000원의 청구금액으로 강제경매를 신청했고, 현재 감정가와 최저매각가는 모두 921,000,000원입니다.

이 사건의 권리관계는 오래된 근저당권부터 살펴봐야 합니다. 2002년에 설정된 국민은행·서울원예농업협동조합의 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 말소기준이 되는 권리는 2004.08.03 접수된 정동희의 근저당권입니다. 그 뒤 장경식, 삼성화재해상보험, 국민은행의 근저당권이 순서대로 설정됐습니다. 이들 등기상 담보권은 모두 말소기준보다 후순위이므로 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다.

반면 가격 판단은 간단하지 않습니다. 최근 실거래 평균과 최저가가 가까운 데다, 시세 자료의 비교 기준면적은 59.79㎡인데 실제 거래 표본은 84.29~114.86㎡입니다. 서로 다른 면적의 아파트 거래가격을 그대로 비교하면 가격 경쟁력을 과대평가하거나 과소평가할 수 있습니다. 이 사건은 권리 소멸 여부보다 비교 시세의 적합성부터 확인해야 하는 신건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2004년 근저당이 말소기준

이 사건의 핵심은 2004.08.03 설정된 정동희의 근저당권입니다. 채권최고액은 30,000,000원으로, 현재 남아 있는 담보권 가운데 가장 앞선 권리입니다. 앞서 설정된 2002년 근저당권들은 등기부상 이미 말소돼 있어 현재의 말소기준으로 보지 않습니다.

등기부에는 여러 건의 압류·가압류 이력이 있지만, 과거 근로복지공단, 국민건강보험공단, 남양주세무서 관련 압류와 신용보증기금·중소벤처기업진흥공단·소상공인시장진흥공단의 가압류 등은 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 이미 말소된 채권을 현재 인수할 권리나 배당대상 채권에 다시 더해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유관계 — 인수 추정 0원, 임대관계는 미상

임차인의 대항력은 실제 인도·점유와 주민등록 등 요건 및 그 시점을 기준으로 판단해야 합니다. 특히 이 사건은 말소기준일이 2004.08.03으로 오래된 편입니다. 그 이전부터 적법하게 대항요건을 갖춘 임차인이 존재한다면, 등기상 근저당권이 전부 소멸하더라도 별도로 검토해야 할 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

따라서 921,000,000원이라는 실질취득 추정액은 추가 인수 의무가 없다는 전제에서만 성립합니다. 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 및 실제 점유관계를 대조해 선순위 대항력 임차인의 존재 여부를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 97.9%라도 ‘저렴하다’고 할 수 없는 이유

시세 비교 대상으로 제시된 단지는 주공1이며, 총 1,224세대, 사용승인 관련 준공일은 2001.11.15입니다. 최근 거래는 2026년 1월부터 5월까지 총 12건으로, 평균 거래금액은 940,833,333원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 5월의 938,000,000원입니다.

이 거래 표본에서 최저 거래가는 750,000,000원, 최고 거래가는 1,140,000,000원입니다. 가격 차이가 크고 거래 면적 또한 혼재해 있어, 단순 평균만으로 2302호의 적정가격을 산정하기 어렵습니다.

최근 12개월 평균은 940,833,333원, 최신 거래는 938,000,000원으로, 최저매각가 921,000,000원은 두 금액보다 낮습니다. 그러나 두 비교 기준 모두 동일 전용면적 거래로 검증되지 않았습니다. 숫자상 가격 차이는 존재하지만, 실제 가격 메리트가 있다고 인정할 만한 비교 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 921,000,000원 가정)

제공된 배당 시뮬레이션에 따른 추정치입니다. 근저당 채권액은 채권최고액을 기준으로 반영했으며, 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·압류 관련 배당액·임차인 최우선변제 등은 별도 반영이 필요할 수 있고, 실제 배당순위와 금액은 확정 배당요구 및 채권관계에 따라 달라집니다.

신건 최저가 921,000,000원에 매각된다는 가정에서, 추정 집행비용은 11,610,000원, 채권자 배당 총액은 798,000,000원, 소유자 잔여금은 111,390,000원으로 산출됩니다. 이 배당표에서는 채권 부족액이 발생하지 않습니다. 다만 예상배당은 채권자 간 매각대금 배분을 보여주는 것이지, 낙찰자가 인수하는 채무액을 의미하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 부족과 인수액은 다르다

이 사건은 현재 0회 유찰 신건입니다. 아래는 감정가 대비 100%·80%·64% 가격으로 매각되는 경우의 예상배당 시나리오입니다. 후속 회차 가격은 가정치이며 실제 매각기일과 최저가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.

1회 유찰 가정에서는 채권 부족액이 70,968,000원, 2회 유찰 가정에서는 216,854,400원으로 증가합니다. 신청채권자 장진성의 예상배당도 각각 59,032,000원과 0원으로 달라집니다. 그렇지만 이 부족액은 소멸하는 후순위 채권에 관한 미배당액으로, 그 자체가 매수인의 추가 지급 의무로 전환되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 동대문구 휘경동 소재 휘경여고 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 공원, 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조의 25층 건물 중 23층입니다. 급배수·위생·난방설비와 승강기·주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 단지 내 도로를 통해 광대로에 연결되며, 인접 토지는 대체로 평탄합니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며, 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등의 제한사항이 확인됩니다.
• 토지거래허가구역. 아파트를 대상으로 2025.10.20부터 2026.12.31까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정돼 있습니다. 경매 취득과 향후 처분에 관련 규정이 어떻게 적용되는지 확인해야 합니다.
• 공시지가. 5,316,000원/㎡로 확인됩니다. 단지 전체 토지면적은 74,805㎡이며, 이는 개별 호실의 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 실내의 개별 수선 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 비교 대상으로 제시된 주공1은 1,224세대 단지로 최근 거래 사례가 존재합니다. 다만 본건과 동일 면적의 거래가격이 확보되지 않아 해당 호실의 환금성과 적정가격을 직접 추정하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 정동희의 2004.08.03 근저당권이 말소기준이며, 2002년 근저당권들은 이미 말소된 상태인지 최신 등기사항증명서에서 확인하세요.
• 임차인·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서·전입세대 관련 자료와 현장 확인을 통해 선순위 대항력 가능성을 점검하세요.
• 전유면적 확인. 비교 기준면적 59.79㎡와 거래 표본 84.29~114.86㎡가 일치하지 않습니다. 해당 호실의 건축물대장·집합건물 등기상 전유면적을 확인한 뒤 동일 면적 실거래를 비교하세요.
• 단지 명칭 대조. 주공아파트·휘경리오포레아파트·주공1이 동일한 비교 대상인지 주소와 동·호수 및 단지 식별정보를 대조하세요.
• 가격 상한 재산정. 최근 거래 평균 940,833,333원 대비 97.9%라는 수치를 가격 할인율로 취급하지 마세요. 동일 면적·유사 층·유사 상태 거래를 기준으로 입찰 상한을 다시 산정해야 합니다.
• 토지거래허가구역 검토. 매각기일 2026.11.03은 아파트 대상 허가구역 지정기간에 포함됩니다. 경매 취득 및 향후 거래에 대한 적용 범위를 관계 기관에 확인하세요.
• 배당과 인수 구분. 미배당 채권이 발생하더라도 후순위 권리가 소멸한다면 그 부족액을 자동으로 낙찰자가 부담하는 것은 아닙니다. 인수 여부는 권리의 성격과 순위로 판단하세요.
• 체납 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 가능성과 실제 점유자의 인도·명도 필요성을 확인하고, 입찰 예산에 부대비용을 반영하세요.
• 최종 서류 대조. 입찰 직전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장·토지이용계획 및 실거래 자료를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개의 문제

이 사건의 장점은 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2004년 정동희 근저당권을 말소기준으로 이후의 근저당권·압류·강제경매개시결정이 매각으로 소멸할 것으로 분석되며, 현재 확인되는 등기상 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유와 임차관계 확인이 완료돼야 권리 안전성을 확정할 수 있습니다.

더 큰 문제는 가격의 신뢰성입니다. 최저가 921,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 940,833,333원의 97.9%라는 사실만 보면 일정한 가격 차이가 있는 것처럼 보입니다. 하지만 비교 실거래 12건은 본건의 비교 기준면적과 맞지 않습니다. 여기에 건물 명칭의 차이와 토지거래허가구역 지정도 확인해야 합니다.

결론은 ‘등기권리는 대체로 양호, 점유관계와 가격 판단은 보류’입니다. 현재 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 동일 호실의 정확한 전유면적과 적절한 비교 거래를 확보하고, 실제 임차인·점유관계를 확인한 이후에야 입찰 여부와 응찰가를 결정하는 것이 타당합니다.