인천지방법원 2026타경59. 경기도 김포시 마산동 소재 토지와 지상 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 1층은 근린생활시설, 2층부터 4층은 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 소유자는 조정은이며, 하나은행의 근저당권을 기초로 임의경매가 개시됐습니다. 최초 근저당권 채권최고액은 1,020,000,000원, 이후 변경 등기된 금액은 956,040,000원입니다.

등기 순서만 보면 말소기준 이후의 권리가 대부분이므로 매수인에게 그대로 승계될 선순위 등기권리는 확인되지 않습니다. 다만 이 건물에는 주거 임차권등기, 상가건물 임차권등기, 전세권, 전입 점유자가 혼재합니다. 따라서 권리의 매각소멸 여부와 실제 점유자 인도, 미지급 보증금 정산, 건축물 위반사항을 별개의 문제로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2018년 근저당이 기준

말소기준은 2018.08.02 설정된 하나은행 근저당권입니다. 후순위 전세권, 임차권등기, 김포시 압류 및 임의경매개시결정은 등기상 매각소멸 대상으로 표시되어 있습니다. 기존에 말소된 김혜인·홍진혁의 주택임차권등기는 현재 존속하는 등기권리로 보지 않습니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제의 구분

임차·점유 관련 실명은 13명·곳(법인 포함)이며, 그중 5명·곳은 현재 등기된 주택 또는 상가건물 임차권자로 확인됩니다. 별도로 신한벽지주식회사와 최윤숙의 전세권이 있습니다. 성명과 실제 점유 세대의 중복 여부, 퇴거 여부 및 보증금 정산 상태는 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위변제·승계자로 표시된 관계자는 없습니다.

대항력 배지는 2018.08.02 말소기준권리와의 선후관계를 중심으로 표시했습니다. '후순위'는 해당 근저당보다 늦은 전입·점유 또는 사업자등록에 따른 매수인 대항 위험이 낮다는 의미이지, 임차인의 모든 권리나 배당자격이 없다는 뜻은 아닙니다. 우선변제는 확정일자뿐 아니라 대항요건, 배당요구, 다른 채권과의 순위에 따라 달라집니다. 등기일과 배당요구 접수일은 반드시 동일한 개념이 아닙니다.

③ 등기된 전세·임차권 금액 정리

현재 등기된 전세금과 임차보증금의 표시금액을 중복 변경분 없이 합산하면 380,000,000원입니다. 다만 이는 현재 유효한 채권의 확정액이나 실제 배당액을 뜻하지 않습니다. 각 권리의 소멸 여부와 실제 채권 잔액, 배당순위, 변제·퇴거 여부는 별개입니다.

과거 김혜인의 주택임차권 110,000,000원과 홍진혁의 주택임차권 60,000,000원은 각각 말소 이력이 있으므로 현재 존속하는 등기권리의 합계에서 제외했습니다. 과거 보증금의 반환 사실까지 이 말소만으로 확정하는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,752,790,000원 가정)

아래 표는 매각가 전액으로 진행한 배당 시뮬레이션입니다. 다만 변경 전·후 채권금액의 이중계상 가능성이 있어, 실무상 확정 배당표로 사용할 수 없습니다.

집행비용 19,927,900원은 추정치입니다. 전세권 2-1번·8번의 변경 관련 금액 0원 행은 별도 배당채권으로 계산하지 않았습니다. 당해세·최우선변제·추가 임차인 채권 및 실제 채권잔액은 확정 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 예상배당과 미배당

현재 회차에서는 계산상 채권자 전액 배당과 소유자 잔여금이 표시됩니다. 2회 유찰 가정에서는 151,832,256원의 채권자 미배당이 발생합니다. 하지만 미배당 채권액과 매수인의 인수액은 같은 개념이 아닙니다. 후순위 권리가 매각으로 소멸한다면 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되지는 않습니다. 반면 별도로 보호되는 선순위 임차권 등이 확인된다면 실제 인수 부담은 달라질 수 있습니다.

⑥ 시세 비교 — 감정가가 적정한지는 미확인

이 물건은 일반적인 아파트 호실이 아니라 토지 276.0㎡와 4층 근린생활시설·다가구주택의 일괄매각입니다. 따라서 단순 공동주택 평형 평균이나 인근 아파트의 실거래가격으로 가치를 직접 판단하면 안 됩니다.

최저가가 1회 유찰 시 1,402,232,000원, 2회 유찰 시 1,121,785,600원으로 낮아지는 것은 회차별 매각조건의 변화일 뿐, 곧바로 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 특히 위반건축물의 수익성·금융 취급·매각 유동성은 정상 건축물과 다르게 평가될 수 있습니다.

⑦ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 마산동 은여울초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 주상용 부동산, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 또는 근거리에 버스정류장과 김포골드라인 마산역이 소재합니다.
• 건물 이용. 1층은 근린생활시설이며 2층부터 4층은 다가구주택입니다. 2층과 3층은 각각 현황 3가구, 4층은 현황 2가구로 조사됐습니다.
• 건물 구조·설비. 철근콘크리트조 4층 건물로 석재붙임 외벽, 샤시창호, 위생·급배수, 난방, 승강기 및 화재경보기 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지. 지목 대, 면적 276.0㎡, 평지·세로장방형이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가 표시는 1,654,000원/㎡입니다.
• 도시계획. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역, 성장관리권역 및 택지개발지구 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있으므로 매수인 자격과 적용 대상·기간은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주거와 상가 용도가 혼합되어 있고, 위반건축물 표시 및 실제 가구 수 차이가 있습니다. 따라서 일반적인 정상 다가구주택과 동일한 담보성·거래 가능성을 전제로 평가하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 확인. 2018.08.02 하나은행 근저당과 2024.01.05 채권최고액 변경등기의 효력을 확인해야 합니다.
• 임차인별 호실 대조. 공부상 5가구와 현황 8가구의 차이를 실제 각 호실·점유자·계약서·임차권등기와 대응시켜야 합니다.
• 보증금 미상 점유자 조사. 장태수·우덕분·이덕진·김태은·유성기·김준호·양태훈 등 보증금과 확정일자를 확인할 수 없는 사람의 실제 임대차관계를 검증해야 합니다.
• 상가 대항요건 확인. 특히 청림조경은 사업자등록·점유개시·확정일자가 확인되지 않아 실제 영업 및 최초 대항요건을 별도로 확인해야 합니다.
• 전세권 금액 변경 확인. 신한벽지주식회사의 최초 전세금 110,000,000원과 변경 후 70,000,000원을 별도 채권으로 중복 계산하지 않도록 채권계산서와 실제 잔액을 대조해야 합니다.
• 배당표 재산정. 근저당권 변경액, 주택·상가 임차권, 조세채권, 최우선변제 및 배당요구 사항을 반영해야 합니다.
• 위반건축물 세부사항 확인. 위반 위치·면적·행위 유형·시정명령· 이행강제금 및 원상회복 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지와 건물 적법성. 건축물대장, 건축물현황도, 도면상 호실 구성, 용도변경·구획 변경 사항 및 토지 규제를 점검해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자 수와 인도 협의, 점유 이전 시기, 미납 공용관리비 및 공과금 부담을 확인해야 합니다.
• 입찰가 검증. 실제 유사 주상용 건물 거래, 적법한 임대면적의 임대수익, 유지·보수비용 및 금융 가능성을 확인한 후 감정가와 비교해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리와 안전한 투자는 다르다”

이 사건은 등기부상 말소기준이 분명합니다. 하나은행의 2018년 근저당을 기준으로 후순위 전세권과 임차권이 정리되는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 인수 추정 0원이라는 숫자 하나만으로 안전한 물건이라고 평가하기는 어렵습니다. 공부상 5가구가 현황 8가구로 이용되고 있으며 위반건축물 표시가 있습니다. 주거·상가 임차관계가 다수 존재하고, 일부 점유자의 보증금과 우선변제 관계도 불명확합니다. 배당표에는 채권최고액 변경 및 전세금 변경의 중복계상 문제까지 발견됩니다.

더욱이 감정가 1,752,790,000원이 현재 시장에서 경쟁력 있는 가격인지 판단할 실거래 비교 근거가 확인되지 않았습니다. 이런 상태에서는 신건 최저가에 응찰하는 행위도, 유찰 후 가격이 낮아졌다는 이유만으로 응찰하는 행위도 충분한 가격 검증을 거쳤다고 보기 어렵습니다.

종합 판단은 고위험·입찰 보류 우선입니다. 권리 말소의 기본 구조는 파악되지만, 건축물 적법성·임차관계·정확한 배당·실제 시장가치가 정리되기 전까지 이 물건을 저가 매수 기회로 평가하지 않는 것이 합리적입니다.