서울북부지방법원 2026타경10975. 강북구 수유동 인수봉로51길 41에 있는 혜성루첸리 2동 2층 201호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택 단지형다세대주택입니다. 소유자는 김민석이며, 2021년 1월 25일 매매를 원인으로 2021년 2월 4일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 등기된 거래가액은 258,000,000원입니다.

이 사건에서 가격보다 먼저 보아야 하는 것은 임차인 류태균의 보증금 반환채권입니다. 류태균은 2020년 8월 25일 전입신고를 했고, 2020년 7월 27일 확정일자를 받았습니다. 등기상 주택임차권은 2022년 10월 5일에 설정됐지만, 대항력의 기초가 되는 점유와 주민등록은 말소기준권리인 2021년 5월 10일보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 말소기준보다 늦다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 말소기준보다 빠른 임차인

이 물건의 말소기준권리는 2021년 5월 10일 접수된 갑구 10번 가압류입니다. 같은 날 갑구 9번 롯데카드 가압류도 접수되어 있습니다. 과거 한국양봉농업협동조합의 근저당권 채권최고액 192,000,000원은 2020년 8월 21일 이미 말소됐습니다. 이후 다수의 가압류·압류 및 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.

다만 임차보증금은 별도로 판단해야 합니다. 임차인 류태균은 2020년 8월 22일 점유를 시작하고 2020년 8월 25일 전입신고했습니다. 2020년 7월 27일 확정일자까지 갖추고 있어 말소기준권리보다 앞선 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

② 실질취득 분석 — 유찰해도 취득비용은 거의 줄지 않는다

단순히 법원 최저매각가만 보면 신건 259,000,000원, 1회 유찰 시 207,200,000원, 2회 유찰 시 165,760,000원으로 내려갑니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금은 258,000,000원입니다. 매각대금이 작아질수록 임차인이 배당받지 못하는 금액이 커지고, 그 부족분을 매수인이 인수하는 구조입니다.

실질취득액 = 낙찰가 가정액 + 임차보증금 미배당 인수 추정액. 회차별 집행비용 차이를 반영한 추정치이며 취득세, 명도비용, 체납 관리비 등은 별도입니다.

가격 검증 — 과거 거래가와 현재 시세는 구분해야 한다

등기상 2020년과 2021년에 각각 258,000,000원의 소유권이전 거래가액이 확인됩니다. 하지만 이는 과거 거래가격이며, 현재의 동일 건물·유사 면적 실거래 시세를 그대로 나타내지는 않습니다.

현재 신건의 실질취득액 262,426,000원은 당시 등기상 거래가액보다 높습니다. 그렇다고 과거 거래가격만으로 현시점의 적정가치를 단정할 수도 없습니다. 최근 12개월의 유사 다세대 실거래, 최신 거래가격, 가격 추세를 확인한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다. 최근 시세가 실질취득액 이하라면 유찰 여부와 관계없이 가격상 이익을 기대하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)

최저매각가 259,000,000원에서 집행비용 4,426,000원을 차감하면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 254,574,000원입니다. 보증금 258,000,000원 중 3,426,000원이 남습니다. 이 부족분은 선순위 대항력과 임차권등기 존속에 따라 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다.

별도로 열거된 일반채권의 청구금액 합계는 453,637,136원이며, 위 배당 가정에서는 해당 채권자들에게 배당되는 금액이 0원입니다. 다만 일반채권 미배당액 전부가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인의 직접적인 핵심 위험은 대항력 있는 임차보증금의 미변제 잔액입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강북구 수유동 소재 한신대학교신학대학원 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 우이신설선 화계역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 5층 건물 중 2층이며, 승강기·난방·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로 및 지형. 북측으로 약 5m 내외의 도로에 접합니다. 북측으로 낮아지는 완경사지에 전면부 1동과 후면부 2동을 단차를 두고 조성한 공동주택 부지입니다.
• 용도지역 및 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)· 고도지구(28m 이하)·과밀억제권역 등에 해당합니다. 상대보호구역과 대공방어협조구역도 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 지정 내용은 물건의 용도 및 매각시점의 적용 여부를 구분해 확인해야 합니다.
• 환금성. 대단지 아파트와 달리 개별 다세대주택은 호수별 면적·구조·건물상태에 따른 가격 차이를 신중하게 평가해야 합니다. 이 물건은 특히 201호와 203호의 호수 표시 및 면적 변경 이력이 있어 매도 시 목적물 설명과 실거래 비교에 주의가 필요합니다.
• 현장조사. 감정평가 당시 폐문부재 등으로 외부관찰과 탐문조사 등을 종합하여 평가했습니다. 내부 상태와 실제 점유상황은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득액을 입찰 기준으로 사용. 현재 회차는 낙찰가 259,000,000원에 임차보증금 인수 추정 3,426,000원을 더한 262,426,000원을 우선 기준으로 판단해야 합니다. 취득세와 기타 부대비용은 별도로 고려해야 합니다.
• 유찰 후 인수액 재산정. 1회 유찰 시 인수 추정 54,500,800원, 2회 유찰 시 95,360,640원입니다. 최저가만 낮아졌다는 이유로 가격상 이익이 확대됐다고 판단해서는 안 됩니다.
• 임차권등기 존속 여부. 을구 3번 임차권등기는 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액에 대해 말소되지 않는다고 명시되어 있습니다. 배당요구와 최종 배당표, 잔액 반환의무를 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권 관계. 신청채권 258,000,000원과 임차보증금 258,000,000원의 관계, 대위변제·채권승계 및 잔존 권리자를 확인해야 합니다. 보증기관을 또 다른 실제 임차인으로 중복 산정하지 않습니다.
• 조세·공과금 압류. 국세·지방세 및 공과금 관련 압류가 여럿 존재하므로 당해세 등 우선배당에 따른 임차인 배당액 변동과 추가 인수 가능성을 확인해야 합니다.
• 201호 현장 특정. 2025년 7월 10일 변경된 건축물현황도와 실제 명판, 전유면적 52.93㎡, 등기상 52.85㎡를 대조해야 합니다. 특히 203호와의 위치 변경 이력을 확인해야 합니다.
• 실제 점유·명도. 등기상 임차권자와 현재 점유자가 같은지, 현재 인도가 가능한 상태인지 확인해야 합니다. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현장 점유상태를 확정할 수 없습니다.
• 최근 실거래 검증. 도시형생활주택 단지형 다세대라는 용도와 변경된 전유면적, 층수, 건물상태를 반영한 최근 거래를 비교해야 합니다. 2020년·2021년 거래가액을 현재 시세로 단정해서는 안 됩니다.
• 원본 서류 재확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 채권관계 서류를 대조해야 합니다. 배당표의 변동 가능성도 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰로 싸지는 가격, 그대로 남는 보증금”

이 사건은 단순히 가압류와 압류가 많다는 이유로 위험한 것이 아닙니다. 실질적인 핵심은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 존재하고, 그 보증금 미변제액을 매수인이 인수할 수 있다는 사실입니다.

신건에서 259,000,000원에 낙찰받으면 실질취득액은 262,426,000원, 2회 유찰 후 165,760,000원에 낙찰받더라도 실질취득액은 261,120,640원으로 추정됩니다. 최저가의 큰 하락이 취득비용의 큰 하락으로 이어지지 않는 전형적인 대항력 보증금 인수형 구조입니다.

여기에 조세·공과금 압류에 따른 배당 변동, 주택도시보증공사와 임차인 채권의 관계, 201호와 203호의 위치 및 면적 변경, 현재 시장가격 검증까지 필요합니다. 현재 확인 가능한 조건만으로 저가 매수 메리트를 인정하기 어렵습니다. 결론은 인수위험 높음 · 가격 메리트 미확인 · 실질취득 기준으로 보수적 접근입니다.