의정부지방법원 2026타경61309. 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 '지엘메트로시티한강' 씨동 12층 오피스텔입니다. 2024.08.28 사용승인을 받은 지상 23층 철근콘크리트 건물의 제12층 제1-1212호로, 감정평가상 이용상태 역시 오피스텔입니다.

등기 흐름을 보면 최초 하나자산신탁 명의로 소유권이 보존되었고, 2024.10.23 신탁등기 말소와 함께 박성호 명의로 소유권이 이전되었습니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 204,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 2026.05.19 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

경매신청 채권자는 케이에프더블유이육공삼유동화전문 유한회사이며, 등기상 양도인은 주식회사 우리은행입니다. 청구금액은 177,188,008원입니다. 따라서 근저당권의 채권최고액과 실제 경매신청 청구금액을 구분하고, 채권양도 및 승계관계도 함께 확인해야 합니다.

이 사건의 관건은 등기상 후순위 권리보다 현실적인 두 가지 문제입니다. 하나는 신건 최저가가 오피스텔의 실제 거래 수준에 부합하는지, 다른 하나는 폐문 상태에서 확인되지 않은 임대관계가 낙찰자의 추가 부담으로 연결될 가능성이 있는지입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준

권리분석의 기준점은 2024.10.23 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 말소기준권리로서 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 이후 2026.05.19 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

그보다 앞선 2024.08.29 하나자산신탁 명의의 소유권보존 및 신탁등기는 2024.10.23 소유권이전 과정에서 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 현재 등기상 소유자는 박성호이며, 이전 신탁등기가 그대로 존속하여 낙찰자에게 승계되는 형태는 아닙니다.

임차인·점유관계 — 확인이 필요한 부분

현재 확인된 임차인 신고는 0명입니다. 그러나 이것만으로 실제 임차인이 존재하지 않는다거나 소유자가 직접 점유한다고 단정할 수는 없습니다.

감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 소유자 및 이해관계인 부재와 폐문으로 인해 내부구조도 건축물현황도를 기준으로 판단했으며, 실제 현황은 이와 다를 수 있다는 설명이 있습니다.

특히 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 발견된다면 보증금의 배당 여부와 미배당 잔액에 따라 실질취득금액이 달라질 수 있습니다. 따라서 전입세대확인, 상가건물 임대차 관련 현황, 현황조사서 및 매각물건명세서를 대조해 점유자와 임대차관계를 재확인할 필요가 있습니다.

② 가격 분석 — 감정가 480,000,000원의 적정성은 별개

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 480,000,000원입니다. 신건으로 유찰 이력이 없고, 최저가가 감정가의 100%인 상태입니다.

이 사건은 오피스텔이므로 인근 아파트 거래가격을 그대로 비교하는 방식은 적절하지 않습니다. 같은 건물 또는 유사 입지의 오피스텔 실거래 중에서도 전용면적·층·이용형태 및 거래 시점이 비교 가능한 사례를 기준으로 판단해야 합니다.

가격 메리트를 판단할 수 있는 동일 용도 실거래 비교가 아직 확보되지 않았으므로, 480,000,000원이 시세보다 낮다고 평가하거나 향후 유찰가격을 곧바로 저가 매수 기회로 단정할 수 없습니다. 최근 거래가격과 가격 추세를 확인한 다음 입찰 상한을 정하는 것이 합리적입니다.

회차별 매각·배당 시나리오

각 회차는 가정된 매각가격에 따른 배당 추정입니다. 실제 유찰 여부와 이후 매각조건은 달라질 수 있으며, 미확인 임차권·당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.

회차별 추정에서는 신건 480,000,000원, 1회 유찰 시 384,000,000원, 2회 유찰 시 307,200,000원입니다. 이 세 구간 모두 배당 계산상 채권 미배당액과 매수인 인수액은 0원으로 나타납니다.

다만 여기서 중요한 것은 배당상 미배당액이 없다는 사실과 부동산을 저렴하게 매수한다는 사실은 전혀 다르다는 점입니다. 신건 480,000,000원이 시장에서 수용되는 가격인지, 또는 유찰 후 가격에서 충분한 안전마진이 발생하는지는 오피스텔 실거래를 별도로 확인해야 판단할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 480,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.5%인 7,200,000원으로 추정했습니다. 근저당권 배당은 채권최고액 204,000,000원 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 잔여액이 달라질 수 있습니다.

추정 매각대금 480,000,000원에서 집행비용 7,200,000원과 근저당권 채권최고액 204,000,000원을 배분하면 소유자에게 268,800,000원이 남는 계산입니다.

다만 근저당권의 채권최고액 204,000,000원은 실제 확정 채권잔액과 같다는 뜻이 아닙니다. 별도로 기재된 경매신청 청구금액은 177,188,008원이며, 신청채권자는 우리은행으로부터 채권을 양도받은 것으로 표시된 유동화전문 유한회사입니다. 따라서 실제 배당액과 수령 주체는 채권계산서·채권양도 및 승계관계를 확인하여 판단해야 합니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 덕은한강중학교 남서측 인근입니다. 주변에는 대단위 아파트, 지식산업센터 및 업무시설이 분포하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량통행이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 편익은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2024.08.28 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지상 23층 건물입니다. 대상은 12층 오피스텔이며, 외벽은 외장석 및 복합판넬 등으로 마감되어 있고 알루미늄샷시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스설비가 있으며 열병합발전에 의한 지역난방설비가 기재되어 있습니다.
• 토지 및 도로. 지엘메트로시티한강 건부지로 이용되는 평탄한 토지이며 북동측으로 중로에 접해 있습니다.
• 용도지역 및 규제. 일반상업지역·고양덕은도시개발 지구단위계획구역이며, 제한보호구역·도시개발구역·과밀억제권역 등이 표시되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역의 외국인 등 대상·주택용 토지 관련 표기도 있으므로, 실제 거래 주체와 이용 용도에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축 및 내부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부구조와 시설 상태는 현황도와 다를 수 있습니다.
• 환금성. 주변에 업무시설·지식산업센터·아파트가 혼재하지만, 해당 오피스텔의 실제 거래빈도나 최근 가격 추세까지 확인된 것은 아닙니다. 환금성은 동일 건물과 유사 오피스텔의 최근 거래사례를 기준으로 추가 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 전 확인 체크리스트

• 점유자 및 임대차관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대확인과 적용 가능한 임대차 관련 자료를 확인하여 실제 점유자를 특정해야 합니다.
• 말소기준권리 재확인. 2024.10.23 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서에서 추가 권리의 설정 여부와 말소·변경사항을 다시 확인해야 합니다.
• 채권양도·승계관계 검토. 등기상 근저당권자는 우리은행이고 경매신청 채권자는 케이에프더블유이육공삼유동화전문 유한회사입니다. 채권양도 및 신청채권자의 권리관계와 실제 배당청구 내용을 확인해야 합니다.
• 동일 오피스텔 실거래 비교. 신건 최저가 480,000,000원이 적정한지 판단하려면 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 거래가격과 거래 시점을 비교해야 합니다. 감정가만으로 할인 매물이라고 판단해서는 안 됩니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 제한되었습니다. 실제 구조, 사용상태, 설비 작동, 훼손 및 수리 필요성을 가능한 범위에서 별도로 확인해야 합니다.
• 미납 관리비 및 명도 부담. 임차인 신고가 없더라도 실제 점유자가 존재하면 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 공용부분 관리비 체납 여부와 인도 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 배당 및 세금 검토. 예상배당표는 근저당권 채권최고액을 기준으로 하며 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 매수인에게 영향을 줄 수 있는 부담을 확인해야 합니다.
• 매각조건 및 일정 재확인. 매각기일은 2026.11.03입니다. 입찰 전 법원 공고와 매각물건명세서, 기일 변경 여부 및 매각조건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 구조는 단순하지만, 가격은 아직 검증 전”

이 사건은 2024.10.23 우리은행 근저당권을 말소기준으로 하는 비교적 단순한 권리 구조입니다. 근저당권 1건과 이후 임의경매개시결정이 핵심이고, 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 이전 신탁등기도 말소된 것으로 기재되어 있습니다.

하지만 신건 최저가 480,000,000원이 합리적인 매수가격인지는 별개의 문제입니다. 실제 오피스텔 거래가격과 비교하기 전에는 가격상 이점이 있다고 평가할 수 없습니다. 또한 감정 당시 폐문으로 실제 점유자와 임대관계가 확인되지 않아 대항력 임차인 및 명도 위험을 최종적으로 배제할 수 없습니다.

결론적으로 등기상 권리는 긍정적이지만, 가격과 점유는 확인이 필요한 신건 오피스텔입니다. 임대차관계가 정리되고 동일 용도의 최근 실거래로 최저가의 적정성이 검증되기 전까지는 신중한 접근이 합리적입니다.