인천지방법원 2025타경511349. 구월동 롯데환타빌 1동 지층 비02호, 59.90㎡ 전부를 사용하는 다세대주택입니다. 소유자 최현웅은 2019년 12월 2일 매매를 원인으로 2020년 1월 10일 97,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 과거 국민은행 근저당 66,000,000원은 2020년 1월 13일 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025년 3월 17일 남동구 압류입니다.

그보다 앞선 2021년 2월 3일 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기에는 보증금 87,000,000원, 주민등록·점유개시일 2020년 6월 26일, 확정일자 2020년 5월 27일이 기재돼 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 최저가 배당 시뮬레이션만 놓고 보면 29,914,340원을 배당받고 57,085,660원이 남습니다. 하지만 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 이 임차권의 미배당액은 본 분석에서 실질 인수 0원으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약으로 풀리는 권리와 남는 미상위험

말소기준은 2025년 3월 17일 남동구 압류입니다. 이후의 2025년 5월 20일 국가 압류와 2025년 8월 6일 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 한국토지주택공사의 주택임차권은 말소기준보다 앞서 등기돼 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 말소동의 확약서가 제출됐으므로 이 임차권의 인수는 실질적으로 0원으로 봅니다.

중요한 점은 한국토지주택공사가 보증기관 대위·승계 신고라는 사실입니다. 따라서 87,000,000원을 한국토지주택공사와 실제 임차인의 보증금으로 각각 더해 174,000,000원처럼 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 별도 확인이 필요한 대상은 매각물건명세서상 제비입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 밖 미상위험

③ 시세 비교 — 25.1%라는 숫자만 보면 안 된다

롯데환타빌 1동은 9세대, 2001년 12월 7일 준공입니다. 확인된 59.08㎡ 거래는 2024년 5월 1층 123,000,000원이며, 제공된 최근 12개월 평균도 123,000,000원입니다. 현재 최저가 30,870,000원은 이 평균의 25.1%입니다.

표면 최저가만 비교하면 거래가보다 크게 낮습니다. 그러나 이 물건은 지층이고, 실거래 표본은 1층 2건뿐이며, 실제 임차인 제비의 보증금이 미상입니다. 따라서 “시세의 25.1%이므로 싸다”라고 결론내릴 수 없습니다. 확약 반영 기준으로 확인되는 최소 실질취득은 30,870,000원이지만, 미상임차인의 승계액이 확인되면 총 취득부담이 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 30,870,000원 가정)

배당 시뮬레이션 자체로는 한국토지주택공사 보증금 87,000,000원 중 29,914,340원이 배당되고 57,085,660원이 부족합니다. 이 금액은 원칙상 매수인 인수액으로 계산되지만, 매각물건명세서의 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차권에 관한 실질 인수는 0원입니다. 한국토지주택공사는 대위·승계 주체이므로 87,000,000원을 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 제비의 별도 보증금은 이 배당표에서 확인되지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 지층 비02호입니다.
• 입지. 구월1동행정복지센터 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 거리와 운행빈도를 기준으로 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 도로. 남측과 동측으로 폭 약 10m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 설비. 기본 위생설비와 도시가스보일러에 의한 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,596,000원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 토지 목록상 지목은 ‘전’이나 현황은 ‘대’입니다.
• 환금성. 9세대 소규모 다세대이며 대상 호수는 지층입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 본건은 이미 3회 유찰됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 제비의 임대차 원본 확인. 전입일·점유개시일·확정일자·보증금을 확인해 대항력 여부와 승계액을 먼저 확정해야 합니다.
• 확약서 적용범위 대조. 말소동의 확약서가 한국토지주택공사 임차권의 말소와 미배당 보증금 전부를 실제로 해소하는지 원문을 대조해야 합니다.
• 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 대위·승계 주체이므로 87,000,000원을 실제 임차인 보증금과 별도로 더하지 않습니다.
• 지층 시세 보정. 확인된 거래는 1층 59.08㎡ 123,000,000원 2건입니다. 지층 비02호에 같은 가격을 그대로 적용하지 말아야 합니다.
• 3회 유찰 원인 확인. 권리 불확실성, 지층 상품성, 내부상태와 점유·명도 조건을 함께 점검해야 합니다.
• 토지 현황 차이 확인. 목록상 지목 ‘전’, 현황 ‘대’인 차이가 매각대상과 이용에 미치는 영향을 원본에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 임대차 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “3,087만원짜리 물건”으로 보면 틀린다

이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 감정가 90,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 30,870,000원까지 내려왔고, 확인된 실거래 123,000,000원과 비교하면 숫자상 25.1%입니다. 하지만 권리 구조에는 두 층이 있습니다. 첫째, 한국토지주택공사의 87,000,000원 임차권은 원칙상 57,085,660원이 미배당되지만 말소동의 확약서로 실질 인수 0원입니다. 둘째, 그 확약 밖 실제 임차인 제비 1명은 보증금과 전입·확정일자가 미상이라 추가 인수 여부가 닫히지 않았습니다.

따라서 현재 단계의 결론은 “주된 등기상 인수는 해소됐지만, 실질취득가는 아직 확정되지 않았다”입니다. 지층 다세대, 9세대 소규모 건물, 3회 유찰이라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 주기보다, 제비의 임대차관계와 확약서 적용범위를 확인한 뒤에야 30,870,000원이 실제로 싼 가격인지 판단할 수 있는 사건입니다.