인천지방법원 2026타경81. 경기도 부천시 소사구 소사본동에 위치한 메이채 3층 302호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 김지용이고, 2021.10.12 설정된 근해안강망수산업협동조합의 채권최고액 402,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 부천시의 압류와 현대캐피탈의 가압류가 이어졌으며, 근저당권자인 근해안강망수산업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
등기상 권리의 소멸 순서는 비교적 명확합니다. 하지만 이 물건의 주의점은 등기된 채권만으로 끝나지 않습니다. 전입 관련 기록에 WU LING, JIN ZHIYONG, JIN YUNA가 확인되고, 임대차보증금과 확정일자 등은 확인이 필요합니다. 또한 부천시 압류가 여러 차례 설정된 이력이 있어 세금 우선배당과 실제 점유관계를 따로 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경81 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 217-8 메이채 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 소사로154번길 3 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 공동주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 11층 건물 중 3층 302호 |
| 사용승인 | 2021.08.27 |
| 단지 규모 | 메이채 · 27세대 |
| 소유자 | 김지용 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 501,000,000원 / 501,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 근해안강망수산업협동조합 |
| 청구금액 | 341,757,886원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 것이 있다
핵심은 2021.10.12 근해안강망수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 402,000,000원으로, 이 권리가 말소기준이 됩니다. 앞서 설정됐던 부천제일새마을금고 근저당권은 2021.10.12 이미 말소됐으므로 현재 인수대상 권리로 보지 않습니다.
말소기준권리 이후 설정된 부천시 압류, 현대캐피탈 주식회사 가압류 20,015,314원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 부천시 압류는 총 6건의 설정 이력이 있으며, 그중 일부는 이미 해제·말소됐습니다. 현재 남아 있는 압류의 등기상 소멸과 당해세 등의 배당상 우선순위는 구분해야 합니다.
② 점유·임차관계 — 실제 임대차부터 확인해야 한다
전입 및 점유 조사에서 확인되는 인원은 WU LING, JIN ZHIYONG, JIN YUNA입니다. 다만 전입 관련 명단이 곧 실제 임차인 명단을 뜻하지는 않습니다. 각자의 소유자·가족·임차인 여부와 실제 임대차계약의 존재를 구분해야 하므로 실제 임차인 수는 아직 확정하기 어렵습니다.
| 전입 관련 인원 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| WU LING | 2022.01.07 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN ZHIYONG | 2021.10.12 | 미상 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN YUNA | 2022.01.07 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
후순위 전입은 말소기준권리와 비교한 전입일 기준이며, 임대차관계 자체의 확정 판정은 아닙니다. 확정일자·배당요구·보증금·실제 점유관계는 추가 확인 대상입니다. 보증기관 대위변제·승계 신고로 분류된 인원은 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 501,000,000원, 시세 검증은 보류
감정가와 최저매각가는 모두 501,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가가 그대로 최저가격입니다. 그러나 이 가격이 실제 거래시장과 비교해 저렴한지 판단하려면 메이채의 유사 면적·유사 층·유사 상태 실거래가를 먼저 확인해야 합니다.
메이채는 27세대 규모의 공동주택이며, 비교 면적으로 조회된 80.59㎡가 본건과 동일한 면적이라는 점은 확인되지 않았습니다. 해당 단지의 동일 조건 거래를 검증하지 않은 상태에서 단지 평균이나 다른 면적 거래를 본건 시세로 적용하는 것은 적절하지 않습니다.
가격을 낮춰 생각하는 경우에도 권리 문제와 시세 비교는 별개로 검토해야 합니다. 1회 유찰 시 최저가격은 400,800,000원, 2회 유찰 시 320,640,000원으로 계산돼 있습니다. 이는 회차별 가정가격일 뿐이며, 해당 금액이 곧 시장가격 이하라는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 501,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,410,000원 |
| 1. 근저당 · 근해안강망수산업협동조합 | 402,000,000원 | 402,000,000원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 20,015,314원 | 20,015,314원 |
| 잔여 · 소유자 교부 추정 | — | 71,574,686원 |
채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 작성한 배당 시뮬레이션입니다. 신청채권자의 경매 청구금액은 341,757,886원으로, 근저당 채권최고액 402,000,000원과 다릅니다. 실제 배당채권액은 확정 채권액과 배당절차에 따라 달라집니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 소유자 잔여금은 확정 지급액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮은 낙찰가와 미배당의 차이
| 매각 회차 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 501,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 400,800,000원 | 27,623,314원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 320,640,000원 | 106,664,274원 | 0원 |
현재 계산된 시나리오상 신건에서는 근저당권자 및 가압류권자에 대한 예상배당이 모두 충족됩니다. 반면 1회 유찰 시 채권자 미배당액은 27,623,314원, 2회 유찰 시에는 106,664,274원으로 증가합니다.
중요한 점은 채권자의 미배당금이 일반적으로 그대로 매수인 인수채무가 되는 것은 아니라는 사실입니다. 말소되는 근저당·가압류의 미배당액과 별도로 인수해야 할 임차보증금은 구분해야 합니다. 현재 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 어느 회차에서도 0원으로 계산하고 있지만, 미확인 임대차관계가 발견되면 실질취득비용을 다시 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 소사구 소사본동 소사초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 무난한 편으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 지하철역과 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 여건이 무난합니다. 남측과 서측으로 공도에 접합니다.
- 건물 구조. 2021년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 공동주택입니다. 건물에는 급배수·위생·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 소로3류 도로와 접하고, 토지거래허가구역 지정 이력도 확인됩니다. 입찰 시 적용되는 최신 규제와 허가 대상 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 토지. 단지 부지의 토지면적은 956.8㎡, 공시지가는 2,287,000원/㎡입니다. 해당 면적은 아파트 개별 세대의 전용면적이 아닙니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 메이채는 27세대 규모이므로 대규모 아파트단지와 동일한 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다. 실제 매매 거래 빈도와 매수 수요, 동일 면적 실거래를 확인해야 적정 환금성을 판단할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리. 2021.10.12 근해안강망수산업협동조합 근저당권이 말소기준임을 등기사항전부증명서 원본으로 다시 확인하세요.
- 전입 인원 3명. WU LING, JIN ZHIYONG, JIN YUNA의 실제 점유 여부와 관계, 임대차계약 존재 여부를 확인하세요. 소유자와 동일인 또는 가족인지도 구분해야 합니다.
- 대항력·보증금. 전입일뿐 아니라 주택 인도일, 확정일자, 보증금, 배당요구 내역을 확인하세요. 특히 말소기준권리와 같은 날 전입한 인원의 법적 지위는 섣불리 단정하면 안 됩니다.
- 압류·당해세. 부천시 압류 이력 6건과 실제로 남은 압류의 조세채권 성격, 당해세 여부, 예상 우선배당액을 확인하세요. 경매 배당 시 세금에 따른 금액 변동을 점검해야 합니다.
- 시세 비교. 메이채의 동일 면적 또는 비교 가능한 면적 거래, 최근 거래가격과 층·상태 차이를 검증한 뒤 최저매각가 501,000,000원과 비교하세요.
- 유찰 시나리오. 신건 501,000,000원, 1회 유찰 400,800,000원, 2회 유찰 320,640,000원의 시나리오를 시세 및 권리검증 결과와 함께 비교하세요.
- 점유자 인도. 권리 인수 여부와 별개로 실제 거주자가 있으면 인도·명도 절차와 이사 협의가 필요할 수 있습니다.
- 관리비. 체납 관리비 및 공용부분 관리비의 매수인 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 세금 관련 사항과 최근 실거래를 입찰 전 최신 자료로 다시 확인하세요.
맺으며 — “말소되는 권리가 많아도 확인은 끝난 것이 아니다”
이 사건의 말소기준권리는 명확합니다. 2021.10.12 근해안강망수산업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 압류·가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 예상배당에 따른 매수인 인수액 역시 0원으로 계산됩니다.
그러나 단순한 등기상 소멸 구조만으로 안전한 낙찰을 보장할 수는 없습니다. 전입 관련 인원 3명의 임대차관계와 보증금, 부천시 압류에 따른 조세 문제는 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다. 예상배당표상 채권이 모두 배당되는 신건이라고 해도 실제 조세·임차관계에 따라 배당과 인수 판단이 달라질 수 있습니다.
가격 측면에서도 감정가 501,000,000원이 검증된 시장가격보다 낮다는 근거가 확보되지 않았습니다. 27세대 규모의 메이채는 비교 가능한 실거래를 정확하게 선별하는 과정이 중요합니다. 최저가가 내려가는 유찰 시나리오만 보고 무조건 가격 메리트가 생긴다고 평가해서는 안 됩니다.
결론은 권리상 일부 긍정적 요소는 있지만, 점유·조세·시세 검증 전에는 입찰 판단 보류입니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가를 낮추는 것보다 먼저 실제 인수 위험과 적정 시장가격을 확정하는 것입니다.
