인천지방법원 2025타경511280. 인천광역시 중구 선린동 인천역코아루센트럴시티 10층 에이1003호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중으로 확인됩니다. 권리의 기준점은 2022.09.14. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 그 뒤 2025.08.06. 임의경매개시결정, 2025.09.03. 비엔케이캐피탈 가압류, 2025.11.10. 유안타저축은행 가압류가 이어졌으며 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
소유자는 배은정이며, 2022.09.14. 소유권을 이전받을 때 등기상 거래가액은 123,900,000원입니다. 이 물건은 이미 2회 유찰되어 감정가 111,000,000원에서 최저매각가 54,390,000원까지 내려왔습니다. 다만 현재 확인되는 시세·실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 낙폭만으로 시장가 대비 저평가라고 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511280 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 선린동 56-1 인천역코아루센트럴시티 10층 에이1003호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 중구 인중로 290(선린동) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 29층 건물 내 제10층 제에이1003호 · 2022.03.22. 사용승인 |
| 소유자 | 배은정 · 등기상 거래가액 123,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 54,390,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 86,432,377원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제는 확인되지 않으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 말소기준권리는 2022.09.14. 주식회사우리은행 근저당권이고, 이후 경매개시결정과 비엔케이캐피탈주식회사·유안타저축은행 주식회사의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 2회 유찰됐지만 시세 판단은 별개
감정가는 111,000,000원, 현재 최저매각가는 54,390,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 38,073,000원 (감정가 34%), 4회 유찰 시 26,651,100원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 54,390,000원 | 141,528,688원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 38,073,000원 | 157,551,982원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 26,651,100원 | 168,768,288원 |
③ 예상배당표 (매각가 54,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,379,020원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 53,010,980원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 13,039,668원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 유안타저축은행 주식회사 | 85,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 194,539,668원 중 예상 배당액은 53,010,980원이며, 미배당액은 141,528,688원입니다. 소유자 잔여액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 1,379,020원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 중구 선린동 화교중산중학교 서측 인근에 위치하며, 항구·근린생활시설·업무시설·관공서 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 1호선과 수인분당선 인천역이 있습니다.
- 건물. 2022.03.22. 사용승인된 철골철근콘크리트구조 29층 건물 내 제10층 제에이1003호입니다.
- 도로. 서측으로 약 35미터 내외, 북측으로 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지는 인접지 대비 등고평탄한 부정형, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 방화지구·특화경관지구·지구단위계획구역·철도보호지구·문화지구·과밀억제권역·특별관리해역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,283,000원/㎡이며 토지면적은 4,668.7㎡입니다.
- 하자 확인. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 2022.09.14. 우리은행 근저당권을 말소기준으로 보고 이후 권리의 소멸 여부를 등기 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용이라는 점을 고려해 실제 사용 가능 범위와 관련 공부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 54,390,000원은 감정가의 49%이나 실거래 자료가 없으므로 주변 동일·유사 물건 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 141,528,688원은 크지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 두 금액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 관리·체납 확인. 실제 점유·관리비 및 기타 체납 여부는 현장과 관계기관을 통해 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔어도 시세 검증은 필요하다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2022.09.14. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 2건의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 없고 예상 인수액도 0원이므로, 현재 자료에서 낙찰자가 떠안을 후순위 권리 부담은 확인되지 않습니다.
다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 2회 유찰로 최저매각가가 54,390,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 게다가 사건상 근린시설, 실제 이용은 오피스텔인 만큼 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 확정하기보다 실제 사용관계와 주변 거래가격을 함께 확인하는 것이 핵심입니다. 권리는 비교적 단순, 가격 판단은 현장·시세 확인 후. 이 사건은 그 구분이 중요합니다.
