의정부지방법원 2026타경61266. 고양시 일산동구 성석동 소재 다세대주택, 골든힐스빌 3차 102동 401호입니다. 현황과 건축물대장에서는 DS파크빌로 불리는 건물로, 전용면적은 61.2987㎡입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 220,000,000원입니다.

이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 오래된 임차권입니다. 임차인 염건예지는 2021.07.05 전입했고, 2021.06.25 확정일자를 받았으며, 보증금 220,000,000원의 주택임차권등기가 2023.07.18 이루어졌습니다. 권리의 시간순서만 보면 매수인에게 미배당 보증금이 남을 수 있는 임차권입니다.

하지만 2026.07.20 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 핵심 변수가 됩니다. 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임차보증금반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용입니다. 따라서 이 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 판단합니다. 다만 이 확약은 염건예지의 승계 관계에 관한 것이지, 다른 점유자의 권리를 포괄적으로 해소하는 문서는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약으로 풀린 임차권, 남은 선순위 확인사항

현재 말소기준으로 표시된 권리는 2025.12.18 고양시 압류입니다. 이후인 2026.05.15 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 일산농업협동조합 근저당권 558,000,000원과 농협은행 근저당권 213,600,000원은 각각 이미 등기 말소된 권리이므로 현재 매수인에게 인수되는 담보권으로 보지 않습니다.

그런데 압류 이전에 2022.02.14 갑구 4번 가등기 관련 소유권이전 기재가 있습니다. 이진섭 명의로 가등기권자와 소유자 표시가 함께 나타나므로, 가등기가 본등기로 완결되었는지, 독립된 선순위 청구권이 남아 있는지 등기 원문으로 확인해야 합니다. 말소기준보다 앞선 가등기 관련 권리를 무조건 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 확약 대상과 미상 점유자를 구분해야 한다

임차·점유 관계인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 염건예지의 승계인이므로 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 두 사람의 보증금과 인수 위험은 서로 구분해 판단해야 합니다.

인수액 해석에서 가장 중요한 구분은 다음과 같습니다. 염건예지의 보증금 220,000,000원은 확약 전이라면 낙찰가에 따라 미배당금 인수 문제가 발생할 수 있는 금액입니다. 하지만 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 반면 이영화와 관련된 인수 가능액은 확인되지 않아, 물건 전체의 최종 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 오래된 거래 평균보다도 높다

DS파크빌의 확인된 동일 면적대 거래는 3건입니다. 다만 거래 시점이 모두 2021~2022년으로, 가장 최근 거래도 2022.04에 머물러 있습니다. 따라서 이 평균을 2026년 현재의 최신 시세로 간주해서는 안 됩니다.

과거 실거래 평균은 233,333,333원, 최신 거래는 2022.04의 230,000,000원입니다. 신건 최저매각가 262,000,000원은 과거 평균의 112.3%이며, 최신 거래가보다도 32,000,000원 높습니다. 확인된 최고 거래금액 250,000,000원마저 상회합니다.

거래가 오래되었다는 사실은 현재 가격이 더 높거나 낮을 가능성을 모두 열어 두지만, 현재 확보된 거래 근거만으로는 신건 최저가가 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 최근 거래가 없어 최신 가격 추세 역시 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 262,000,000원 가정)

기초 배당 추정액을 표시한 것으로 확정 배당표가 아닙니다. 염건예지 임차보증금과 주택도시보증공사 신청채권의 동일 채권·승계 관계에 따른 중복 계상 여부를 우선 검증해야 합니다. 세금의 법정기일, 실제 배당순위, 집행비용 등도 결과를 바꿀 수 있습니다.

위 시뮬레이션에서는 집행비용 4,468,000원, 임차인 우선배당 220,000,000원, 주택도시보증공사 배당 37,532,000원으로 매각대금 262,000,000원이 소진됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권 기준 미배당액은 182,468,000원으로 산정되어 있습니다.

다만 염건예지의 보증금이 전액 배당된다는 가정과 승계인 주택도시보증공사에 대한 별도 배당을 동시에 적용한 계산이므로, 이를 실제 배당순위가 확정된 결과로 받아들여서는 안 됩니다. 특히 이영화의 권리, 세금의 우선순위, 승계한 보증금채권의 귀속관계를 검증한 후 배당표를 재산정할 필요가 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 적용 전후를 나눠 보자

이 사건은 임차보증금 인수 문제를 단순히 낙찰가만으로 판단해서는 안 됩니다. 가령 선순위 임차권이 유효하고 미배당 보증금을 매수인이 인수한다면, 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘어 실질취득금액이 고정되는 현상이 발생할 수 있습니다. 다만 이 사건에서 염건예지에 대한 확약은 그 인수구조를 변경합니다.

기초 추정 인수액은 확약 적용 전 계산값으로, 염건예지의 임차보증금 미배당 위험을 가정한 참고금액입니다. 확약으로 해당 임차권의 실질 인수액은 0원이지만, 이영화와 관련된 미확정 보증금 및 다른 선순위 권리의 영향은 포함하지 않습니다.

가격만 비교하면 신건 262,000,000원은 과거 거래 평균 233,333,333원보다 높고, 1회 유찰 최저가 209,600,000원은 그 평균 아래입니다. 하지만 과거 실거래가 현재 시세를 정확히 나타내지 못한다는 점과 미확정 권리 위험을 감안하면, 1회 유찰만으로 투자 메리트가 확정되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 주변 환경. 고양시 일산동구 성석동 성안마을회관 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 주택과 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 단지 내 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 있습니다. 감정평가상 종합적인 교통상황은 대체로 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 4층 401호입니다. 외벽은 치장벽돌 등으로 마감되었고 위생·급배수 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로와 토지. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도로 연결되며, 토지는 대체로 평탄한 공동주택 부지입니다.
• 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거zone)에 해당하며, 과밀억제권역과 토지거래계약허가구역 등 관련 규제가 표시되어 있습니다.
• 토지 공시지가. 807,800원/㎡입니다. 이는 토지의 공시지가로 해당 세대의 매매시세를 뜻하지 않습니다.
• 건축물 확인. 위반건축물로 표시된 사항은 없으나, 등기부와 건축물대장의 건물 명칭이 달라 공부 대조가 필요합니다.
• 환금성. 18세대 규모의 다세대주택이고 확인된 동일 면적대 거래는 3건입니다. 최근 거래 표본이 부족하고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.4회인 점에서 재매각 가능성과 매수 수요를 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 2026.07.20 확약서가 염건예지 임차권의 잔존 보증금반환청구권 포기와 등기말소를 명확히 포함하는지, 실제 매수인에게 적용되는지 확인해야 합니다.
• 이영화의 임대차관계 조사. 보증금, 확정일자, 실제 점유, 임대차계약서와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 확인 전에는 대항력 인수 위험을 배제하지 않아야 합니다.
• 갑구 4번 가등기 확인. 시기부 소유권이전청구권가등기와 소유권이전의 법률관계, 본등기 완료 여부, 남아 있는 선순위 권리의 유무를 원문으로 확인해야 합니다.
• 배당채권 중복 검증. 임차인 염건예지의 220,000,000원 보증금과 승계인 주택도시보증공사의 220,000,000원 청구액을 별개의 경제적 채권으로 중복 합산하지 말고 실제 배당채권 관계를 확인해야 합니다.
• 세금 우선순위. 고양시 압류와 관련된 조세채권의 법정기일과 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 압류일만으로 모든 조세채권의 우선순위가 결정되는 것은 아닙니다.
• 건물 동일성. 골든힐스빌 3차와 DS파크빌의 명칭 차이가 동일 부동산의 표시 차이인지, 건축물대장·등기부·현황을 함께 대조해야 합니다.
• 실거래 재확인. 2021~2022년 거래만으로 2026년 시세를 판단하지 말고, 인근 유사 다세대주택의 최신 거래와 실제 매물 상태를 확인해야 합니다.
• 점유·명도 및 관리비. 현장 점유자를 확인하고 명도 가능성과 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성 등을 별도 검토해야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 긍정적, 그러나 권리와 가격은 모두 보류”

이 물건의 가장 큰 긍정 요소는 주택도시보증공사가 염건예지의 잔존 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소를 확약했다는 점입니다. 이 확약 덕분에 보증금 220,000,000원의 미배당 인수 위험은 해당 임차권에 한하여 실질 0원으로 해소됩니다.

하지만 이것으로 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 별도 전입자 이영화의 보증금과 대항력 성립 여부는 미상이고, 말소기준보다 앞선 가등기 관련 권리의 법률관계도 원문 확인이 필요합니다. 여기에 염건예지와 주택도시보증공사의 배당채권 관계까지 검증해야 하므로, 단순한 무인수 물건으로 분류하기에는 이릅니다.

가격 역시 신건 최저가 262,000,000원이 과거 실거래 평균 233,333,333원의 112.3%이고, 가장 최근인 2022.04 거래가 230,000,000원보다도 높습니다. 거래의 최신성이 부족하며 단지 평균 유찰 횟수도 3.4회여서, 현재 가격에 적극적인 가점을 주기 어렵습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류, 신건 가격 메리트 부족입니다. 염건예지의 확약은 유리한 요소이지만, 이영화의 점유·임대차관계와 갑구 가등기가 정리되고 현재 시세 대비 충분한 가격 여유가 확인되어야 입찰 판단을 할 수 있습니다. 이 사건은 단순히 유찰 횟수를 기다리는 것보다 선순위 권리의 실체와 매수인 인수 범위를 먼저 확정하는 것이 우선입니다.