인천지방법원 2025타경511556. 인천광역시 서구 검암동의 프로방스 제1동 2층 201호로, 전용면적은 46.92㎡입니다. 감정평가서상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 5층 건물 중 2층에 해당합니다. 권리분석의 핵심은 복잡한 담보권의 개수보다 말소되지 않는 주택임차권과 실제 보증금 잔액입니다.
등기에는 2024년 2월 15일 여태호 씨의 주택임차권등기가 확인됩니다. 그보다 뒤인 2024년 3월 11일 케이비국민카드 가압류가 접수됐으며, 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 기재되어 있습니다. 따라서 경매로 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 이 물건의 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511556 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 649-2 프로방스 제1동 2층 201호 도로명주소: 인천광역시 서구 승학로506번안길 81 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(도시형생활주택·단지형다세대) · 전용 46.92㎡ · 지상 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 이인숙 · 2013.04.29 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 38,896,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 160,594,380원 |
| 주요 가압류 | 주식회사 케이비국민카드 · 청구금액 62,808,100원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 건물 및 토지 | 2013.01.18 준공 · 22세대 · 대지면적 588.7㎡ · 제1종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 임차권은 매각 후에도 확인해야 한다
등기부상 과거 근저당권들은 이미 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 현재 핵심은 2024.02.15 등기된 주택임차권입니다. 이 임차권은 2024.03.11 접수된 케이비국민카드 가압류보다 앞서며, 매각물건명세서에도 매수인 인수 가능 권리로 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금의 실체와 잔액이 핵심
실제 임차인은 여태호 씨 1명입니다. 등기사항에는 같은 임차권에 대해 임차보증금 140,000,000원이 두 차례 기재되어 있습니다. 첫 번째 계약일과 확정일자는 2020.12.10, 두 번째 계약일은 2023.01.11이며 두 번째 확정일자는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 이 두 기재가 갱신·변경 관계인지, 별도 보증금 채권인지 확인되지 않았으므로 두 금액을 단순 합산하거나 실제 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 기재 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여태호 2층 201호 46.92㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입·점유 2021.01.22 등기상 확정일자: (1) 2020.12.10, (2) 없음 배당요구 2024.02.15 |
140,000,000원 (1) 140,000,000원 (2) 계약 관계 확인 필요 |
가능·미상 임차권등기 및 전입·점유 기재. 원문 확인 필요 |
가능성·미확정 실제 인정액과 배당액 확인 필요 |
인수 가능성 있음 미배당 보증금 잔액 인수 위험 |
- 임차권등기에 적힌 보증금 140,000,000원 두 기재의 법적 관계와 실제 반환되지 않은 보증금 잔액
- 2020.12.10 확정일자 및 2023.01.11 계약의 성격, 임차인의 우선변제 범위와 실제 배당 예상액
- 매각물건명세서 원문과 배당요구 내역을 대조하여 매수인에게 인수되는 금액을 확정할 것
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액을 보라
프로방스의 전용 46.92㎡ 기준 최근 실거래를 확인하면, 2026년 3월 최신 거래는 135,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 125,000,000원(2건)이며, 과거 거래가 포함된 전체 4건 평균은 143,375,000원입니다. 가격 메리트 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 46.92㎡ | 3층 | 135,000,000원 |
| 2025.10 | 44.04㎡ | 4층 | 115,000,000원 |
| 2021.11 | 46.92㎡ | 3층 | 148,500,000원 |
| 2021.10 | 47.34㎡ | 3층 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 비교 표본 2건 | — | 125,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 4건 | — | 143,375,000원 |
최근 12개월 평균 125,000,000원과 최신 거래 135,000,000원을 기준으로 보면, 보증금 140,000,000원이 하나의 실제 보증금으로 인정되는 경우의 실질취득 기준은 최근 평균의 112%, 최신 거래의 103.7%입니다. 최근 거래 추세도 과거 대비 -22.7% 하락으로 집계됩니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 38,896,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,100,128원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 62,808,100원 | 37,795,872원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 160,594,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 223,402,480원 | 37,795,872원 |
위 배당표는 현재 최저가를 기준으로 계산한 예비 시뮬레이션입니다. 채권자 청구액 기준 미배당액은 185,606,608원으로 계산됩니다. 다만 임차권등기의 우선변제 범위와 실제 배당액은 별도로 확정해야 하므로, 이 표를 최종 배당표로 보거나 임차보증금 인수액이 0원이라는 근거로 사용해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 |
|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 38,896,000원 | 37,795,872원 |
| 5회 유찰 시 | 27,227,200원 | 26,337,110원 |
| 6회 유찰 시 | 19,059,040원 | 18,315,977원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 간재울초등학교 남동측 인근으로, 다세대주택 중심의 공동주택과 근린생활시설 및 학교 등이 위치한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 검바위역 등 대중교통 시설이 있습니다. 부지 서측은 노폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물이며 위생·급배수 및 난방설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 토지이용 제한도 확인해야 합니다.
- 환금성. 22세대 규모의 소규모 단지입니다. 최근 12개월 거래는 2건이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.6회, 매각률은 0.0%로 집계됩니다. 거래 표본과 실제 매각 가능성을 신중히 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원문 대조. 등기상 140,000,000원 두 기재의 계약 관계, 실제 보증금, 반환 내역 및 현재 미반환 잔액을 확인하세요.
- 대항력·우선변제 확인. 전입·점유일, 확정일자, 임차권등기 및 배당요구 자료를 대조해 실제 권리 범위와 배당 순위를 확인하세요.
- 인수액을 반영한 입찰 상한. 최저가만으로 입찰가를 정하지 말고, 낙찰대금과 인수할 미배당 보증금의 합계가 최근 12개월 평균 및 최신 거래를 어떻게 초과하는지 계산하세요.
- 유찰 시나리오 재검토. 5회·6회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 보증금 인수 위험은 별개입니다. 가격 하락만을 이유로 입찰 메리트가 생긴다고 판단하지 마세요.
- 현장 확인. 실제 점유 상태, 임차인의 인도 가능성, 건물 상태와 관리비 등 추가 취득비용을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 자료를 함께 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 낮은 취득비용”
이 사건은 감정가 162,000,000원에서 4회 유찰을 거쳐 최저가 38,896,000원까지 내려왔습니다. 그러나 주택임차권등기가 매수인 인수 가능 권리로 남아 있고, 보증금 140,000,000원의 반복 기재와 실제 미배당액이 확정되지 않았습니다. 따라서 최저가만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
보증금 140,000,000원이 하나의 실제 보증금으로 확인되고 배당 후 잔액을 매수인이 인수하는 시나리오라면, 실질취득 비용은 보증금 수준에 수렴할 수 있습니다. 이 기준은 최근 12개월 평균 125,000,000원과 최신 거래 135,000,000원을 웃돌며, 최근 거래 추세도 -22.7% 하락입니다. 여기에 22세대 규모의 단지와 평균 3.6회 유찰이라는 환금성 위험까지 고려해야 합니다.
결론: 권리 인수액이 확정되기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다. 보증금과 배당 순위를 먼저 확정하고, 실제 총취득비용이 최근 시세에 비해 충분히 유리한지 검토한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
