의정부지방법원 2026타경61359. 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 있는 일산임광진흥아파트 104동 6층 602호입니다. 동일 면적 실거래 비교 기준은 59.68㎡이며, 단지는 905세대, 준공일은 2009.10.07입니다. 현 소유자는 김정석으로, 2015.08.17 소유권을 이전받았고 당시 등기상 거래가액은 237,000,000원입니다. 이 물건에 설정됐던 과거 은행 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 이후 하나카드의 가압류가 설정됐고, 그 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매가 시작됐습니다.

권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 현재 유효한 근저당권은 없으며, 하나카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 점유자의 인도 문제는 별개입니다. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자와 임대차관계 확인이 필요합니다.

가격도 문제입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이라 최저가가 감정가와 같은 339,000,000원입니다. 반면 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 327,875,000원이고 최신 거래는 330,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 시세보다 높으므로, 신건에서 가격상 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나카드 가압류

이 물건은 은행 근저당권을 실행하는 임의경매가 아니라, 하나카드가 진행한 강제경매입니다. 2010년과 2011년에 설정됐던 하나은행 근저당권들은 2011.10.17 모두 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석에서 그 과거 근저당권의 채권최고액을 낙찰자가 인수하거나 현존 채권으로 합산해서는 안 됩니다.

말소기준권리는 갑구 7번, 2025.05.08 하나카드 가압류 50,067,418원입니다. 2026.05.26의 갑구 8번 강제경매개시결정은 기존 7번 가압류가 본압류로 이행된 것입니다. 두 등기를 별개의 독립 채권으로 보아 중복 합산할 수는 없습니다. 해당 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 등기와 현장 확인은 별개

현재 확인된 임차인 신고는 0명입니다. 하지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 소유자 거주라고 단정하거나, 별도의 점유자와 임대차가 전혀 없다고 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다

동일 단지 일산임광진흥아파트의 동일 면적 59.68㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 325,250,000원이지만, 현재 가격 수준을 판단할 때는 최근 12개월 평균 327,875,000원(8건)과 최신 거래 330,000,000원을 우선 비교하는 것이 적절합니다.

최근 12개월 평균 327,875,000원에 비해 신건 최저가 339,000,000원은 11,125,000원 높습니다. 최근 시세 대비 비율은 103.4%입니다. 가장 최근인 2026.07 거래가 330,000,000원보다도 9,000,000원 높습니다.

거래 추세는 과거 구간 대비 최근 구간이 +2.5%로 나타납니다. 즉 현재 자료에서는 최근 거래가격이 과거 대비 상승한 방향입니다. 그러나 최근 시세가 상승했다고 해서 최저가 339,000,000원의 가격 프리미엄이 정당화되는 것은 아닙니다. 감정가가 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돌기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 339,000,000원 가정)

집행비용 5,546,000원은 추정액입니다. 하나카드 가압류의 청구금액 50,067,418원을 배당에 반영했으며, 그 가압류가 본압류로 이행된 강제경매개시결정을 별도 채권으로 중복 배당하지 않았습니다. 사건 청구금액은 53,748,025원으로 가압류 청구금액과 차이가 있어 실제 배당 시 채권계산서를 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 메리트는 유찰 여부에 달렸다

현재 신건의 최저가는 감정가와 동일합니다. 제시된 회차별 가격 시나리오는 1회 유찰 시 271,200,000원, 2회 유찰 시 216,960,000원입니다. 각 회차에서 확인된 권리 기준 예상 인수액은 모두 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 실제 유찰 여부와 향후 매각조건은 별도로 확인해야 합니다.

단지 내 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 이는 유찰이 반드시 발생한다는 의미가 아닙니다. 현재 신건 가격에서 가격상 우위가 확인되지 않는 만큼, 응찰하려면 최근 거래와 비교한 가격 상한을 먼저 정하는 것이 중요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 호곡초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 대규모 아파트단지와 근린생활시설, 학교가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조에 콘크리트지붕, 현황상 14층 건물의 6층 602호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지. 905세대 규모의 아파트로 준공일은 2009.10.07입니다. 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결됩니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 부정형의 아파트 건부지입니다. 토지면적은 53,513.0㎡이고 공시지가는 1㎡당 1,658,000원입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 일단의주택단지조성사업지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 표시가 있습니다. 구체적인 규제 적용 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 건축물 확인. 위반건축물 표시는 확인되지 않았으나, 등기상 15층과 현황·건축물대장상 14층의 차이는 별도로 검토해야 합니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만, 거래가격은 300,000,000원부터 357,500,000원까지 편차가 있습니다. 층·상태에 따른 가격 차이를 고려해야 하며, 현재 신건 최저가가 최근 평균보다 높다는 점은 재매각 관점에서도 불리한 요소입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2025.05.08 하나카드 가압류가 말소기준이며, 2026.05.26 강제경매개시결정은 해당 가압류의 본압류 이행이라는 점을 등기 원본과 대조하세요.
• 임차·점유 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 현황조사, 점유자 및 임대차계약을 확인하고, 발견되는 임차인의 대항력과 우선변제권을 다시 분석하세요.
• 층수 불일치 확인. 등기상 15층, 현황 및 집합건축물대장상 14층입니다. 104동 602호의 실제 표시와 대장상 표시를 대조하고 매각물건명세서의 관련 비고를 확인하세요.
• 신건 가격 경계. 최저가 339,000,000원은 최근 12개월 평균 327,875,000원의 103.4%입니다. 가격상 할인 메리트를 전제로 응찰하지 마세요.
• 최근 거래 우선. 가장 최근 거래는 2026.07의 330,000,000원입니다. 전체 평균 325,250,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 고려하고, 대상 호실의 층·향·내부 상태를 반영하세요.
• 경매 청구액 대조. 사건 청구금액 53,748,025원과 가압류 청구금액 50,067,418원이 서로 다릅니다. 실제 채권계산서 및 배당요구 내용을 확인하세요.
• 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 등 토지이용계획상 제한이 표시되어 있습니다. 법원 경매 취득에 대한 적용 여부와 향후 거래에 미치는 영향을 확인하세요.
• 관리비·세금. 미납 공용관리비, 당해세, 별도 부담금 및 인도 과정에서 발생할 비용을 확인하세요. 예상배당표에 모든 비용이 확정 반영된 것은 아닙니다.
• 유찰 후 재평가. 1회 유찰 시 271,200,000원, 2회 유찰 시 216,960,000원이라는 가격 시나리오는 있으나 유찰 여부는 확정되지 않았습니다. 매각기일과 최저매각가격의 변경사항을 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 실제 점유 상황을 확인하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 단순하지만 가격은 보류”

일산임광진흥아파트 104동 602호는 현재 확인된 등기상 인수권리가 없고, 예상배당 기준 매수인 인수액이 0원인 물건입니다. 과거 은행 근저당권은 이미 말소됐으며, 말소기준권리인 하나카드 가압류와 이를 본압류로 이행한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 부분은 긍정적입니다.

하지만 권리상 인수액이 없다는 사실이 곧 좋은 낙찰가격을 뜻하지는 않습니다. 현재 실질취득금액은 최저가 낙찰·인수 0원 가정에서 339,000,000원인데, 최근 12개월 실거래 평균은 327,875,000원, 최신 거래는 330,000,000원입니다. 최근 거래 추세가 +2.5%임에도 불구하고, 신건 가격은 여전히 최근 평균과 최신 거래보다 높습니다. 따라서 현재 시점에서는 가격상 할인 메리트를 인정하기 어렵습니다.

여기에 임대관계 미상, 등기와 실제 건물 층수의 불일치, 토지이용계획상 규제 확인이라는 검토사항이 남아 있습니다. 확인된 임차인 신고가 없더라도 현장 점유와 대항력 판단을 생략해서는 안 됩니다.

종합하면 이 물건은 권리구조는 비교적 단순하지만, 신건 가격의 경쟁력은 부족한 유형입니다. 응찰을 검토한다면 권리 원본과 실제 점유를 확인한 뒤, 최근 실거래를 기준으로 가격 상한을 설정해야 합니다. 현재 판단은 권리 조건부 양호, 가격 메리트 부족으로 정리됩니다.