의정부지방법원 2026타경61413. 고양시 일산동구 식사동 위시티일산자이1단지 108동 1603호, 전용 약 137.14㎡ 아파트입니다. 소유자 민경천은 2021년 730,000,000원에 이 물건을 취득했습니다. 이후 주식회사스타크레디트대부의 근저당권이 설정됐고, 가압류·압류와 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

이 사건에서 가장 중요한 것은 근저당권보다 먼저 대항력을 취득한 임차인입니다. 박원주는 2021.06.21. 임대차계약 및 점유를 시작하고, 2021.06.28. 전입신고를 마쳤으며, 확정일자는 2021.06.21.입니다. 말소기준인 스타크레디트대부 근저당권의 설정일은 2021.08.26.입니다. 따라서 임차인의 대항력 취득 시점이 말소기준권리보다 앞섭니다.

보증금 650,000,000원이 배당에서 모두 변제되지 않으면 남은 금액을 매수인이 인수합니다. 때문에 유찰 후 최저가만 보면 싸 보일 수 있지만, 매수가격과 인수액을 합산한 실질취득 부담을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2021.08.26. 설정된 스타크레디트대부 근저당권입니다. 이후 설정된 하나캐피탈·케이비캐피탈 가압류, 국가 및 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

그러나 임차인 박원주의 전입신고는 2021.06.28.로 근저당권보다 앞섭니다. 2023.07.18. 임차권등기가 이루어졌다는 사실만으로 후순위 임차인으로 판단하면 안 됩니다. 임대차의 최초 점유·전입 시점과 대항력 취득 여부가 중요한 이유입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 6.5억의 실질 인수 구조

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 별도 중복신고는 확인되지 않습니다. 임차인은 배당요구를 하였으며, 2023.07.18. 임차권등기도 마쳤습니다.

박원주는 등기부상 임차권자이면서 이 사건 강제경매의 신청채권자입니다. 임차보증금과 경매신청 채권은 동일한 650,000,000원 채권과 관련된 것으로 보아 중복 합산하지 않아야 합니다. 다만 관계인 여부, 실제 임대차의 성립과 보증금 지급 내역 및 채권관계는 원본 자료로 확인할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 실거래보다 높다

위시티일산자이1단지의 전용 137.14㎡ 및 유사 면적 133.61㎡ 거래를 포함한 최근 12건입니다. 단지는 1,244세대이며, 사용승인일은 2010.08.23.입니다.

최근 12개월 평균은 644,708,333원입니다. 신건 최저가 739,000,000원은 평균보다 94,291,667원 높으며, 최근 시세의 114.6%에 해당합니다.

가장 최근 제시된 2026년 10월 거래는 590,000,000원으로, 신건 최저가보다 149,000,000원 낮습니다. 최근 거래 중에는 690,000,000원의 사례도 있으나 신건 최저가에 미치지 못합니다. 따라서 과거 고가 거래를 포함한 평균이나 일부 높은 거래만으로 신건 가격에 프리미엄을 부여하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 739,000,000원 가정)

박원주의 강제경매 신청채권 650,000,000원은 임차보증금 채권과 중복 합산하지 않습니다. 도넛 차트에는 실제 배당되는 집행비용·임차보증금·근저당권 배당액만 반영했습니다. 당해세 등 우선징수 항목과 실제 집행비용에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가, 늘어나는 인수액

이 사건은 유찰 후 최저가만 비교하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 650,000,000원이므로 낙찰가가 그 아래로 내려가면 미배당 보증금이 발생합니다. 매수인 실질취득 부담은 낙찰가와 보증금 인수액을 합산해야 합니다.

실질취득 부담 = 해당 회차 매각가 + 매수인 인수 보증금. 회차별 매각가·배당액·인수액은 제시된 시나리오를 적용했습니다. 매각가 외 취득세, 명도비, 관리비 등은 포함하지 않았습니다.

⑥ 대지권·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 대지권 — 최우선 확인. 매각물건명세서에는 대지권이 미등기이며 대지권 유무를 알 수 없다고 명시돼 있습니다. 최저매각가격에 대지권가격은 포함됐으나, 토지 이용권리의 성립 및 이전 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 입지. 고양국제고등학교 동측 인근에 위치하며 주변은 대단위 아파트가 주를 이루는 아파트지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 아파트까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 2010.08.23. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물로 지역난방, 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등이 구비돼 있습니다.
• 내부 현황. 이해관계인의 부재와 폐문 등으로 내부 확인이 불가능했습니다. 건축물현황도를 기준으로 판단한 내부구조와 실제 상태가 다를 수 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(고양식사구역)·도시개발구역·과밀억제권역이며, 교육환경 보호구역과 외국인 등 대상 토지거래허가구역 관련 사항이 있습니다.
• 토지. 공시지가 1,989,000원/㎡이며, 토지 형상은 부정형, 지형은 평지입니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
• 환금성. 1,244세대 단지이지만 유사 면적 최근 거래가격이 590,000,000원부터 690,000,000원까지 분포해 가격 편차가 있습니다. 개별 호수의 층·향·상태와 대지권 불확실성을 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 조항 확인. 임차인 박원주에 대한 매각물건명세서의 인수 문구와 임차권등기 내용, 배당순위를 직접 대조해야 합니다.
• 임대차 실체 및 관계인 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 박원주로 일치합니다. 계약서·보증금 지급 증빙·전입·실제 점유 관계·배당요구 내용을 확인하세요.
• 실질취득 부담 계산. 유찰 시 최저가에 미배당 임차보증금을 더해 시세와 비교해야 합니다. 단순 최저가 비교는 부적절합니다.
• 대지권 원본 확인. 토지 등기부, 대지권 관련 원본, 집합건축물대장 및 매각물건명세서를 대조해 권리 유무와 등기 가능성을 확인해야 합니다.
• 신건 가격 경계. 최저가 739,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.6%이고 최신 거래 590,000,000원도 웃돕니다. 응찰가의 경제성을 다시 계산해야 합니다.
• 유찰 전략 재검토. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.2회지만, 본건은 유찰 후에도 보증금 인수액이 늘어납니다. 유찰 자체를 가격 메리트로 보지 마세요.
• 점유·명도 조사. 임차권등기 사실만으로 현재의 실제 점유 상태를 확정하지 말고, 현장 확인과 인도 가능성을 점검해야 합니다.
• 관리비 및 공과금. 공용부분 관리비 체납 가능성과 세금·공과금 관련 사항을 확인해야 합니다. 압류 등기와 실제 배당순위는 구분해서 검토해야 합니다.
• 내부 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 설비·마감·수리비 등 예상 추가 비용을 검토해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 서류를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰된 최저가가 곧 취득가격은 아니다”

이 물건은 임차인 박원주의 보증금 650,000,000원을 중심으로 이해해야 합니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득한 임차인이 있어, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수합니다.

신건 739,000,000원에서는 보증금이 전액 배당된다는 가정이지만, 이는 최근 12개월 실거래 평균 644,708,333원보다 14.6% 높은 가격입니다. 한두 차례 유찰되어도 실질취득 부담이 약 6.5억 원대로 유지되어 최근 평균 시세 이상의 부담이 남습니다.

게다가 대지권은 미등기이며 유무조차 확정되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 단순히 “유찰을 기다리면 싸지는 아파트”로 볼 수 없습니다. 임차보증금 인수 구조, 실질취득 부담, 대지권 권리관계가 모두 확인되어야 접근 여부를 판단할 수 있습니다.

결론은 신건 가격 메리트 없음, 유찰 후에도 가격 개선 제한적, 대지권 불확실성 해소 전 적극 입찰 보류입니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 장점만으로 임차인 인수와 토지 권리 위험을 덮어서는 안 됩니다.