인천지방법원 2025타경511388. 인천 서구 가좌동 602-33, 중봉대로198번길 27의 2층203호입니다. 현재 소유자는 주식회사성림전자이고, 2010.06.16. 설정된 중소기업은행 근저당권 360,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2012.02.06. 중소기업은행의 추가 근저당 240,000,000원과 2025년에 설정된 가압류 6건, 임의경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 매수인이 떠안을 후순위 권리는 없습니다. 그러나 이 사건은 권리보다 물건 상태와 가격의 해석이 중요합니다. 감정가 447,701,500원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 153,562,000원으로 내려왔지만, 일괄매각 대상에 제시외 건물과 기계·기구가 포함되고 공장 가동이 중단된 상태라 기계·기구 작동 여부를 확인하기 어렵다는 점을 반드시 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511388 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 602-33 2층203호 · 인천광역시 서구 중봉대로198번길 27 |
| 물건종류 | 기타 · 집합건물 |
| 소유자 | 주식회사성림전자 · 2010.06.07. 매매 · 거래가액 338,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 447,701,500원 / 153,562,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2010.06.16. 중소기업은행 근저당권 360,000,000원입니다. 2012.02.06. 추가 설정된 중소기업은행 근저당권 240,000,000원과 2025년 구창본·현진전자 주식회사·박상배· 주식회사 케이엠더블유·중소벤처기업진흥공단·근로복지공단의 가압류, 그리고 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 감정가 34%지만 ‘싸다’로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 153,562,000원으로, 제공된 회차 기준 감정가의 34%입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 107,493,400원(감정가 24%), 5회 유찰 시 시나리오는 75,245,380원(감정가 17%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 153,562,000원 | 150,612,132원 | 728,036,468원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 107,493,400원 | 105,188,492원 | 773,460,108원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 75,245,380원 | 73,490,963원 | 805,157,637원 | 0원 |
유찰이 반복될수록 매각대금이 줄어 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 이 미배당 채권이 매수인에게 그대로 넘어가는 구조는 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 채권 미배당 규모와 매수인 인수액은 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,562,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,949,868원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 150,612,132원 |
| 3. 을구 11번 근저당권 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 구창본 | 5,800,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현진전자 주식회사 | 12,018,952원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 박상배 | 3,603,600원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 케이엠더블유 | 53,418,241원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 171,917,407원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 근로복지공단 | 31,890,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 153,562,000원에서는 집행비용 2,949,868원을 제외한 150,612,132원이 을구 10번 중소기업은행 근저당권에 배당되고, 이후 권리에는 미배당이 발생합니다. 채권총액 878,648,600원 중 미배당은 728,036,468원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 토지·이용환경 메모
- 용도지역. 일반공업지역이며 토지이용상황은 공업용입니다.
- 토지. 토지면적 2,170.4㎡, 지목 공장용지, 평지·세로장방·소로각지 조건입니다.
- 공시지가. 1,443,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·일반공업지역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며 도로에 접합니다.
- 매각범위. 제시외 건물 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2012-11호·제2012-12호의 기계·기구를 포함한 일괄매각입니다.
- 가동상태. 공장은 가동이 중단돼 있고 기계·기구의 작동 여부 확인이 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기계·기구 현존 여부 확인. 목록상 총 10식 중 6, 7, 8, 9, 10번은 동일 기계의 과중복으로 미평가됐으므로 실제 현황을 대조해야 합니다.
- 작동 상태 확인. 공장 가동 중단 상태이므로 기계·기구가 정상 작동하는지 별도 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 기계·기구가 함께 매각되므로 현장 물건과 매각목록을 일치시켜야 합니다.
- 권리와 미배당 구분. 현재 채권 미배당 728,036,468원은 크지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 3회 유찰의 의미 확인. 현재 최저가는 감정가 34%까지 내려왔습니다. 추가 유찰 시 시나리오는 107,493,400원과 75,245,380원이므로 가격 하락만 보지 말고 물건 상태를 함께 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현장 기계·기구 목록을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2010.06.16. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 모두 소멸하며, 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물건 자체는 이미 3회 유찰됐고 현재 최저가는 감정가의 34%까지 내려왔습니다. 여기에 공장 가동 중단, 일괄매각 기계·기구의 작동 여부 미확인이라는 변수가 있습니다.
따라서 이 물건은 “권리상 안전하니 싸게 보인다”는 식으로 접근할 사건이 아닙니다. 권리 승계 위험은 낮지만 실제 가치 판단은 제시외 건물·기계·기구의 현존 여부와 상태에 크게 좌우됩니다. 권리는 정리되지만, 물건 상태 확인 없이는 가격 판단을 완성할 수 없는 유형입니다.
