인천지방법원 2025타경511556. 검암동 프로방스 1동 201호, 전용 46.92㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 162,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 55,566,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 가격을 결정하는 것은 최저가가 아니라 을구 7번 주택임차권입니다.
임차권자 여태호의 주민등록·점유개시일은 2021.01.22이고, 임차권등기는 2024.02.15입니다. 말소기준권리는 그 뒤인 2024.03.11 KB국민카드 가압류입니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시돼 있습니다. 등기된 임차보증금은 140,000,000원이고, 현재 최저가보다 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511556 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 649-2 프로방스 1동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 기타 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 46.92㎡ · 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 이인숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 55,566,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 160,594,380원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
과거 남인천농업협동조합·우리은행·삼성생명보험의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.03.11 KB국민카드 가압류 62,808,100원입니다. 이 가압류와 이후 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 여태호의 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 여태호 | 제2층 제201호 46.92㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.22 | 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 중복 없음 |
임차권등기에는 임대차계약일자가 2020.12.10 및 2023.01.11로 기재되고, 보증금은 각각 140,000,000원으로 동일하게 기재돼 있습니다. 이는 같은 임차권자의 동일 금액 기재이므로 280,000,000원으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고도 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 약 1.4억을 비교해야 한다
프로방스의 최근 거래 중 최신 거래는 2026.03 전용 46.92㎡ 3층 135,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 125,000,000원이며, 최근 12개월 가격은 이전 거래군보다 22.7% 낮아진 하락 추세입니다. 반면 전체 거래 평균 143,375,000원에는 2021년 148,500,000원·175,000,000원의 과거 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 46.92㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2025.10 | 44.04㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2021.11 | 46.92㎡ | 3 | 148,500,000원 |
| 2021.10 | 47.34㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 125,000,000원 |
표면 최저가는 최근 12개월 평균의 44.5%이지만, 이 비율은 선순위 임차보증금 인수를 빼고 본 숫자입니다. 실질취득을 약 140,000,000원으로 잡으면 최근 12개월 평균의 112.0%, 최신 거래 135,000,000원의 약 103.7%입니다. 즉 권리비용까지 포함하면 최근 시세보다 저렴한 물건이 아니라 오히려 최근 시세 이상입니다.
④ 예상배당 구조 (매각가 55,566,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 단순화 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,400,188원 |
| 1. 선순위 주택임차권 · 여태호 | 140,000,000원 | 54,165,812원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 62,808,100원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 160,594,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
선순위 임차권의 배당·인수 구조를 권리순위에 맞춰 단순화한 표입니다. 핵심은 임차보증금 140,000,000원이 현 매각대금으로 전액 변제될 수 없고, 미변제 잔액이 매수인 인수 위험으로 이어진다는 점입니다. 실제 배당은 집행비용·세금 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 아파트가 아니라 다세대형 주거상품으로 봐야 합니다.
- 입지. 간재울초등학교 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택 중심 공동주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 검바위역이 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1구획정리)이며, 과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이며 본건은 2층입니다.
- 환금성. 프로방스는 22세대이고 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 가격 추세가 -22.7%여서 매도 시 가격 보수성이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총취득비용으로 판단. 55,566,000원만 비교하지 말고 선순위 임차보증금 미배당 인수를 합친 실질취득 약 140,000,000원을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 여태호의 전입·점유개시 2021.01.22, 임차권등기 2024.02.15, 보증금 140,000,000원 및 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 전 원문으로 재확인해야 합니다.
- 확정일자 범위 확인. 임차권등기에는 2020.12.10 계약에 확정일자가 있고 2023.01.11 계약에는 확정일자가 없는 것으로 기재돼 있어 실제 배당 순위와 배당요구 범위를 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 4회·5회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만, 미배당 임차보증금 인수가 증가해 경제적 총액은 약 1.4억원 부근에 머무는 구조입니다.
- 시세 하락 반영. 전체 평균 143,375,000원보다 최근 12개월 평균 125,000,000원과 최신 거래 135,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34%”가 아니라 “실질취득 약 1.4억”이 본질
이 물건은 3회 유찰로 최저가가 55,566,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 여태호의 전입·점유가 2021.01.22로 말소기준 2024.03.11보다 빠르고, 임차권등기 보증금은 140,000,000원입니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 이 사건의 비교 기준은 최저가 55,566,000원이 아니라 실질취득 약 140,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 125,000,000원보다 약 12% 높고, 최신 거래 135,000,000원도 웃돕니다. 더구나 최근 가격 추세는 -22.7%입니다. 권리비용을 포함하면 싸지 않고, 시장도 하락 중입니다. 세 차례 유찰됐다는 사실까지 겹쳐 종합적으로는 매우 보수적으로 접근해야 할 사건입니다.
