의정부지방법원 2026타경61340. 파주시 동패동 소재 ‘파크뷰에이동’ 4층 401호, 전용 54.36㎡ 다세대주택입니다. 등기부상 소유자는 김진선과 최영철로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 이번 경매는 임차권자 성세아가 강제경매를 신청한 사건으로, 청구금액은 231,423,504원입니다.
이 사건은 최저가만 보면 감정가와 동일한 평범한 신건처럼 보이지만, 권리분석 결과는 전혀 다릅니다. 임차인 성세아가 2019.09.17 전입하고 2019.08.28 확정일자를 받았으며, 2024.03.27 주택임차권등기를 마쳤습니다. 제공된 말소기준은 2025.11.21 국 압류로, 성세아의 임차권등기보다 늦습니다. 매각물건명세서에도 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
따라서 경매가격이 떨어지는 것이 곧 실질취득가격의 하락을 의미하지 않습니다. 낙찰대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인 부담으로 옮겨가는 구조이기 때문입니다. 여기에 다른 임차인 권명애의 보증금과 권리관계까지 확정되지 않아 실질적인 취득 부담이 추가로 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61340 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 30-4 파크뷰에이동 4층 401호 도로명주소: 경기도 파주시 미래로310번길 56-79 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 54.36㎡ · 철근콘크리트구조 · 4층 중 4층 |
| 소유자 | 김진선(지분 2분의 1), 최영철(지분 2분의 1) |
| 단지 현황 | 파크뷰103동104동 · 16세대 · 2018.08.14 준공 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 성세아 / 231,423,504원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 점유·임차관계 | 성세아 임차권등기 · 권명애 전입 확인 |
| 공부·현황 표기 | 공부상 ‘파크뷰에이동’ · 외벽 현황 ‘파크뷰 103 A’ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
제공된 말소기준권리는 2025.11.21 국 압류(갑구 5번)입니다. 그러나 성세아는 그보다 먼저 전입·확정일자 요건을 갖추고 2024.03.27 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 후순위 압류가 매각으로 말소된다는 사실만으로 기존 임차보증금 인수 위험이 없어지지 않습니다.
국세·지방세 관련 압류는 모두 5건으로, 고양세무서장의 양 공유자 지분 압류와 파주시의 지분 압류가 포함되어 있습니다. 제공된 권리분석상 이들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있지만, 당해세 등의 실제 배당 우선순위와 금액은 별도로 확인해야 합니다. 조세채권이 우선 배당되면 임차인의 배당 부족액과 매수인 인수액도 바뀔 수 있습니다.
과거 주식회사무궁화신탁 앞으로 이루어진 신탁등기는 2019.09.27 말소되었습니다. 반면 2021.11.30 접수된 민간임대주택등기는 별도로 기재되어 있어, 임대사업자 관련 의무와 경매 이후 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 미상 위험 별도
실제 임차관계로 확인되는 사람은 성세아와 권명애, 총 2명입니다. 보증기관의 대위변제·승계로 인한 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 두 사람 사이의 점유관계 및 임대차계약 관계는 추가 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 성세아 | 2019.09.17 | 2019.08.28 | 300,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 |
| 권명애 | 2025.09.02 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 확인 |
또한 성세아는 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 기재되어 있습니다. 신청채권 231,423,504원과 임차보증금 300,000,000원의 관계, 채권의 실제 성립 및 잔액, 동일 채권의 중복 계상 여부를 확인해야 합니다. 관련 기재에는 가장임차인 또는 관계인 가능성에 대한 주의사항도 있으나, 이러한 가능성만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다.
③ 실질취득 계산 — 유찰돼도 보증금은 남는다
이 물건은 낙찰가 자체보다 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 금액으로 경제성을 판단해야 합니다. 성세아의 보증금 300,000,000원이 낙찰대금보다 크기 때문에, 매각대금에서 배당받지 못하는 부분이 매수인의 인수액으로 전환됩니다.
낙찰가 258,000,000원 + 미배당 보증금 46,412,000원
= 304,412,000원
| 경매 회차 | 최저매각가 | 성세아 인수액 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 258,000,000원 | 46,412,000원 | 304,412,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 206,400,000원 | 97,289,600원 | 303,689,600원 |
| 2회 유찰 (64%) | 165,120,000원 | 137,991,680원 | 303,111,680원 |
각 회차의 매각가와 인수액은 제시된 배당 시나리오를 사용했습니다. 실질취득은 낙찰가와 성세아의 미배당 보증금 인수액을 합산한 금액입니다. 권명애 관련 추가 부담, 취득세·등기비용·명도비 등은 포함하지 않았습니다.
④ 시세 비교 — 최근 거래 2억 원, 실질취득은 3억 원대
파크뷰103동104동의 전용 54.36㎡와 비교 가능한 실거래 내역입니다. 전체 4건 평균은 242,000,000원이지만, 과거 높은 거래가격이 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 2026.02 최신 거래 200,000,000원과 최근 12개월 평균 200,000,000원을 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 54.36㎡ | 2층 | 200,000,000원 |
| 2024.07 | 54.36㎡ | 1층 | 248,000,000원 |
| 2024.05 | 54.36㎡ | 2층 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 58.96㎡ | 4층 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 242,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.36㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
최근 거래가격 추세는 -21.9%로 하락 방향입니다. 신건 최저가 258,000,000원만 비교해도 최근 시세의 129.0%인데, 실제로 인수해야 할 보증금을 합하면 304,412,000원으로 최근 거래가격의 약 152.2%에 달합니다.
이는 최신 실거래 200,000,000원보다 104,412,000원 높은 취득 부담입니다. 과거 실거래 전체 평균 242,000,000원을 기준으로 삼더라도 실질취득 부담은 이를 초과합니다. 따라서 이 물건에는 신건 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,412,000원 |
| 1. 임차인 성세아 보증금 | 300,000,000원 | 253,588,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 성세아 | 231,423,504원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 258,000,000원 중 집행비용 4,412,000원을 제외한 253,588,000원이 성세아 임차보증금에 배당되는 추정입니다. 성세아 명의의 신청채권은 별도 추가 배당 없이 0원으로 표시되어 있으며, 임차보증금과 신청채권을 독립된 채권으로 단순 합산하거나 중복 회수하는 것으로 해석해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제·권명애 관련 권리 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 소재 운정초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 신축 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통 수준입니다. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2018.08.14 준공된 철근콘크리트구조의 4층 건물로, 해당 호실은 최상층인 4층에 있습니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 기재되어 있습니다.
- 단지 규모. 파크뷰103동104동은 16세대 규모입니다. 거래 자료는 총 4건으로, 최근 12개월 거래는 1건이어서 시세 판단의 표본이 제한적입니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 공시지가는 798,700원/㎡입니다.
- 공부·현황. 공부상 ‘파크뷰에이동’과 외벽 표기 ‘파크뷰 103 A’가 다릅니다. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있으나, 현장 및 물건 표시를 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 동일 면적 거래가격이 2024년 248,000,000~250,000,000원 수준에서 2026.02 200,000,000원으로 낮아졌으며, 최근 거래 추세도 -21.9%입니다. 소규모 다세대주택이라는 특성과 제한된 거래 표본을 고려해 매도 시 유동성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 구조 확인. 성세아 보증금 300,000,000원과 임차권등기 내용을 매각물건명세서 원본에서 확인하고, 실제 배당 후 미변제액의 매수인 인수 조건을 검토해야 합니다.
- 권명애 계약·점유 확인. 2025.09.02 전입한 권명애의 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부, 성세아와의 관계를 확인해야 합니다. 별도 선순위 임차보증금이 있다면 현재 실질취득 추정보다 부담이 커질 수 있습니다.
- 중복 채권 확인. 성세아의 강제경매 청구금액 231,423,504원과 임차보증금 300,000,000원의 관계, 회수 내역 및 배당 요구의 효력을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 검토. 국세·지방세 압류 5건과 관련하여 당해세 여부, 법정기일, 배당 우선순위 및 세금 배당이 임차인 인수액에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 1회·2회 유찰 시에도 실질취득이 약 303,000,000원대라는 점을 기준으로 판단해야 합니다. 낙찰가가 200,000,000원 아래로 내려간다고 곧바로 시세보다 싸지는 구조가 아닙니다.
- 민간임대주택등기 검토. 2021.11.30 등록된 민간임대주택 관련 의무와 경매 이후의 효력을 별도로 확인해야 합니다.
- 실거래·현장 확인. 2026.02 거래 200,000,000원과 대상 호실의 층·상태·점유관계를 비교하고, 공부상 명칭과 외벽 표시 차이도 점검해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 거주자와 임차권자의 점유 상황, 인도 가능 시점, 미납 공용관리비 및 기타 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류와 최신 실거래 내역을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 싸져도 실질취득가는 싸지지 않는다”
이 사건은 선순위 임차보증금 인수형 경매의 대표적인 가격 착시 사례입니다. 성세아의 보증금은 300,000,000원인데 신건 최저가는 258,000,000원입니다. 배당으로 해결되지 않는 부분을 매수인이 인수하므로 신건 실질취득 부담은 304,412,000원입니다.
2회 유찰해 최저가가 165,120,000원까지 내려가더라도 인수액이 137,991,680원으로 늘어나 실질취득은 303,111,680원에 머뭅니다. 최근 동일 면적 실거래 200,000,000원과 비교하면 여전히 상당히 높은 수준입니다. 더욱이 최근 거래가격 추세는 -21.9%로 하락 방향이고, 별도 임차인 권명애의 보증금도 확인되지 않았습니다.
국세·지방세 압류 5건과 민간임대주택등기, 신청채권과 임차보증금의 관계까지 검토해야 하므로 권리분석도 단순하지 않습니다. 이 물건은 유찰을 기다리는 것만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다. 선순위 보증금 인수 조건과 나머지 임차인의 권리관계가 명확해지지 않는 한 보수적으로 접근해야 합니다.
