의정부지방법원 2026타경61462. 고양시 덕양구 토당동 한라비발디리버아파트 103동 1505호가 강제경매에 나왔습니다. 감정가는 565,000,000원, 유찰 없이 같은 금액에서 시작하는 신건입니다. 신청채권자는 주식회사 한국유로폼이고 청구금액은 72,993,731원입니다.

등기부의 흐름만 보면 비교적 단순해 보입니다. 과거 농업협동조합중앙회·유니온상호저축은행·애큐온저축은행· 오케이저축은행 명의의 근저당권들이 설정됐으나 현재는 모두 말소된 상태입니다. 2013년 우신레미콘 가압류 역시 이미 말소됐습니다. 따라서 현존하는 근저당권을 매수인이 떠안는 구조로 볼 근거는 없습니다.

하지만 근저당권이 없다는 사실과 임차보증금 인수위험이 없다는 사실은 전혀 다릅니다. 임차인 국중현은 경매개시결정보다 앞서 전입했고, 2026.08.12 배당요구도 접수했습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당으로 보증금을 전부 회수할 수 있는지 알 수 없습니다. 이 부분이 본 사건의 가장 중요한 권리분석 쟁점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임차인은 별도 확인

이 사건의 말소기준은 2026.06.08 강제경매개시결정입니다. 기존 근저당권은 경매개시 전에 이미 말소됐으므로 과거 설정금액을 현재 유효한 채무나 매수인 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다.

특히 2021년 애큐온저축은행 근저당권(채권최고액 120,000,000원)은 2026.03.27 말소됐고, 오케이저축은행 근저당권 (채권최고액 428,400,000원)은 2022.04.21 말소됐습니다. 그보다 앞선 농업협동조합중앙회 및 유니온상호저축은행 근저당권도 말소 완료 상태입니다.

② 임차인 분석 — 국중현의 보증금이 관건

확인되는 실제 임차인은 국중현 1명입니다. 임차인의 배당요구 접수 사실은 확인되지만, 보증금 규모와 확정일자가 확인되지 않아 매수인에게 승계될 수 있는 금액을 산정하기 어렵습니다.

전입일이 말소기준권리보다 앞선다는 사실만으로 임차인의 실제 대항력 요건 충족 여부를 모두 확정할 수는 없습니다. 주택 인도·점유, 보증금, 확정일자 및 배당관계를 함께 확인해야 합니다.

③ 실질취득금액 — 최저가만으로는 판단할 수 없다

현재 최저매각가는 565,000,000원입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금을 인수해야 하는 경우 실제 취득부담은 낙찰가보다 커집니다.

표의 채권 미배당 0원은 주식회사 한국유로폼의 청구금액만을 반영한 배당 시나리오 수치입니다. 국중현의 임차보증금은 포함되지 않으며, 매수인 인수금액이 0원이라는 의미가 아닙니다.

이 사건은 1회 또는 2회 유찰됐다는 이유만으로 저렴해졌다고 판단할 수 없습니다. 낙찰가가 내려가더라도 임차보증금 승계가 발생하면 실제 취득부담은 달라집니다. 더구나 개별 호수와 비교할 만한 실거래가격도 확인되지 않아, 현재 최저가와 시세의 상대적 수준을 판단할 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 565,000,000원 가정)

매각대금 565,000,000원을 기준으로 한 기본 배당 시뮬레이션입니다. 신청채권자 청구금액은 72,993,731원이며, 추정 집행비용 8,050,000원을 반영했습니다.

집행비용은 추정치입니다. 표는 임차인 국중현의 보증금과 배당권리, 당해세·최우선변제 등 우선채권을 반영하지 않은 잠정 계산입니다. 실제 배당순위와 소유자 잔여액은 크게 달라질 수 있습니다. 특히 잠정 잔여액을 임차인 보증금 전액 변제의 증거로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 덕양구 토당동 소재 능곡초등학교 남동측 인근입니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 주변 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 지상 24층 건물 중 15층에 위치한 아파트로, 거실 및 주방, 방 3개, 화장실 2개, 발코니와 현관 등으로 이용 중입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 바닥난방, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다. 토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 평탄한 부정형 아파트 건부지입니다.
• 토지이용 규제. 일반상업지역·자연녹지지역· 제2종 및 제3종 일반주거지역 등이 포함돼 있고, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 및 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다. 대상 부동산에 대한 개별 적용범위를 확인할 필요가 있습니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부 관리상태와 실제 점유관계는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 아파트 용도로 사용 중이고 차량·대중교통 접근성이 보통 수준이라는 점은 확인됩니다. 그러나 해당 호수의 시세와 거래 흐름이 확인되지 않아 현재 가격의 환금성이나 매각차익을 정량적으로 판단하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 국중현의 임대차계약 확인. 가장 먼저 보증금 총액과 실제 임대차계약 내용, 점유·인도 사실을 확인해야 합니다. 계약서상 임차 목적물과 조사된 전입 주소가 일치하는지도 중요합니다.
• 대항력 성립 여부. 2025.04.10 전입은 말소기준보다 앞서지만, 전입기록만으로 대항력의 모든 요건이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유 및 주택 인도 여부를 확인하세요.
• 확정일자·우선변제 확인. 임차인의 확정일자와 배당순위를 확인해야 보증금이 매각대금에서 어느 정도 변제될 수 있는지 판단할 수 있습니다.
• 배당요구 접수 서류. 국중현의 2026.08.12 배당요구 접수 내용과 채권신고액 및 관련 증빙을 직접 대조해야 합니다. 배당요구 사실만으로 전액 배당을 추정해서는 안 됩니다.
• 매수인 인수금액 재계산. 대항력 및 미배당 보증금이 확인되면 낙찰예정가에 승계금액을 더해 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다.
• 등기부상 말소 확인. 과거 농업협동조합중앙회, 유니온상호저축은행, 애큐온저축은행, 오케이저축은행 근저당권의 말소 사실과 새로 발생한 권리 유무를 입찰 직전 등기사항전부증명서로 재확인하세요.
• 시세 확인. 같은 단지의 유사 면적·층수·향·상태를 갖춘 최근 실거래를 조사한 뒤, 단순 낙찰가가 아닌 실질취득금액과 비교해야 합니다.
• 명도와 관리비. 점유자의 실제 거주 여부, 임차인 인도 문제, 체납 관리비 및 공용부분 부담 가능성을 별도로 확인하세요.
• 매각물건명세서 최종본. 임차인의 대항력, 우선변제, 인수되는 권리, 배당 관련 기재를 최종 명세서와 사건기록에서 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “근저당이 없다 ≠ 보증금 인수가 없다”

이 물건은 과거 고액 근저당권이 모두 말소돼 등기부상 담보권 부담은 비교적 단순합니다. 하지만 그렇다고 곧바로 권리상 안전한 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다.

핵심은 2025.04.10 전입한 국중현입니다. 현재 경매의 말소기준인 2026.06.08보다 앞서 전입했으며, 배당요구까지 접수한 임차인입니다. 보증금과 확정일자, 실제 점유·인도 및 배당순위가 확인되지 않은 상태에서 매수인 인수액을 0원으로 처리해서는 안 됩니다.

신건 최저가는 565,000,000원이지만, 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금이 승계된다면 실질취득비용은 그보다 커질 수 있습니다. 반대로 대항력이 성립하지 않거나 보증금이 전액 배당되는 사실이 확인된다면 위험평가도 달라질 수 있습니다.

현재는 비교 실거래가격도 확인되지 않아 최저매각가가 시세보다 저렴한지 판단하기 어렵습니다. 유찰 시 가격이 내려가더라도 임차인 인수위험이 해소되지 않으면 가격상 이익이라고 단정할 수 없습니다.

결론은 입찰 판단 보류입니다. 기존 근저당권이 모두 말소됐다는 점은 긍정적이지만, 국중현의 보증금·대항력·배당관계 확인이 선행돼야 합니다. 실질취득금액과 최근 실거래가격을 함께 확인한 뒤에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.