인천지방법원 2025타경33835. 부천시 소사구 소사본동의 부천한신아파트 105동 702호, 전용 84.495㎡ 아파트입니다. 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했고 청구금액은 332,435,539원입니다. 사건의 중심에는 2008년 설정된 한국주택금융공사의 근저당권이 있습니다. 이 근저당권은 최초 채권최고액 240,000,000원으로 설정됐으며, 2017년 변경등기에는 1,096,000,000원이 기재돼 있습니다. 다만 채권최고액은 실제 채무잔액과 다르며, 실제 배당채권액은 별도 확인해야 합니다.
이 물건은 단순히 임차인 신고가 없다는 이유만으로 권리가 깨끗하다고 결론 내리기 어렵습니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 등기부에는 한국주택금융공사의 동의 없이 임대차나 제한물권 등을 설정하지 못하도록 하는 금지사항등기가 남아 있습니다. 또한 예상배당 내용에 한국주택금융공사의 채권이 반영되지 않아 배당표를 그대로 신뢰할 수 없습니다. 따라서 권리 확인과 가격 검토를 분리해서 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33835 (임의경매 · 부천지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 277-12 부천한신아파트 105동 7층 702호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 소사로170번길 81 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.495㎡ · 10층 건물 중 7층 |
| 단지 현황 | 916세대 · 사용승인 1984.09.24 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 |
| 소유관계 | 김미애·김점미·김태범·김태상·김태형·김행미 (각 지분 6분의 1) |
| 소유권 변동 | 2025.02.18 상속 · 2025.07.17 등기 · 2026.04.28 소유권경정 |
| 감정가 | 410,000,000원 |
| 최저매각가 | 410,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 입찰보증금 | 최저매각가의 10% 기준 41,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 332,435,539원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 임대관계 | 미상 · 현장 점유 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 주택금융공사 근저당이 핵심
권리분석의 중심은 2008.10.16 설정된 한국주택금융공사의 근저당권입니다. 이 담보권을 실행하기 위해 상속등기가 대위로 진행됐고, 이후 한국주택금융공사가 임의경매를 신청한 흐름입니다. 따라서 2025년 경매개시결정만을 기준으로 선순위 권리관계를 판단해서는 안 됩니다.
| 주요 권리 | 권리자 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 2008년 근저당권 | 한국주택금융공사 | 240,000,000원 | 당초 채권최고액 · 경매 실행 근거 |
| 2017년 근저당권 변경 | 한국주택금융공사 | 1,096,000,000원 | 변경 채권최고액 · 실제 채무잔액과 구별 |
| 금지사항등기 | 한국주택금융공사 관련 | — | 현재 등기된 제한사항 · 매각 후 말소 여부 확인 |
| 2025년 임의경매 | 한국주택금융공사 | 332,435,539원 | 청구액 · 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정 |
과거 가압류와 근저당권은 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 그러나 현재 검토해야 할 담보권과 금지사항등기는 별개입니다. 특히 갑구의 금지사항등기는 한국주택금융공사의 동의 없는 임대차, 압류·가압류·가처분 및 제한물권 설정을 금지하는 내용입니다. 해당 제한이 매각으로 정리되는지 원본 서류에서 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 5.2% 높다
부천한신아파트는 916세대 규모이며, 비교 대상은 전용 84.21~84.5㎡대의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 384,458,333원이지만, 가격 메리트 판단에는 최근 12개월 평균인 389,583,333원을 우선 적용합니다. 최근 거래 흐름은 이전 기간 대비 2.7% 상승으로 나타나지만, 상승 추세 자체가 신건 가격을 정당화하지는 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.5㎡ | 12 | 388,500,000원 |
| 2026.10 | 84.5㎡ | 7 | 425,000,000원 |
| 2026.09 | 84.5㎡ | 5 | 399,000,000원 |
| 2026.08 | 84.21㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 2026.06 | 84.21㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 2026.01 | 84.5㎡ | 12 | 390,000,000원 |
| 2025.10 | 84.5㎡ | 7 | 375,000,000원 |
| 2024.12 | 84.5㎡ | 9 | 375,000,000원 |
| 2024.12 | 84.5㎡ | 3 | 388,000,000원 |
| 2024.10 | 84.5㎡ | 9 | 408,000,000원 |
| 2024.08 | 84.5㎡ | 7 | 380,000,000원 |
| 2024.08 | 84.5㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 389,583,333원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 384,458,333원 |
최저매각가 410,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 389,583,333원보다 20,416,667원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 105.2%이며, 최신 거래 388,500,000원보다도 21,500,000원 높습니다. 전체 12건 평균 대비 비율은 106.6%입니다.
동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 다만 이를 신건에서 반드시 낙찰된다는 의미로 해석할 수는 없습니다. 유찰 여부를 예단하기보다 현재 가격 자체가 최근 시세 이상이라는 사실을 입찰 판단의 출발점으로 삼아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 410,000,000원 가정 · 채권배당 재검증 필요)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 금액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,500,000원 |
| 1. 한국주택금융공사 근저당 | 실제 피담보채권액 확인 필요 | 미산정 |
| 2. 소유자 교부(미검증 계산값) | — | 403,500,000원 |
집행비용 6,500,000원은 추정액입니다. 소유자 교부 403,500,000원은 신청채권자 배당을 누락한 계산값으로 실제 배당금이 아닙니다. 채권최고액 1,096,000,000원도 실제 채무액을 뜻하지 않습니다. 당해세·최우선변제 및 기타 우선채권에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 가격 시나리오
현재는 감정가 그대로 입찰하는 신건입니다. 유찰이 발생할 경우 다음과 같은 최저매각가 시나리오를 검토할 수 있습니다. 다만 유찰 여부와 실제 차회 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 410,000,000원 | 최근 시세 이상 |
| 1회 유찰 가정 | 80% | 328,000,000원 | 최근 평균 아래 · 재검토 구간 |
| 2회 유찰 가정 | 64% | 262,400,000원 | 가격 할인폭 확대 · 권리 재확인 전제 |
1회 유찰 가정가격 328,000,000원은 현재 최근 실거래 평균보다 낮습니다. 2회 유찰 가정가격은 262,400,000원입니다. 그러나 낮아지는 최저가만으로 매수 안전성이 높아지는 것은 아닙니다. 미확인 임차권이나 매수인 인수권리가 발견되면 실질취득비용이 달라질 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 소사구 소사본동 소사초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다. 단지 내부 도로를 통해 주변 공도와 연결됩니다.
- 건물. 1984.09.24 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 등 마감이며 급배수·위생·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다. 노후 건축물인 만큼 설비 및 수선 상태를 확인해야 합니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역과 과밀억제권역 등 관련 토지이용 제한이 적용됩니다. 토지거래계약 허가구역 해당 여부와 입찰 후 거래에 미치는 영향도 확인해야 합니다.
- 공시지가. 2,526,000원/㎡로 나타나며, 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 916세대 단지로 동일면적대 실거래 사례가 확인되지만, 최근 거래가격에 차이가 있습니다. 개별 호수의 층·향·수리 상태, 노후 건물의 유지관리 부담을 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 2008.10.16 한국주택금융공사 근저당권과 2017.09.15 변경등기의 효력 및 말소 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서로 확인하세요.
- 금지사항등기 검토. 한국주택금융공사 동의 없이 제한물권·임대차 등을 설정하지 못하도록 하는 금지사항이 남아 있습니다. 매각 후 정리 여부를 확인하세요.
- 배당계산 재산정. 신청채권자 청구액 332,435,539원이 배당계산에 반영되지 않았습니다. 채권계산서와 매각물건명세서 등을 확인해 실제 채권액 및 배당순위를 재검토하세요.
- 임차·점유 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대, 확정일자 및 현장 점유자를 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 389,583,333원과 최신 거래 388,500,000원을 기준으로 개별 호수 상태를 반영한 입찰가격 상한을 정하세요.
- 유찰 여부와 매각조건. 현재 최저가 410,000,000원은 최근 시세 이상입니다. 유찰 시 가격 시나리오를 검토하되 실제 법원 공고를 기준으로 판단하세요.
- 노후 아파트 점검. 급배수·난방·승강기 및 내부 수리 상태와 예상 보수비를 확인하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분과 실제 점유자의 인도 협의·명도 절차를 점검하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 확인하고 주요 권리관계에 대해서는 전문가 검토를 받으세요.
맺으며 — “가격도 권리도 확인하고 들어가야 한다”
부천한신아파트 105동 702호는 신건 최저가 410,000,000원, 최근 12개월 실거래 평균 389,583,333원으로 출발가격이 최근 평균의 105.2%입니다. 최근 거래 추세는 상승 방향이지만, 신건 가격은 최근 평균과 최신 거래가를 모두 웃돕니다. 현재 가격을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
권리 면에서는 한국주택금융공사의 근저당권과 금지사항등기가 주요 검토 대상입니다. 매수인 인수액은 현재 0원 추정이지만, 임대관계는 미상이고 신청채권자 배당도 제대로 반영되지 않았습니다. 배당표와 권리관계를 재확인하기 전에는 안전성을 확정할 수 없습니다.
결론은 신건 입찰 보류 및 권리 재검증 우선입니다. 2008년 담보권과 현재 제한사항의 처리, 실제 점유관계를 명확히 확인하고, 이후 최근 실거래를 기준으로 적정 매수가격을 판단해야 합니다. 유찰로 최저가가 조정된다면 가격 측면의 재검토 여지는 있지만, 권리 위험을 확인하지 않은 저가 응찰은 피해야 합니다.
