인천지방법원 2024타경47201. 경기도 김포시 장기동 수정마을쌍용예가아파트 103동 8층 803호입니다. 전용면적은 84.561㎡이며, 철근콘크리트구조의 지상 21층 아파트 가운데 8층에 위치합니다. 소유자는 이상현 씨로, 2021년 소유권이전 당시 등기상 거래가액은 450,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당과 가압류를 바탕으로 임의경매가 진행되고 있습니다.

이 사건의 특징은 가격과 권리의 평가가 서로 다르다는 점입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%로 떨어졌고, 최근 실거래 평균보다도 낮습니다. 반면 권리관계에서는 2024년 주식회사미란 근저당이 말소기준으로 산정됐지만, 그보다 먼저 설정된 국민은행 근저당의 이전등기 기록이 별도로 확인됩니다. 따라서 가격만 보고 곧바로 안전한 물건이라고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 선행 등기 확인

말소기준으로 산정된 권리는 2024.04.16 접수된 을구 10번 주식회사미란 근저당권입니다. 채권최고액은 112,000,000원이며 채무자는 이상현입니다. 그 이후 2024.06.20 접수된 오케이캐피탈 주식회사의 가압류 17,900,940원과 2024.08.16 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

주식회사미란은 경매개시결정 기록에서 주식회사 21센추리의 변경 전 명칭으로 기재되어 있습니다. 따라서 근저당권자와 경매 신청채권자를 별개 채권자로 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.

과거 신한은행·서용인새마을금고·우리은행·하나은행 근저당권은 말소된 것으로 정리되어 있습니다. 반면 현 경매와 직접 관련된 미란 근저당 및 오케이캐피탈 가압류는 매각을 통해 소멸하는 구조로 분석됩니다.

② 시세 비교 — 최근 평균의 78.4%라는 가격

수정마을(쌍용예가) 동일 평형대의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 살펴보겠습니다. 실거래 평균은 414,333,333원이고, 가장 최근 2026년 10월 거래는 415,000,000원입니다. 현재 최저매각가 324,800,000원은 두 기준 모두보다 낮습니다.

최근 실거래는 390,000,000원~440,000,000원 구간에 분포합니다. 평균은 414,333,333원이며, 최신 거래인 2026.10의 8층 거래가격은 415,000,000원입니다. 경매 대상도 8층이므로 층수 측면에서 참고할 만한 비교 사례입니다. 다만 전용면적과 내부 상태·향·수리 여부 등은 차이가 있을 수 있습니다.

같은 단지의 경매물건은 평균 1.0회 유찰, 매각률 25.0%로 집계되어 있습니다. 현재 물건 역시 1회 유찰된 상태입니다. 최저가가 낮다는 사실과 실제로 경쟁입찰에서 낙찰될 수 있다는 사실은 구별해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 324,800,000원 가정)

현재 최저매각가를 매각가로 가정한 추정 배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 근저당 배당액은 채권최고액 기준입니다. 실제 채권 잔액·배당순위·당해세 및 우선변제채권 등에 따라 달라집니다. 특히 을구 9-1번 이전등기의 효력에 대한 확인이 선행되어야 합니다.

배당계산상 채권 합계는 129,900,940원이며, 같은 금액이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 추정 집행비용을 반영한 소유자 잔여액은 189,551,860원, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격과 잔여배당 변화

유찰이 거듭되면 최저매각가와 소유자에게 돌아갈 잔여액이 함께 줄어듭니다. 현재 계산에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 다만 이 계산은 확인된 권리관계를 전제로 하므로, 선행 근저당의 효력이나 점유관계에서 추가 부담이 확인된다면 실질 취득비용을 다시 계산해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 장기동 운양중학교 남동측 인근에 있으며, 주변에 아파트단지·학교·공원·근린상가 등이 형성된 주택지대입니다.
• 교통. 제반 차량 출입이 가능하고 서측 근거리에 김포골드라인 장기역이 있으며, 인근 버스정류장도 이용할 수 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 2011.06.29 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 단지 북동측과 남동측으로 광대로, 북서측과 남서측으로 중로에 접하고 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 고도지구·공항 관련 제한구역·상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다. 공시지가는 2,914,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없으며, 공부와의 차이도 별도로 확인되지 않습니다. 내부의 실제 유지관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 1,474세대 규모의 아파트단지로, 최근 동일 평형대 12건의 실거래가 확인됩니다. 다만 실거래가가 390,000,000원~440,000,000원으로 차이를 보이므로 층·향·상태에 따른 개별 가격 판단이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 확인. 2024.04.16 을구 10번 주식회사미란 근저당권이 말소기준으로 적정하게 산정되었는지 확인하세요.
• 한국주택금융공사 이전등기 확인. 2021.01.27 국민은행 근저당과 2024.08.22 한국주택금융공사 이전등기의 현재 효력을 등기사항전부증명서 및 관련 말소 기록으로 대조해야 합니다.
• 점유자·임차관계 확인. 임차인 신고가 없더라도 실제 점유자의 신원, 전입 여부, 대항력과 명도 가능성을 확인하세요.
• 채권자 동일성 확인. 주식회사미란과 주식회사 21센추리의 명칭 변경 관계, 경매 신청채권액 및 배당계산을 대조하세요.
• 입찰가 상한 설정. 최근 실거래 평균 414,333,333원, 최신 거래가 415,000,000원, 표본 최저가 390,000,000원을 참고해 수리비·취득부대비용·점유 해결비용을 반영하세요.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 체납과 관리사무소 정산관계를 사전에 확인해야 합니다.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.11.03 매각기일의 진행 여부와 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 합격, 권리는 확인 후”

김포 수정마을쌍용예가 803호는 가격만 놓고 보면 눈여겨볼 만합니다. 감정가 464,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 324,800,000원으로 내려왔고, 최근 실거래 평균 414,333,333원의 78.4%에 해당하기 때문입니다. 최신 거래가보다도 낮아 현재 회차에서 가격 경쟁력이 확인됩니다.

배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이고 확인된 임차인 신고도 없습니다. 그러나 과거 국민은행 근저당과 한국주택금융공사 이전등기의 관계가 정확하게 정리됐는지, 실제 점유자에게 별도 권리가 존재하는지는 확인해야 합니다. 신청채권자의 배당기록도 원본 대조가 필요합니다.

결론은 가격 경쟁력은 긍정적이지만, 권리 안전성의 최종 확인이 선행되어야 한다는 것입니다. 선행 등기의 말소와 점유관계를 확인해 추가 인수부담이 없다는 점이 확정된다면, 최근 시세 대비 낮은 최저가가 실질적인 장점이 될 수 있습니다. 반대로 원본 확인에서 선순위 부담이 드러나면 지금의 가격 메리트 판단은 다시 해야 합니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 가격보다 먼저, 그 가격으로 안전하게 취득할 수 있는지 확인하는 데 있습니다.