서울북부지방법원 2026타경10907. 서울 중랑구 망우동의 한일써너스빌리젠시 2단지, 21층 202-2105호입니다. 물건종류는 근린시설로 분류되어 있으며 감정평가상 공부상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박민석은 2011년 11월 11일 거래가 235,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 금융기관 근저당권들이 설정·말소되었고, 세금 압류와 가압류, 강제경매 절차가 이어졌습니다.

여기서 가장 중요하게 읽어야 할 부분은 근저당권이 아니라 임차인의 권리 발생 시점입니다. 임차인 박희조는 2021년 3월 25일 전입 및 점유를 시작했고, 2021년 2월 24일 확정일자를 받았습니다. 반면 현존 말소기준권리는 2023년 11월 29일 주식회사 호정의 가압류입니다. 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 빠르므로 대항력 있는 선순위 임차인으로 판단됩니다.

매각물건명세서에도 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액에 관하여 주택임차권등기가 말소되지 않는다는 취지가 명시되어 있습니다. 즉 유찰 후 낮은 낙찰가만 보고 수익성을 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

주식회사 호정의 가압류 33,000,000원은 이 경매의 말소기준권리입니다. 이후 국세 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 중랑구 압류 등은 등기상 매각으로 소멸할 권리로 분류되어 있습니다. 다만 등기의 말소와 세금채권의 실제 배당순위는 별개이므로, 국세·지방세의 법정기일과 당해세 여부에 따른 배당 변동을 확인해야 합니다.

또한 2025년 6월 25일 한국자산관리공사 관련 공매공고 부기등기가 존재합니다. 법원 강제경매와 공매 절차의 진행 관계 및 현재 효력을 별도로 확인해야 합니다. 과거 2024년 11월 6일의 강제경매개시결정은 2025년 9월 18일 등기가 말소된 이력입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임대차계약일은 1차 2021년 2월 21일, 2차 2023년 3월 3일입니다. 임차권등기와 배당요구가 확인되며, 확정일자를 갖춘 임차인으로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 구체적인 우선순위와 변제 범위는 확정일자, 보증금 변동, 세금채권의 법정기일 등에 따라 최종 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 3.88억, 최근 평균 이상

한일써너스빌리젠시2단지의 유사 전용면적 거래 12건을 비교하면 전체 평균은 368,458,333원입니다. 최근 거래구간 6건의 평균은 375,833,333원이고, 가장 최근 확인된 거래는 2025년 11월 390,000,000원입니다.

최근 거래구간은 이전 구간보다 4.1% 상승한 것으로 집계됩니다. 다만 확인된 거래 목록의 마지막 시점이 2025년 11월이므로, 입찰 시점의 실제 시장가격과 동일하게 보기는 어렵습니다. 특히 현재 최저가는 최근 구간 평균의 103.2%입니다. 최신 개별 거래보다는 낮지만 최근 평균보다 높으므로 신건 가격이 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 388,000,000원 가정)

신건 배당 추정에서는 임차인 박희조의 보증금 310,000,000원이 전액 변제되어 매수인 인수액이 0원입니다. 반면 주택도시보증공사의 청구액 310,000,000원 중 예상 배당은 38,768,000원에 그치며 미배당 271,232,000원이 발생합니다. 국세·지방세 우선순위와 실제 배당권원은 추가 확인이 필요합니다. 주택도시보증공사의 청구가 임차보증금과 경제적으로 중복되는 대위·승계채권인지도 확인 전에는 확정할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가, 남는 보증금

1회 유찰에서는 매각가 310,400,000원과 인수 추정 4,745,600원을 합산해야 하고, 2회 유찰에서는 매각가 248,320,000원에 인수 추정 65,956,480원을 더해야 합니다. 두 경우 모두 보증금 310,000,000원 부근의 실질취득 구조입니다. 단순히 2회 유찰 최저가 248,320,000원만 시세와 비교하면 가격 메리트를 크게 과대평가하게 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 중랑구 망우동, 경의중앙선 망우역 남동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트가 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 경의중앙선·경춘선 망우역과 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2008.04.01 사용승인된 지하 5층, 지상 27층 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 있습니다.
• 토지·도로. 사다리형 토지로 아파트·업무시설·근린생활시설 부지이며, 남동측으로 왕복 3차선 포장도로와 접합니다. 공시지가 기준은 6,650,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정이 포함되어 있으므로 실제 물건의 허가대상 여부를 확인해야 합니다.
• 용도·환금성. 근린시설 분류와 공부상 오피스텔 이용상태를 함께 확인해야 합니다. 비교 가능한 실거래는 존재하지만 아파트와 동일한 환금성이나 대출조건을 전제해서는 안 됩니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 실제 내부 상태와 점유현황은 현장 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 인수. 박희조의 보증금 310,000,000원은 대항력 있는 선순위 임차보증금입니다. 낙찰대금으로 전액 배당되지 않으면 잔액 인수 가능성이 있으므로 입찰가와 반드시 합산하세요.
• 매각물건명세서 확인. 을구 9번 주택임차권등기가 미배당 잔액에 관하여 말소되지 않는다는 명시사항을 기준으로 실제 인수 범위를 확인하세요.
• 주택도시보증공사 청구관계. 신청채권자 청구액 310,000,000원과 임차보증금 310,000,000원의 관계, 보증금 대위변제·승계 여부, 배당권원과 중복 여부를 확인하세요.
• 세금 법정기일. 국세·지방세 압류의 실제 체납금액, 법정기일, 당해세 여부, 임차보증금과의 우선순위를 확인하세요. 세금 우선배당은 임차인 인수액을 바꿀 수 있습니다.
• 공매 진행상태. 한국자산관리공사 공매공고의 현재 효력과 법원 경매의 진행 관계를 확인하세요.
• 시세 최신성. 확인된 가장 최근 거래는 2025년 11월입니다. 현재 매매 호가와 추가 실거래, 동일 용도·면적·층의 비교사례를 다시 확인하세요.
• 명도·점유. 임차권등기와 실제 현재 점유 상태가 반드시 일치하는 것은 아닙니다. 낙찰 후 보증금 정산 및 인도 문제를 사전에 검토하세요.
• 관리비·대출·용도. 공용관리비 체납, 오피스텔의 실제 사용용도, 금융기관 담보대출 가능 여부, 세금 및 취득 부대비용을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 증빙 및 배당요구 자료를 입찰 직전에 확인하세요.

맺으며 — “유찰 할인율보다 보증금 인수가 먼저다”

서울북부지방법원 2026타경10907의 가장 큰 특징은 대항력 있는 보증금 310,000,000원의 임차인이 존재한다는 점입니다. 신건 최저가 388,000,000원에서는 예상배당상 임차보증금이 전액 충당되어 인수액이 0원입니다. 그러나 현재 가격은 최근 거래구간 평균 375,833,333원의 103.2%로 저렴하다고 보기 어렵습니다.

유찰로 최저가가 310,400,000원 또는 248,320,000원으로 내려가면 임차인의 미배당 보증금이 발생합니다. 그 결과 낙찰가에 승계액을 더한 실질취득금액은 보증금 310,000,000원 부근에 머무르게 됩니다. 더욱이 세금 우선배당이 반영되면 인수액이 달라질 수 있습니다.

최근 거래구간에는 4.1% 상승 흐름이 확인되지만, 비교 거래의 최신 시점과 근린시설·오피스텔 이용에 따른 환금성 차이를 감안해야 합니다. 선순위 임차보증금, 조세압류, 공매공고가 겹친 이 물건은 단순 유찰 할인만으로 접근할 대상이 아닙니다. 결론은 신건 가격은 보류, 유찰 후에도 인수보증금과 세금 배당을 합친 실질취득금액을 기준으로 판단하는 것입니다.