인천지방법원 2025타경511388. 인천 서구 가좌동 602-33 소재 2층 203호의 집합건물입니다. 등기상 소유자는 주식회사성림전자이고, 2010년 중소기업은행이 설정한 채권최고액 360,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 같은 은행의 추가 근저당과 여러 채권자의 가압류가 설정되었으며, 중소기업은행의 신청으로 임의경매가 개시되었습니다.

눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가 447,701,500원에서 시작해 4회 유찰된 현재 최저매각가는 107,493,000원. 감정가의 약 24% 수준입니다. 하지만 이 물건은 일반적인 주거용 아파트가 아닙니다. 공장 관련 시설과 기계·기구가 매각 범위에 포함되며, 공장 가동 중단과 설비 작동 여부 미확인이라는 중요한 변수가 있습니다. 권리 소멸과 경제적 가치 판단을 분리해야 하는 경매입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

권리분석의 기준점은 2010.06.16 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이고, 이후 2012년에 설정된 채권최고액 240,000,000원의 추가 근저당권도 같은 은행의 권리입니다. 두 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

2025년에 설정된 구창본·현진전자 주식회사·박상배·주식회사 케이엠더블유· 중소벤처기업진흥공단·근로복지공단의 가압류 역시 모두 말소기준권리 이후입니다. 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 권리이며, 이전 시기의 압류·가압류·근저당 중 말소 처리된 권리도 현재 인수 대상으로 보지 않습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 24%가 곧 시세의 24%는 아니다

현재 최저매각가는 107,493,000원으로 감정가 447,701,500원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 상당한 가격 하락이지만, 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 이 물건의 현재 실거래 시세나 실제 설비 처분가치를 의미하지는 않습니다.

현재 회차 및 추가 유찰 시의 가정값입니다. 향후 회차의 매각조건과 실제 최저매각가는 법원 공고로 확인해야 합니다. 채권 미배당액은 매수인의 인수액이 아닙니다.

현재 매각가를 기준으로 예상 채권 미배당은 773,460,502원이며, 추가 유찰 시 각각 805,157,912원, 827,325,118원으로 증가합니다. 하지만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 가격이 내려갈수록 채권자의 회수액이 줄어드는 구조이지, 그 미배당 채권을 낙찰자가 떠안는다는 뜻이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 107,493,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용 2,304,902원을 제외한 105,188,098원이 선순위 중소기업은행 근저당권에 배당됩니다. 같은 은행의 후순위 근저당권과 나머지 가압류 채권자에게 돌아갈 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다.

④ 공장·기계·기구 — 이 사건의 핵심 리스크

이 물건은 일반적인 집합건물 경매와 달리 제시외 건물 및 공장·광업재단 저당 관련 기계·기구를 포함한 일괄매각입니다. 매각물건명세서에는 다음과 같은 내용이 기재되어 있습니다.

• 일괄매각. 제시외 건물 및 공장·광업재단 저당법상 기계·기구를 포함하여 매각합니다.
• 관련 목록. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2012-11호와 제2012-12호가 관련되어 있습니다.
• 기계·기구 평가. 목록상 총 10식으로 표시되어 있으나 기호 1, 2, 3, 4, 5를 평가하고, 기호 6, 7, 8, 9, 10은 동일 기계의 과중복으로 미평가하였습니다.
• 공장 운영 상태. 공장 가동은 중단된 상태입니다.
• 작동 여부. 기계·기구 등의 작동 여부를 확인하기 어려운 상태입니다.

매각 대상은 부동산만이 아니라 부속 설비를 포함하는 구조입니다. 따라서 단순 면적당 가격이나 감정가 대비 낙찰률만으로 평가하기 어렵습니다. 부동산 자체의 사용가치, 기계·기구의 잔존가치, 향후 재가동 가능성을 나누어 판단하는 것이 적절합니다.

⑤ 입지·토지이용 및 환금성 메모

• 소재지. 인천광역시 서구 가좌동 602-33, 도로명주소 중봉대로198번길 27에 위치합니다.
• 용도지역. 토지 기준 일반공업지역이며, 토지이용상황도 공업용으로 표시됩니다.
• 토지 현황. 지목은 공장용지, 지형은 평지·세로장방, 도로접면은 소로각지입니다.
• 토지 규모. 해당 소재지의 토지면적은 2,170.4㎡이며, 공시지가는 1,443,000원/㎡입니다. 이는 203호의 독립적인 전용면적이나 배타적 토지 소유면적을 뜻하지 않습니다.
• 지역·규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 일반공업지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며 도로에 접합니다.
• 환금성. 일반 주거용 집합건물보다 용도와 시설 조건에 맞는 매수자를 찾아야 하는 특성이 있습니다. 공장 가동 중단과 설비 상태 불확실성까지 고려하면 매수자 범위와 처분기간을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 2층 203호와 제시외 건물, 기계·기구의 정확한 포함 범위를 매각물건명세서 및 감정평가서와 대조하세요.
• 설비 실사. 공장 가동 중단 상태를 고려하여 기호 1~5의 실제 존재, 작동 가능 여부 및 수리 필요성을 확인하세요.
• 중복 설비 주의. 기호 6~10은 과중복으로 미평가된 항목입니다. 별도 설비의 가치를 중복 계산하지 마세요.
• 가격 검증. 최저매각가 107,493,000원을 부동산 자체의 가치와 설비 잔존가치로 나누어 검토하고, 비교 가능한 거래와 처분 가능 가격을 확인하세요.
• 권리 원본 대조. 중소기업은행 근저당권 2건과 후순위 가압류 6건의 말소 관계, 공장·광업재단 저당 목록을 최신 등기 및 관련 서류로 확인하세요.
• 점유·인도 확인. 임차인은 없지만 현장 점유, 사용 중인 설비, 물품 보관과 인도 조건을 확인하세요.
• 관리·유지 비용. 미납 관리비, 설비 유지비, 철거·반출비 및 향후 재가동에 필요한 비용을 별도로 검토하세요.
• 토지·대지권 검토. 해당 호실에 귀속되는 대지권 및 공업지역 내 용도 제한, 토지거래허가 관련 적용 여부를 확인하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 다음 가정가격 75,245,100원 및 52,671,570원에 대해서도 같은 방식으로 실질 자산가치를 검증하세요.
• 입찰 전 최종 확인. 매각기일 2026.11.02의 진행 여부와 매각조건 변경 여부, 법원 공고 및 현황을 재확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 실제 쓸 수 있는 가치”

인천지방법원 2025타경511388은 등기상 인수액 0원이라는 장점이 분명한 사건입니다. 중소기업은행의 근저당권과 이후 설정된 가압류는 매각으로 정리되며, 채권자의 거액 미배당도 매수인이 인수할 금액이 아닙니다.

그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 447,701,500원의 물건이 4회 유찰되어 107,493,000원까지 내려온 사실만으로 시장가치보다 싸다고 말할 수는 없습니다. 공장은 가동이 중단되어 있고 기계·기구의 실제 작동 여부도 확인되지 않았습니다. 여기에 제시외 건물과 설비가 일괄매각되는 특성이 더해져, 일반적인 집합건물보다 검토할 사항이 많습니다.

권리는 비교적 단순하지만, 자산의 실질 가치와 환금성은 불확실합니다. 감정가 대비 24%라는 숫자를 매수 이유로 삼기보다 일괄매각 대상의 실물과 사용 가능성, 설비의 잔존가치, 재매각 가능성을 먼저 확인하는 것이 핵심입니다. 권리상 인수는 0원, 가격 매력은 검증 전까지 보류. 이 사건은 할인율이 아니라 현장 실사와 가치 평가가 승부처입니다.