의정부지방법원 2026타경61729. 고양시 일산동구 풍동 애니골길 14-21에 위치한 다세대주택 1층 101호입니다. 등기부에는 제2동으로 기재되어 있지만 현황 외벽에는 102동으로 표시되어 있습니다. 소유자 구본엽은 2021.06.15 거래가 340,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2022.05.09 한국자산관리공사의 가압류가 설정되었고, 2026.07.06 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다.
권리구조에서 반드시 구분할 부분은 말소기준권리 이전의 임차인과 그 임차권에 관해 제출된 승계인의 확약서입니다. 김이지의 전입일은 2021.10.21이고 확정일자는 2021.10.08입니다. 모두 2022.05.09 가압류보다 앞섭니다. 따라서 단순히 임차권등기가 가압류 이후인 2023.11.01에 이루어졌다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 이번 사건에서는 별도로 제출된 보증기관의 포기·말소 확약이 그 위험을 해소하는 핵심 근거입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61729 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 562-20 2동 1층 101호 · 도로명주소 애니골길 14-21 |
| 동 표시 | 공부상 제2동 / 현황 외벽 102동 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 4층 건물 중 1층 101호 |
| 비교 평형 | 전용 56.93㎡ · 삼성캐슬풍동3차(101동~103동) |
| 소유자 | 구본엽 (2021.06.15 소유권이전 · 거래가액 340,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 306,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 340,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.09 한국자산관리공사 가압류 · 90,756,221원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 확약서가 판단을 바꾼다
말소기준은 2022.05.09 한국자산관리공사 가압류입니다. 이후의 경매개시결정과 임차권등기는 매각에 따른 소멸 대상이지만, 김이지가 이미 확보한 선순위 대항력과 보증금반환청구 문제는 별도로 분석해야 합니다. 이번 사건에서는 주택도시보증공사가 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다.
임차인 및 점유관계
확인되는 인적 내역은 김이지와 구본학 2명입니다. 김이지는 보증금이 특정된 등기 임차인이고, 구본학은 현황조사·매각물건명세서에 나타나는 전입자로서 임대차계약과 보증금의 구체적인 내용은 확인되지 않습니다. 주택도시보증공사는 별도 실제 임차인이 아닌 김이지의 승계인입니다.
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김이지 임차권등기 |
2021.10.21 2021.10.08 |
340,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 가능 배당요구 있음 |
확약 적용 실질 0원 확약 미적용 시 신건 39,084,000원 |
| 구본학 확인 필요 |
2025.09.03 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 확인 필요 말소기준 이후 전입 우선변제 미상 |
별도 조사 임대차관계·점유권원 미확정 |
김이지는 전입과 확정일자가 모두 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 반면 구본학의 전입일은 말소기준 이후이며, 현 자료상 선순위 대항력은 인정되지 않는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금·확정일자·점유권원이 확인되지 않았으므로 별도의 선순위 권리 유무와 명도관계를 확정적으로 단정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 숫자상 할인, 실거래 표본은 신중히
비교 대상은 삼성캐슬풍동3차(101동~103동)입니다. 2018.12.04 준공된 25세대 규모이며, 비교 전용면적은 56.93㎡입니다. 집계된 실거래 6건의 전체 평균은 360,500,000원, 최근 거래로 확인되는 2025.01의 매매가는 455,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 56.93㎡ | 4층 | 455,000,000원 |
| 2022.04 | 56.93㎡ | 3층 | 319,000,000원 |
| 2022.01 | 56.93㎡ | 2층 | 320,000,000원 |
| 2021.08 | 56.93㎡ | 3층 | 299,000,000원 |
| 2021.06 | 56.93㎡ | 4층 | 430,000,000원 |
| 2021.06 | 56.93㎡ | 1층 | 340,000,000원 |
| 전체 평균 | 56.93㎡ | 6건 | 360,500,000원 |
감정가 306,000,000원은 전체 실거래 평균 360,500,000원의 84.9%이며, 가장 최근 집계 거래인 455,000,000원의 67.3%입니다. 집계된 최근 거래의 과거 거래 대비 상승률은 33.2%입니다. 따라서 과거 거래와의 수치 비교에서는 감정가가 낮습니다.
그러나 2025.01의 455,000,000원 거래는 4층 사례 1건입니다. 본건은 1층이므로 이 거래가액을 본건의 현재 시세로 그대로 적용하기 어렵습니다. 또한 전체 평균에는 2021~2022년 거래가 포함되어 있습니다. 2021.06에 거래된 같은 1층 사례는 340,000,000원이지만 현재의 가격을 직접 보장하지는 않습니다. 67.3%라는 비율은 비교 지표이지 확정적인 할인율이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,084,000원 |
| 1. 임차인 김이지 · 우선변제 | 340,000,000원 | 300,916,000원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 90,756,221원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 집행비용을 추정하고 김이지의 우선변제를 반영한 계산입니다. 주택도시보증공사의 승계·청구관계는 동일 보증금과의 중복 여부를 고려해야 합니다. 실제 배당순위 및 배당액은 배당절차에서 확정되며, 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.
유찰 시나리오 — 인수 위험과 확약 효과
이 사건은 유찰로 입찰가가 내려갈 경우 김이지의 미배당 보증금이 증가하는 구조입니다. 아래 인수액은 확약을 적용하기 전의 계산상 금액입니다. 확약이 유효하게 이행되는 경우에는 김이지의 미배당 보증금을 매수인에게 전가하지 않는다는 점이 핵심입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 인수 | 김이지 확약 후 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 306,000,000원 | 39,084,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 244,800,000원 | 99,427,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 195,840,000원 | 147,701,760원 | 0원 |
유찰 회차별 인수 추정치는 집행비용 등의 계산조건에 따라 달라집니다. 위 확약 후 0원은 김이지의 잔존보증금 반환청구권에 한정하며, 구본학 등 다른 점유자의 독립적인 권리나 명도비용까지 0원으로 확정한다는 뜻은 아닙니다. 유찰 회차는 가정이며 실제 매각 일정이나 최저가 변경이 확정된 것은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 일산동구 풍동 소재 풍산역 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있으며 근거리에 풍산역(경의중앙선·서해선)이 소재합니다. 대중교통 편익은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 1층 101호입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되어 있고, 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·접도. 2필 일단의 토지에 다세대주택 3개동이 소재합니다. 남측과 북측으로 각각 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·과밀억제권역이며, 가축사육제한구역과 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역이 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,555,000원/㎡입니다.
- 공부 및 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 공부상 2동과 외벽상 102동의 표시 차이는 현장에서 정확한 호실과 함께 확인해야 합니다.
- 환금성. 삼성캐슬풍동3차는 25세대 규모로, 집계 거래는 6건입니다. 거래금액이 299,000,000원부터 455,000,000원까지 분포하므로 층별 특성·거래시기·개별 상태를 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.27 주택도시보증공사의 확약서 원본과 매각물건명세서 문구를 대조해 잔존보증금 포기 및 임차권등기 말소 범위를 확인하세요.
- 승계관계 확인. 김이지와 주택도시보증공사의 관계를 확인하고, 동일 보증금이 중복 채권이나 별도 임차인으로 계산되지 않도록 점검하세요.
- 구본학 점유 확인. 2025.09.03 전입자 구본학의 실제 점유 여부, 임대차계약·보증금·확정일자 및 점유권원을 확인하세요. 확약에 포함되지 않는 별도 권리는 독립적으로 검토해야 합니다.
- 1층 실거래 비교. 전체 평균 360,500,000원과 2025.01의 455,000,000원 거래를 그대로 현재 본건의 시세로 적용하지 말고, 같은 1층 거래와 실제 매도 가능한 가격을 비교하세요.
- 유찰 후 취득구조. 김이지의 확약이 유효하다면 유찰 시 실질 매입부담도 매각가격에 따라 줄어들 수 있습니다. 확약 미적용 시에는 보증금 인수가 증가하므로 두 경우를 구분하세요.
- 소규모 단지 환금성. 단지 평균 유찰 4.4회와 제한적인 실거래 표본을 고려해 예상 처분기간·실제 매수수요·현장 상태를 확인하세요.
- 현장 물건 특정. 등기상 제2동과 현황 102동 표시 차이를 확인하고, 1층 101호의 출입구·점유자·내부 상태 및 공부상 호실 일치 여부를 확인하세요.
- 추가 비용. 미납 관리비, 명도비용, 취득세 및 그 밖의 부대비용을 별도 계산하세요. 실질 인수액이 0원이라고 모든 추가 지출이 없다는 의미는 아닙니다.
- 입찰 직전 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 관련 확약서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수는 확약으로 풀렸지만, 가격과 점유는 별개”
이 물건은 표면적으로 보증금 340,000,000원에 최저가 306,000,000원이라는 위험한 선순위 임차인 인수 구조입니다. 그러나 김이지의 승계인인 주택도시보증공사가 잔존보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 확약했으므로, 그 확약이 유효하게 이행된다면 김이지 관련 실질 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 감정가가 집계된 전체 평균의 84.9%, 가장 최근 집계 거래의 67.3%로 낮아 보입니다. 그러나 최근 비교 거래가 2025.01의 4층 1건이라는 점과 본건이 1층이라는 점, 단지 평균 유찰이 4.4회라는 점을 함께 감안해야 합니다. 과거 거래가만으로 현재 시장에서의 처분 가능 가격을 확정할 수 없습니다.
또한 구본학의 임대차관계가 확인되지 않은 상태이므로 주택도시보증공사의 확약이 모든 임차·점유 위험을 해소했다고 단정해서도 안 됩니다. 결론은 “김이지 관련 인수는 확약으로 해소, 구본학 점유관계는 확인 필요, 가격 메리트는 보수적으로 판단”입니다. 권리의 핵심 위험이 해소된 점은 긍정적이지만, 환금성과 잔여 점유 불확실성을 반영해 종합적으로 신중한 입찰이 적절합니다.
