의정부지방법원 2026타경61308. 경기도 고양시 일산동구 식사동 베네하임1차 지하1층 비101호가 감정가 1,287,000,000원에 신건으로 나왔습니다. 사건상 용도 표기는 대지이지만, 등기 대상은 집합건물이고 감정평가서상 실제 용도는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 지상 23층 건물의 지하 1층에 위치한 상업시설로, 주거용 아파트와 같은 가격·환금성 기준을 적용하기 어렵습니다.

소유자 김종윤은 2024년 8월 19일 신탁재산 처분에 따른 소유권이전으로 취득했고, 등기상 거래가액은 1,414,076,677원입니다. 같은 날 우리은행 명의로 채권최고액 960,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 우리은행으로부터 채권을 양수한 케이에프더블유이육공삼유동화전문 유한회사가 임의경매를 신청했습니다.

그러나 매수인에게 중요한 것은 근저당권의 규모만이 아닙니다. 근저당권보다 앞선 임차인의 대항력, 확인되지 않은 대지권, 실제 영업·점유 상태가 함께 얽혀 있습니다. 등기상 후순위 권리가 소멸하더라도 매수인의 부담이 모두 사라지는 사건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 인수

말소기준권리는 2024년 8월 19일 우리은행 근저당권입니다. 후순위 임의경매개시결정과 비엔케이캐피탈 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 종전 케이비부동산신탁주식회사의 신탁등기는 2024년 소유권이전 당시 이미 말소됐습니다.

반면 주식회사 이루담의 신고상 전입일은 2019년 10월 24일로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차인은 대항력 있는 것으로 분류되어 있으며, 예상배당에서도 보증금 전액이 매수인 인수액으로 처리됩니다. 등기상 근저당권이 사라진다는 사실만으로 이 선순위 임차보증금까지 소멸하는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금 30,000,000원 인수

실제 임차인 1명. 현황조사상 신고일 및 대항력 분류에 따른 분석입니다. 감정평가 당시 출입문이 닫혀 관계자를 만나지 못했으므로 실제 점유·영업 및 대항요건 유지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

③ 실질취득액 — 최저가에 3,000만원을 더해야 한다

임차보증금을 전액 인수하는 조건에서는 실질취득액 = 낙찰가 + 인수보증금입니다. 현재 최저매각가에 낙찰받는 경우의 실질취득액은 1,317,000,000원입니다. 이 금액에도 취득세, 등기비용, 명도비용 및 대지권 관련 추가 부담 가능성은 포함되지 않습니다.

유찰 시나리오는 제시된 회차별 가정에 따른 계산입니다. 실질취득액은 낙찰가와 임차보증금 인수액의 합계이며, 실제 입찰·낙찰가격 및 별도 비용과는 차이가 있을 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,287,000,000원 가정)

배당액은 집행비용 추정치와 근저당 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권액과 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 임차보증금 30,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 별도 인수액이므로 도넛 차트의 매각대금 배분에서 제외됩니다.

⑤ 대지권·토지구획정리 — 이 사건의 가장 큰 변수

매각물건명세서에는 대지권이 미등기이고, 대지권의 유무를 알 수 없다고 기재되어 있습니다. 감정평가서도 토지구획정리가 완료되지 않은 상태에서 적정 대지지분을 구분건물 가격에 포함하여 평가했다고 설명합니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 일산동구 식사동 은행초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 대단위 아파트단지, 다세대주택 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 현장에 주식회사 이루담 표시가 있었지만 폐문 부재로 실제 사용 여부는 확인되지 않았습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 23층 건물의 지하 1층 비101호입니다. 위생·급배수·승강기·전기·화재탐지설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 북동측, 남서측 및 남동측으로 약 20m, 40m, 10m 도로에 각각 접하는 것으로 조사됐습니다.
• 토지 상태. 사다리형 토지이며, 감정평가상 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.
• 토지 관련 규제. 토지자료에는 계획관리지역, 토지거래계약 허가구역, 성장관리계획구역, 과밀억제권역 등 복수의 규제 정보가 기재되어 있습니다. 건축물대장상의 일반상업지역 표시와 차이가 있어 필지별 최신 토지이용계획을 확인해야 합니다.
• 환금성. 지하층 상업시설이므로 가시성, 실제 접근동선, 영업 가능성 및 임대수요가 중요합니다. 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 매각가격의 적정성과 향후 처분 가능성을 정량적으로 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대지권 존재와 귀속. 대지권 미등기 사유, 대지사용권 존재 여부, 향후 구분건물별 대지지분 이전 가능성 및 비용을 확인해야 합니다.
• 신탁원부 검토. 종전 케이비부동산신탁주식회사의 신탁원부 제2023-5307호와 신탁재산 처분·등기말소 과정을 대조해야 합니다.
• 토지구획정리 진행상황. 식사2도시개발구역의 최신 토지확정·지적정리 상태와 토지 관련 공부 발급 여부를 확인해야 합니다.
• 임차인 대항요건. 주식회사 이루담의 임대차계약서, 사업자등록, 실제 점유 및 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다.
• 임차보증금 인수. 현재 분석상 30,000,000원 인수입니다. 최저매각가만으로 투자금액을 계산하지 않아야 합니다.
• 실제 영업상태. 현장 폐문으로 영업 여부가 확인되지 않았습니다. 비101호의 사용상태, 명도 가능성, 내부시설 및 출입동선을 점검해야 합니다.
• 채권양도와 배당. 우리은행에서 경매신청 채권자로 이어지는 채권승계관계 및 실제 배당채권액을 대조해야 합니다.
• 공용 관리비. 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 상업용 수익성. 월차임 1,320,000원의 실제 지급 여부 및 향후 임대수요를 확인하고, 비교 가능한 지하 상업시설 사례로 환금성을 검토해야 합니다.
• 매각서류 원본. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관련 토지·신탁 서류를 입찰 전 최신본으로 확인해야 합니다.

⑧ 종합 판단 — 권리와 토지부터 확인해야 한다

맺으며 — “매각되는 건물과 취득하는 권리는 다를 수 있다”

베네하임1차 비101호의 등기상 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 그것만으로 권리가 깨끗하다고 평가할 수는 없습니다.

말소기준보다 앞선 임차인이 존재하고, 예상배당상 30,000,000원 전액을 매수인이 인수합니다. 여기에 대지권 미등기·유무 미상이라는 보다 근본적인 문제가 있습니다. 감정가는 적정 대지지분이 포함된 가격으로 산정되었지만, 그 지분의 실제 취득 가능성은 별도 확인해야 합니다.

신건의 실질취득액은 1,317,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않았고, 물건의 실제 사용상태 및 대지권 귀속관계도 불확실합니다. 현재로서는 입찰을 서두르기보다 대지권의 법적 귀속, 임차보증금 인수관계, 지하 상업시설의 실제 가치부터 확인하는 것이 우선입니다.

결론: 말소기준은 명확하지만, 대지권과 임차인 위험이 남아 있습니다. 권리 확인 전 입찰 보류 — 가격 판단도 보류입니다.