의정부지방법원 2026타경61407. 경기도 고양시 일산동구 사리현동에 있는 ‘쉬느빌’ 씨동 1층 1호 다세대주택입니다. 일반목구조 경사지붕의 지상 2층 건물에 속하며, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자는 이희정으로, 2020년 6월 10일 거래가 180,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
등기부의 중심은 2019년 6월 14일 설정된 비엔케이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 221,000,000원이며 당시 채무자는 주식회사조이씨앤씨였습니다. 이후 2020년 6월 10일 계약인수로 채무자가 이희정으로 변경됐습니다. 2024년 경기신용보증재단의 가압류와 2026년 임의경매개시결정은 이 근저당보다 뒤에 있습니다.
임차인 최영규는 2020년 7월 14일 전입해 말소기준보다 늦습니다. 주어진 권리판정상 대항력은 없으나 보증금이 확인되지 않았고 배당요구도 이루어졌습니다. 따라서 매수인 인수위험과 실제 명도·배당 확인사항을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61407 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 사리현동 186-11 쉬느빌 씨동 1층 1호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 성현로659번길 148-29 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(다세대주택) · 일반목구조 경사지붕 · 지상 2층 중 1층 1호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이희정 · 2020.06.10 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2019.06.14 비엔케이저축은행 근저당권 · 채권최고액 221,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 비엔케이저축은행 / 162,525,757원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 임차관계 | 최영규 1명 · 보증금 미상 · 배당요구 있음 |
| 예상 인수액 | 0원 (제시된 권리·배당 시나리오 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 임차인 확인은 필요
권리관계의 기준점은 2019.06.14 비엔케이저축은행 근저당권입니다. 이보다 후순위인 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 정상적인 매각으로 소멸합니다. 2025년에 있었던 국의 압류는 같은 해 12월 10일 이미 말소되었습니다.
과거 주식회사생보부동산신탁 명의의 신탁등기가 존재했으나 관련 신탁등기는 이미 말소되었습니다. 현재 소유권은 이희정 명의이며, 과거 신탁 이력 자체를 현존하는 매수인 인수권리로 볼 근거는 없습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최영규 | 2020.07.14 | 2023.01.30 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 실제 임차인 | 최영규 · 1명 |
|---|---|
| 전입 / 말소기준 | 2020.07.14 / 2019.06.14 |
| 확정일자 | 2023.01.30 |
| 보증금 / 월세 | 미상 |
| 배당요구 | 2026.08.10 접수 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 · 보증금 및 원본 서류 확인 필요 |
다만 확정일자와 배당요구가 존재하므로 실제 임차보증금, 임대차계약, 배당순위 및 명도관계를 확인해야 합니다. 보증금 미상이라는 이유만으로 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 인수액 0원이라는 이유만으로 명도 문제가 없다고 단정해서도 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최근 가격보다 높고, 거래 추세도 하락
‘쉬느빌A동-G동’의 실거래 비교표본은 총 4건이며, 이 중 최근 12개월에 해당하는 거래는 2건입니다. 최근 평균은 170,000,000원, 최신 거래가격 역시 170,000,000원으로 집계됩니다. 감정가 176,000,000원은 최근 평균 및 최신 거래가격보다 높습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 85.97㎡ | 2층 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 85.97㎡ | 2층 | 170,000,000원 |
| 2022.12 | 88.49㎡ | 2층 | 175,000,000원 |
| 2022.06 | 89.84㎡ | 2층 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 170,000,000원 |
그럼에도 최저가 176,000,000원은 이 비교표본의 최근 평균과 최신 거래가격보다 높습니다. 현재 자료만으로 가격이 저렴하다고 판단하거나 할인 매력에 가점을 주기는 어렵습니다.
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 |
|---|---|
| 전체 거래 평균 | 172,500,000원 · 4건 |
| 최근 12개월 평균 | 170,000,000원 · 2건 |
| 최신 거래 | 2026.01 · 170,000,000원 |
| 최저가 / 최근 평균 | 103.5% |
| 최저가 / 전체 평균 | 102.0% |
| 최근 거래 추세 | -2.9% · 하락 |
| 면적 비교 | 불일치 — 개별 시세 재확인 필요 |
전체 평균은 172,500,000원이지만 2022년의 과거 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 평균은 이보다 낮은 170,000,000원이고, 최근 거래 추세는 -2.9%로 하락하고 있습니다. 따라서 과거 거래가 포함된 전체 평균을 근거로 본건의 가격을 긍정적으로 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,264,000원 |
| 1. 근저당 · 비엔케이저축은행 | 221,000,000원 | 172,736,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,833,348원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 251,833,348원 | 172,736,000원 |
신건 최저가 176,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,264,000원을 제외한 172,736,000원이 비엔케이저축은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 경기신용보증재단에는 배당되지 않고 소유자 잔여금도 없습니다.
전체 채권액 251,833,348원 중 예상 채권자 배당액은 172,736,000원이며, 미배당액은 79,097,348원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 회수 부족액이지 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다.
근저당 배당은 채권최고액을 기초로 한 추정치입니다. 실제 신청채권 청구액은 162,525,757원이며, 추정 배당과 실제 확정채권액은 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았고, 임차보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 인수 0원은 같지만 회수 부족액 증가
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 79,097,348원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 113,804,548원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 112,640,000원 | 110,263,040원 | 141,570,308원 | 0원 |
유찰 시나리오에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다. 반면 채권자들의 회수 부족액은 증가합니다. 1회 유찰 시 신청채권 청구액 162,525,757원을 충족하지 못하는 것으로 예상되고, 2회 유찰 시에도 마찬가지입니다.
1회 유찰 시 140,800,000원, 2회 유찰 시 112,640,000원이라는 시나리오는 가격 검토 기준으로 활용할 수 있지만, 실제 본건 면적과 일치하는 거래가격·주택 상태·환금성을 확인하기 전에는 어느 가격도 곧바로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 벽제초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물 구조. 일반목구조 경사지붕의 지상 2층 건물로 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 관련 토지는 3필 일단의 공동주택 건부지이며 남동측으로 포장도로와 접합니다. 토지면적은 627.0㎡, 공시지가는 542,500원/㎡입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역과 성장관리계획구역(주거zone), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 가축사육제한구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인됩니다.
- 건축물 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 쉬느빌A동-G동의 세대수는 10세대, 사용승인 관련 준공일은 2015.05.22입니다. 최근 확인되는 거래는 제한적이고 본건과 면적이 일치하지 않아, 비교적 작은 규모의 다세대주택이라는 점을 감안한 보수적인 매도 가능성 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 최영규의 보증금과 임대차계약 내용이 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서 원본과 현황조사, 배당요구 관련 문건을 대조해야 합니다.
- 대항력 재확인. 최영규의 전입일은 2020.07.14로 말소기준권리인 2019.06.14 근저당보다 늦습니다. 주어진 판정은 대항력 없음이지만, 실제 점유관계와 임대차 내역을 최종 확인해야 합니다.
- 배당요구 검토. 2026.08.10 배당요구가 접수됐습니다. 보증금·확정일자·우선변제 가능성과 실제 배당액은 별도로 검토해야 합니다.
- 동일 면적 시세 확보. 비교 기준면적 42.38㎡와 제시된 실거래 면적 85.97~89.84㎡가 일치하지 않습니다. 현재 거래 평균만으로 응찰가를 결정하지 않아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -2.9%이고 신건 최저가는 최근 거래 평균의 103.5%입니다. 가격 협상 여지가 없는 입찰 특성을 감안해 보수적으로 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 시 140,800,000원, 2회 유찰 시 112,640,000원이라는 가격 시나리오를 점검하되 실제 유찰과 해당 가격에서의 취득 가능성을 보장하는 것은 아닙니다.
- 명도 및 점유. 임차인이 확인되므로 낙찰 후 인도·명도와 이사 협의에 드는 시간과 비용을 고려해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분과 실제 세금 배당관계 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 건물·토지 규제. 목구조 건물 상태, 누수·단열·외벽 마감, 토지이용규제 및 거래 관련 제한의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래가 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이라고 신건 가격까지 안전한 것은 아니다”
이 사건은 말소기준 근저당이 명확하고 후순위 권리의 소멸구조도 비교적 단순합니다. 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 실제 임차인 최영규의 보증금이 확인되지 않았고, 배당요구가 접수되어 있어 임차관계 확인을 완료해야 권리위험을 더 분명하게 평가할 수 있습니다.
가격도 적극적인 입찰을 뒷받침하지 못합니다. 신건 최저가 176,000,000원은 최근 거래 평균 170,000,000원의 103.5%이고, 최근 거래 추세도 -2.9% 하락입니다. 더구나 해당 거래들은 본건과 면적이 다른 표본이므로 확실한 할인율 자체를 계산하기 어렵습니다.
관련 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 신건에서 서둘러 응찰하기보다는 본건과 면적이 일치하는 실거래 확인, 임차보증금 확인, 건물 상태 점검을 우선하고 유찰 후 가격 조건을 다시 평가하는 접근이 합리적입니다.
최종 판단: 권리구조는 비교적 양호하지만 임차관계 확인이 필요하고, 현재 최저가의 가격 매력은 부족합니다. 신건 입찰보다는 추가 조사와 유찰 후 재검토가 적절합니다.
