의정부지방법원 2026타경60935. 파주시 아동동 팜스프링아파트 103동 23층 2301호가 강제경매로 나왔습니다. 2001년 9월 27일 사용승인된 철근콘크리트조 25층 건물의 23층 아파트입니다. 소유자 임창일은 2020년 9월 24일 225,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 소유권에는 가압류·압류·강제경매개시결정이 등기되어 있습니다.
이 사건의 특징은 일반적인 근저당권 중심 경매와 다르다는 점입니다. 매각으로 소멸하는 권리의 기준이 되는 것은 2024년 12월 13일 신용보증기금 가압류입니다. 그런데 그보다 앞서 설정된 전세권이 있고, 전세금은 변경등기를 통해 330,000,000원으로 증액됐습니다. 매각물건명세서상 전세권의 최종 소멸 여부와 배당관계를 확인하지 않은 채 후순위 권리만 보고 안전하다고 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60935 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 아동동 283 팜스프링아파트 103동 23층 2301호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 송화로 13 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 · 25층 중 23층 |
| 사용승인일 | 2001.09.27 |
| 소유자 | 임창일 (단독소유, 2020.09.24 소유권이전) |
| 취득 당시 거래가 | 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 299,000,000원 (신건) |
| 경매신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 신청채권 청구액 | 389,508,492원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 말소기준권리 | 2024.12.13 신용보증기금 가압류 (22,410,000원) |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
다만 원 전세권설정등기는 이미 말소된 것으로 표시되어 있는 반면, 관련 전세권변경등기는 선순위 인수 가능성이 있는 것으로 나타납니다. 이 등기들의 현재 효력과 실제 말소 범위를 확인하기 전에는 전세권이 존속한다고도, 완전히 소멸했다고도 단정할 수 없습니다.
| 구분 | 권리 내용 | 매각 시 판단 |
|---|---|---|
| 을구 1번 |
GS건설 전세권 설정 2020.09.14 · 195,000,000원 |
원등기 말소 표기 |
| 을구 1-2번 |
전세권 변경 2022.04.22 · 전세금 330,000,000원 |
선순위 존속·인수 여부 확인 |
| 을구 1-3번 |
전세권 이전 2024.05.09 · 서울보증보험 |
전세권 권리승계 관계 확인 |
| 을구 2·3번 |
우리은행 근저당권 36,000,000원 2022.04.22 말소 |
이미 말소 |
| 갑구 3번 |
신용보증기금 가압류 2024.12.13 · 22,410,000원 |
말소기준권리 |
| 갑구 4번 |
국 압류 · 천안세무서장 2025.06.13 |
등기상 소멸 대상 |
| 갑구 5번 |
강제경매개시결정 2026.04.07 · 서울보증보험 |
매각으로 소멸 |
확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사되어, 이를 실제 점유자나 임차인이 존재하지 않는다는 의미로 해석할 수는 없습니다. 특히 등기된 전세권은 일반적인 임차인의 전입일·확정일자만으로 판단하는 권리와 구별해 분석해야 합니다.
② 시세 판단 — 최저가 2.99억의 적정성은 미확정
현재 최저매각가는 감정가와 같은 299,000,000원입니다. 소유자가 2020년 취득할 당시 거래가 225,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 높지만, 서로 다른 시점의 금액이므로 이것만으로 현재 시세의 고평가·저평가를 판단할 수 없습니다.
가격 메리트는 동일 단지·유사 면적의 최근 12개월 실거래와 최신 거래가를 기준으로 판단해야 합니다. 아직 현재 거래 수준을 확인할 수 없어 감정가 299,000,000원이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 최저가만으로 입찰을 결정하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 299,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,986,000원 |
| 1. 을구 1-2번 전세권 | 330,000,000원 | 294,014,000원 |
| 2. 신용보증기금 가압류 | 22,410,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 경매신청채권 | 389,508,492원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 741,918,492원 | 294,014,000원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 447,904,492원 |
신건 매각가 기준 집행비용 4,986,000원을 공제한 294,014,000원이 선순위 전세권에 배당되는 것으로 추정한 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며, 전세권의 실제 소멸 여부와 채권 중복 여부에 따라 배당표는 변경될 수 있습니다.
전세권이 배당을 받고 소멸하는 경우와, 선순위 전세권이 배당 없이 존속하는 경우는 법적 결과가 다릅니다. 후자의 경우 전세금 330,000,000원 자체가 부담으로 남는지 판단해야 하며, 단순히 미배당 차액만 인수한다고 가정해서는 안 됩니다.
반대로 실제 전세권이 이미 말소됐거나 배당으로 소멸한다면 전세금 반환의무를 매수인이 승계하지 않을 수 있습니다. 이 사건은 그 분기를 원본 서류로 확정하는 것이 핵심입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮은 낙찰가가 곧 낮은 총부담은 아니다
| 회차 | 최저가 | 채권배당 | 미배당 합계 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 299,000,000원 | 294,014,000원 | 447,904,492원 |
| 1회 유찰 (80%) | 239,200,000원 | 235,051,200원 | 506,867,292원 |
| 2회 유찰 (64%) | 191,360,000원 | 187,880,960원 | 554,037,532원 |
유찰에 따라 최저가가 239,200,000원, 191,360,000원으로 낮아지는 상황을 가정할 수 있습니다. 다만 이 계산은 각각 1회·2회 유찰을 전제로 한 시나리오이며, 실제 유찰이나 차기 매각이 확정됐다는 뜻은 아닙니다.
특히 선순위 전세권이 존속하는 경우에는 최저가만 내려가는 효과를 투자이익으로 계산하면 안 됩니다. 권리 인수 여부에 따라 매수인의 실질취득비용 자체가 달라지기 때문입니다.
이는 전세권에 294,014,000원을 배당하고 소멸시키는 앞선 예상배당과는 서로 다른 가정입니다. 두 경우를 중복 합산하거나 전세권의 인수를 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 파주시 아동동 소재 금촌3동행정복지센터 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·다세대주택·소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 금촌역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 2001.09.27 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물입니다. 해당 호실은 23층이며 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 외부 공도와 연결돼 있어 차량 접근이 가능한 구조입니다.
- 토지이용 및 규제. 준주거지역을 포함하며, 군사시설 제한보호구역 및 교육환경 보호구역 등의 규제가 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가 관련 사항도 입찰 당시 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 아파트 용도와 금촌역 등 주변 교통여건은 매수 수요를 검토할 수 있는 요소입니다. 다만 최근 거래가격과 거래량을 확인하지 못한 상태이므로 환금성이 우수하다고 단정하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원등기 확인. 2020.09.14 전세권설정등기의 말소 표기와 2022.04.22 변경등기의 현재 효력을 등기사항전부증명서 원본으로 대조해야 합니다.
- 전세권 이전·말소 관계 확인. 2024.05.09 서울보증보험으로 이전된 전세권이 현재 존속하는지, 배당으로 소멸하는지, 매수인에게 남는 권리가 있는지 확인해야 합니다.
- 서울보증보험 채권관계 확인. 전세금 330,000,000원과 경매신청 청구액 389,508,492원의 관계를 확인하여 동일 채권을 중복 계산하지 않도록 해야 합니다.
- 임차인·점유 현황 확인. 확인된 임차인은 없으나 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·전입세대 자료·점유관계를 대조하고, 실제 명도 대상자를 확인해야 합니다.
- 배당요구 및 매각조건 확인. 매각물건명세서와 배당요구 내역을 통해 선순위 전세권의 소멸·인수 관계를 명확히 판단해야 합니다. 배당표상 인수 0원만으로 판단해서는 안 됩니다.
- 조세채권 확인. 천안세무서장의 압류등기가 있습니다. 압류등기 말소 여부와 별개로 관련 세금의 법정기일·배당순위 및 실제 배당액을 확인해야 합니다.
- 최근 실거래 확인. 동일 단지·유사 면적의 최근 12개월 거래 및 가장 최근 거래가격을 확인한 후, 권리 부담을 반영한 실질취득비용과 비교해야 합니다.
- 관리비·명도비 확인. 공용부분 관리비 체납과 점유자의 인도 여부 등 낙찰대금 외 비용을 별도로 조사해야 합니다.
- 규제 확인. 교육환경 보호구역·군사시설 제한보호구역 및 토지거래허가 관련 규정의 적용 여부를 입찰 시점에 확인해야 합니다.
- 최종 원본 확인. 2026.11.03 입찰 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 사건기록을 최신 상태로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 전세권의 최종 운명이 먼저다”
이 사건의 핵심은 단순히 감정가 299,000,000원의 아파트를 얼마에 낙찰받느냐가 아닙니다. 330,000,000원 선순위 전세권이 실제로 소멸하는지, 존속하는지를 확인하는 일이 먼저입니다.
배당 추정에서는 전세권에 294,014,000원을 배당하고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 원 전세권의 말소 표시와 변경·이전등기의 관계, 전세권을 이전받은 서울보증보험의 경매신청채권 관계가 최종 확인되지 않은 상태입니다. 배당받지 못한 채권액 447,904,492원 전체가 매수인에게 넘어가는 것은 아니지만, 그렇다고 선순위 전세권의 위험이 자동으로 사라지는 것도 아닙니다.
현재 시세를 비교할 최근 실거래 근거도 확보되지 않아 299,000,000원의 가격 메리트는 판단을 유보해야 합니다. 결론은 입찰 보류·선순위 전세권 우선 확인. 전세권 말소와 배당관계가 명확히 확인된 후에야 비로소 낙찰가를 기준으로 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.
