서울북부지방법원 2026타경11063. 동대문구 장안동 장한로 107에 위치한 아르떼하임 6층 602호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 15층 규모로, 2019.05.14 사용승인을 받았습니다. 이 물건의 권리관계는 단순하지 않습니다. 2022년부터 주민등록과 점유 이력이 있는 임차인 박재은의 362,250,000원 임차보증금에 관한 주택임차권등기가 2024.07.22 접수되어 있습니다.

그 뒤 국가와 서울특별시의 압류가 순차적으로 설정됐으며, 주택도시보증공사가 2026.06.11 강제경매를 신청했습니다. 분석상 말소기준권리는 2025.02.19 국가의 압류이지만, 그보다 먼저 성립한 대항력 있는 임차권은 단순히 말소기준권리 이후의 압류와 똑같이 취급할 수 없습니다. 임차보증금이 전액 배당되지 않는다면 미배당 부분에 대한 임차권등기가 말소되지 않는다는 내용이 매각물건명세서에도 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

등기상 소유권은 서정훈에게 이전되어 있으며, 2022.11.25에는 민간임대주택등기가 접수되어 있습니다. 가장 중요한 것은 2024.07.22 접수된 을구 1번 주택임차권등기입니다. 임차인 박재은의 주민등록일과 점유개시일은 모두 2022.06.29이고, 확정일자는 2022.05.18입니다. 이 권리는 2025.02.19 말소기준권리보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 배당을 구분해야 한다

확인 대상 임차관계자는 박재은과 황지영입니다. 박재은은 보증금과 임차권등기, 전입·확정일자가 확인됩니다. 반면 황지영은 2025.04.11 전입 사실이 있지만, 점유 범위, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확정하기 어렵습니다. 선순위 대항력을 가진 것으로 분류된 임차인은 박재은이며, 황지영의 전입일은 말소기준권리 이후입니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래의 163.8%

아르떼하임 동일 면적 63.53㎡의 최근 확인 거래는 2026년 9월, 5층, 381,600,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 381,600,000원이지만, 이는 거래 1건에 기반한 평균입니다. 표본이 적어 개별 호실의 적정 시세를 확정하기에는 한계가 있으나, 현재 최저매각가와의 격차는 상당합니다.

현재 최저매각가 625,000,000원은 최근 실거래가 381,600,000원의 163.8%입니다. 1회 유찰을 가정한 500,000,000원도 최근 거래가격을 크게 상회합니다. 심지어 2회 유찰 가격인 400,000,000원도 381,600,000원보다 높습니다. 현재 회차는 물론 제시된 유찰 시나리오에서도 최근 실거래 기준 가격 메리트를 확인하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 625,000,000원 가정)

집행비용은 추정액입니다. 임차인 보증금 전액 우선변제와 신청채권자 배당을 별도 항목으로 계산한 가정이며, 당해세·기타 우선배당 항목은 반영되지 않았습니다. 확정 배당표가 아닙니다.

이 예상배당에서 임차인 박재은의 보증금은 전액 변제되므로 해당 임차권에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 반면 주택도시보증공사의 신청채권에 계산된 미배당액 108,150,000원은 채권자의 미회수액이지, 그 자체가 곧 매수인이 인수할 임차보증금은 아닙니다. 실제 인수 여부는 선순위 임차권의 변제 결과로 판단해야 합니다.

⑤ 회차별 배당·인수 시나리오

각 시나리오는 임차인 우선변제 후 신청채권자의 배당을 계산한 추정치입니다. 신청채권 미배당액은 매수인의 임차보증금 인수액과 다릅니다. 실제 배당순위와 채권승계 관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 동대문구 장안동 장평초등학교 남서측 인근으로, 업무시설과 근린생활시설 등이 혼재하는 노선가 상업업무지대입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다. 남동측으로 약 30미터 도로에 접합니다.
• 건축물. 2019.05.14 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물의 6층 호실입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도 확인. 경매상 용도는 근린시설, 감정상 이용상태는 오피스텔입니다. 민간임대주택등기도 있어 건축물대장상 용도, 실제 주거 사용, 임대등록 관계를 구분하여 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 제한사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부에 따른 실제 거래 요건도 확인 대상입니다.
• 토지가격. 토지 공시지가 9,522,000원/㎡. 이는 토지 기준 공시가격으로 해당 호실의 실거래 시세와 직접 동일시할 수 없습니다.
• 환금성. 아르떼하임은 28세대 규모이며 동일 면적 최근 거래 표본은 1건입니다. 경매 평균 유찰 4.5회 통계를 감안해 재매각 가능성과 수요를 보수적으로 살펴야 합니다.
• 내부 상태. 폐문·시건 등으로 내부를 직접 확인하지 못해 표준 설비, 집합건축물대장 도면, 외부 관찰 및 탐문을 근거로 감정했습니다. 실제 내부 구조와 상태가 다를 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권의 배당. 박재은 보증금 362,250,000원의 전액 변제 여부와 을구 1번 임차권등기의 말소 조건을 최종 명세서에서 확인하세요.
• 주택도시보증공사 채권. 임차인 보증금과 신청채권이 같은 362,250,000원입니다. 동일 채권의 승계·대위 관계인지, 독립 채권인지 확인하고 중복 계산을 배제해야 합니다.
• 황지영 점유. 2025.04.11 전입자의 실제 점유 여부, 계약 내용, 보증금, 명도 상대방을 추가 확인하세요.
• 압류 관련 세금. 관악세무서장 관련 국가 압류와 서울특별시 압류가 존재합니다. 매각 후 등기 말소와 별개로 당해세 등 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2022.11.25 민간임대주택등기의 등록 상태, 임대의무 및 매각 후 행정상 의무를 확인하세요.
• 가격 상한. 현 최저가 625,000,000원은 최근 실거래 381,600,000원의 163.8%입니다. 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 응찰하지 마세요.
• 실질취득액 계산. 임차보증금 미배당이 발생한다면 낙찰가에 인수액을 더해 최근 거래가격과 비교해야 합니다.
• 용도 및 현장 확인. 경매상 근린시설과 감정상 오피스텔 이용의 차이, 내부 구조, 실제 점유, 임대차 현황을 직접 확인하세요.
• 관리비·명도 비용. 미납 관리비 중 승계 가능한 부분과 실제 인도 절차에 필요한 비용을 확인하세요.
• 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 채권승계 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “유찰보다 중요한 것은 실질취득가와 선순위 임차권”

이 사건은 대항력 있는 임차권이 먼저 존재하고, 그 뒤 압류와 강제경매가 진행된 구조입니다. 박재은의 임차보증금 362,250,000원은 현 회차 예상배당상 전액 변제되어 매수인 인수가 0원으로 계산됩니다. 하지만 실제 미배당이 발생하면 선순위 임차권의 잔액이 매수인에게 남을 수 있으므로 배당표만 믿고 권리관계를 단순화해서는 안 됩니다.

가격 측면에서도 보수적인 판단이 필요합니다. 신건 최저매각가 625,000,000원은 최근 실거래 381,600,000원의 163.8%이고, 2회 유찰 가정 가격 400,000,000원조차 최근 거래보다 높습니다. 단지의 평균 유찰 횟수가 4.5회라는 사실만으로 향후 가격 메리트를 보장할 수 없습니다.

최종 판단은 신건 입찰 비추천, 권리·배당 추가 확인 및 가격 관망입니다. 먼저 임차권등기와 주택도시보증공사의 채권 관계를 명확히 확인하고, 어떤 회차에서든 낙찰가 + 실제 인수액을 기준으로 최근 거래가격과 취득 부대비용을 함께 비교해야 합니다. 이 물건의 핵심은 단순한 최저가 인하가 아니라, 인수 위험을 통제하면서 시세 이하의 실질취득가격을 확보할 수 있는지입니다.