의정부지방법원 2026타경61281. 경기도 파주시 다율동 해오름마을3단지제일풍경채그랑베뉴2차 302동 603호입니다. 2023년 12월 사용승인을 받은 660세대 아파트단지의 전용 84.9591㎡형으로, 지상 23층 건물 중 6층에 자리합니다.

소유자 안형현은 2024년 6월 7일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 454,700,000원입니다. 같은 날 김포새마을금고 명의로 채권최고액 507,600,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 가압류가 발생하고 근저당권 이전이 기록된 뒤 새마을금고자산관리회사의 신청으로 임의경매가 개시되었습니다.

가격 측면에서는 긍정적인 출발점입니다. 최근 실거래 평균이 최저가보다 높고 최신 거래도 480,000,000원입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 단순히 시세보다 낮은 가격에 사는 것이 아니라, 그 가격으로 실제 어떤 권리와 점유관계를 취득하는지입니다. 이 사건은 그 확인이 특히 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당권 이전 확인

권리 흐름에서 가장 먼저 확인할 것은 말소기준권리의 정확한 확정입니다. 현재 산정된 말소기준권리는 2024년 8월 22일 서울신용보증재단의 가압류 10,982,827원입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정, 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.

그런데 이보다 앞선 2024년 6월 7일 김포새마을금고가 설정한 채권최고액 507,600,000원의 근저당권은 등기 정리상 이미 말소된 것으로 표시되어 있으면서도, 2026년 3월 13일 새마을금고자산관리회사로의 근저당권 이전 기록이 별도로 존재합니다.

또한 2024년 2월 13일 전매행위제한 관련 금지사항등기가 기록되어 있습니다. 입주자 선정일인 2021년 7월 14일부터 3년간 전매를 제한한다는 내용으로, 기재된 제한기간은 경과했지만 해당 등기의 현재 효력과 정리 여부는 확인할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 신건부터 최근 평균 아래

같은 단지의 전용 84㎡대 실거래 12건을 비교했습니다. 전체 평균은 476,041,666원이며, 가격 판단에 우선할 최근 12개월 10건 평균은 478,550,000원입니다. 최신 거래는 2026년 8월의 480,000,000원입니다.

최저매각가 429,000,000원은 최근 12개월 평균 478,550,000원의 89.6%입니다. 전체 평균과 비교한 비율도 90.1%로, 어느 기준을 사용하더라도 신건 최저가는 실거래 평균보다 낮습니다.

여기에 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 지표가 +3.2%로 나타납니다. 제공된 거래 흐름만 보면 하락 추세가 아니라 최근 가격이 이전보다 높은 방향입니다. 따라서 이 사건은 시세 측면에서 신건부터 검토할 이유가 충분합니다.

③ 예상배당표 (매각가 429,000,000원 가정)

현재 산출된 예상배당은 집행비용과 가압류 채권액을 우선 반영한 결과입니다. 그러나 경매신청 채권자의 청구금액이 실제 배당 계산에 반영되지 않는 중대한 불일치가 있어, 아래 금액은 확정적인 배당 전망이 아닙니다.

위 배당표는 현재 계산된 금액을 표시한 것으로, 신청채권 478,888,304원이 배당금 0원으로 처리되어 있고 근저당권 채권액도 배당 항목에 포함되어 있지 않습니다. 당해세·최우선변제 등도 미반영입니다. 따라서 소유자 잔여액과 채권자 배당액을 실제 예상 수령액으로 사용해서는 안 됩니다.

회차별 매각가격 시나리오

가격 시나리오상 유찰이 진행되면 최저매각가는 내려갑니다. 그러나 근저당권과 실제 점유관계의 확인 문제까지 함께 해결되는 것은 아닙니다. 각 회차의 인수액 0원은 현재 계산상 추정치이며, 신청채권자 배당액이 모든 회차에서 0원으로 처리된 원인도 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 다율동 소재 다율중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 운정신도시 3지구의 아파트단지가 형성된 지역입니다.
• 교통. 근거리에 56번 도로가 있고 차량으로 본건까지 접근할 수 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2023.12.14 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 아파트입니다. 지상 23층 중 6층이며 지역난방, 승강기, 위생설비 등이 설치되어 있습니다.
• 주거 구성. 방3·알파룸·거실·주방·드레스룸·욕실2 등으로 구성된 주거용 아파트입니다.
• 도로. 단지 동측 및 북측으로 대로에 접하며, 토지는 아파트 부지로 이용되고 있습니다.
• 토지이용계획. 제2종·제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(파주운정3지구), 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다. 군사시설 관련 제한보호구역 및 교육환경 관련 보호구역도 확인 대상입니다.
• 공시지가. 1,156,000원/㎡로 표시되어 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 660세대 아파트이고 동일 면적대의 실거래가 확인됩니다. 다만 실제 환금가치는 대상 세대의 층·향·시설 상태 및 매각 시점의 거래 여건에 따라 차이가 날 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 근저당권 상태 확인. 2024.06.07 김포새마을금고 근저당권의 실제 말소 여부와 시점, 2026.03.13 새마을금고자산관리회사로의 권리이전 기록을 등기 원본으로 확인하세요.
• 말소기준권리 재검토. 2024.08.22 서울신용보증재단 가압류가 말소기준으로 산정되어 있지만, 선행 근저당권의 유효성에 따라 권리순위 판단이 달라질 수 있습니다.
• 신청채권 배당 확인. 청구금액 478,888,304원이 예상배당에서 지급액 0원으로 처리된 사유를 반드시 확인하세요. 소유자 잔여액도 그대로 신뢰해서는 안 됩니다.
• 임차·점유 조사. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 점유자, 임대차계약 및 매각물건명세서를 확인하세요.
• 전매제한 관련 등기. 2024.02.13 기록된 금지사항등기의 제한기간과 현행 효력, 말소·정리 여부를 확인하세요.
• 시세 검증. 최근 12개월 평균 478,550,000원, 최신 거래 480,000,000원과 대상 6층의 층·향·조망·내부 상태를 비교해 실제 응찰가격을 판단하세요.
• 토지 관련 규제. 토지거래계약 허가구역과 군사시설·교육환경 보호 관련 규제의 적용 범위를 확인하세요.
• 관리비·명도. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 실제 점유자에 따른 인도·명도 절차를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 합격 후보, 권리는 확인 조건”

파주 해오름마을3단지제일풍경채그랑베뉴2차 603호는 신건 최저가 429,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 478,550,000원의 89.6%에 불과합니다. 최근 거래 추세도 +3.2%로 나타나 가격 측면에서는 분명히 긍정적입니다.

그러나 가장 중요한 문제는 가격이 아니라 권리자료 간 정합성입니다. 이미 말소된 것으로 표시된 근저당권에 이후 권리이전 기록이 있고, 경매신청 채권자의 청구금액 478,888,304원이 예상배당에서는 0원으로 처리되어 있습니다. 감정평가상 임대관계도 미상입니다.

따라서 현재 단계에서 이 물건을 단순한 무인수 안전형이라고 확정하거나 예상배당표의 소유자 잔여액을 신뢰하는 것은 적절하지 않습니다. 선행 근저당권의 효력, 신청채권의 배당 관계, 실제 점유상태를 확인한 뒤 최저가와 시세 차이를 활용하는 것이 합리적입니다.

종합 판단: B등급 · 가격 경쟁력은 있으나 권리 확인이 선행되어야 하는 조건부 검토 물건.