인천지방법원 2026타경89. 김포시 구래동 김포더럭스나인 씨동 1층 105호입니다. 집합건물 등기가 존재하고 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 사용승인일은 2019.10.23이며, 철근콘크리트구조 10층 건물의 1층에 위치합니다. 소유자 김동준은 2020.02.04 소유권을 이전받았고, 당시 등기 거래가액은 558,500,000원입니다.
같은 날 하나은행이 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 주식회사 지안아이앤디의 가압류가 발생했고, 2026.03.13 하나은행의 신청으로 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 말소기준은 2020.02.04 하나은행 근저당권입니다. 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 후순위 권리의 매수인 승계 위험은 낮습니다.
다만 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 공실 근린생활시설입니다. 매수 후 활용을 생각하면 권리관계뿐 아니라 임대수익, 상권, 공실기간, 관리비와 실제 거래가격을 함께 확인해야 합니다. 특히 소유자의 과거 취득가액 558,500,000원은 현재 시세를 의미하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경89 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-29 김포더럭스나인 제씨동 제1층 제105호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 156 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 / 근린생활시설(공실) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 중 1층 105호 |
| 사용승인 | 2019.10.23 |
| 소유자 | 김동준 (2020.02.04 소유권이전 · 등기 거래가액 558,500,000원) |
| 감정가 | 421,000,000원 |
| 최저매각가 | 421,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 267,060,714원 |
| 말소기준권리 | 2020.02.04 을구 1번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 점유현황 | 매각물건명세서상 공실 · 조사된 임차인 없음 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준
등기부의 흐름은 비교적 명확합니다. 최초 국제자산신탁주식회사 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이루어졌고, 이후 우리자산신탁주식회사로 상호가 변경되었습니다. 2020.02.04 김동준 명의로 소유권이전과 신탁등기 말소가 이루어졌습니다. 과거 신탁등기는 이미 말소되어 현재 매수인에게 승계되는 권리로 보지 않습니다.
동일한 2020.02.04 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 360,000,000원으로, 이후 등기된 주식회사 지안아이앤디의 194,288,506원 가압류 및 하나은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 가압류 채권에 미배당이 발생하더라도 이 후순위 가압류 채무를 매수인이 승계하는 것은 아닙니다.
② 임차·점유와 가격 검증 — 공실은 장점이자 변수
매각물건명세서의 비고에는 현재 공실 상태라고 기재되어 있습니다. 별도의 임차인 신고도 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금 때문에 실질취득가가 늘어나는 구조는 아니며, 최저가 기준 권리 인수액은 0원입니다.
| 확인 항목 | 현황 | 매수인 영향 |
|---|---|---|
| 매각물건명세서 | 공실 | 현황 확인 필요 |
| 임차인 | 조사된 임차인 없음 | 임차보증금 인수 0원 |
| 후순위 가압류 | 지안아이앤디 194,288,506원 | 매각으로 소멸 |
| 실질취득 기준액 | 421,000,000원 | 별도 취득비용 제외 |
근린생활시설에서 공실은 점유자 인도 문제를 줄일 수 있는 반면, 임대수익이 발생하지 않는 상태를 뜻하기도 합니다. 기존 임대차관계가 확인되지 않는다는 점과 실제 임대수요가 충분하다는 점은 별개의 문제입니다. 임차인을 확보하기까지의 기간과 비용을 함께 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 421,000,000원 가정)
최저가에 매각된다고 가정한 배당 추정에서는 집행비용을 먼저 공제한 후 하나은행 근저당권과 후순위 가압류에 배당합니다. 채권자 청구금액 합계는 554,288,506원이고, 예상 채권자 배당액은 414,390,000원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,610,000원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 가압류 · 지안아이앤디 | 194,288,506원 | 54,390,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
채권자 총 청구금액 554,288,506원 · 예상 채권자 배당액 414,390,000원 · 예상 미배당액 139,898,506원 · 소유자 잔여 0원. 집행비용은 추정치이며 당해세 및 다른 우선배당 항목은 반영되지 않았습니다. 하나은행 배당은 채권최고액 360,000,000원을 기준으로 계산한 가정치입니다. 실제 신청 청구액은 267,060,714원이므로 실제 확정 채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 시장가치 확인이 먼저
현재 회차는 감정가의 100%인 421,000,000원입니다. 향후 유찰을 가정한 시나리오에서는 최저매각가가 낮아지지만, 이것만으로 해당 근린생활시설의 매수 적정가격을 확정할 수는 없습니다.
| 회차 | 최저가 가정 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 421,000,000원 | 414,390,000원 | 139,898,506원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 336,800,000원 | 331,284,800원 | 223,003,706원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 269,440,000원 | 264,867,840원 | 289,420,666원 | 0원 |
1회 유찰을 가정하면 최저가는 336,800,000원, 2회 유찰을 가정하면 269,440,000원입니다. 이는 현재 확정된 매각가격이나 향후 기일을 의미하는 것이 아니라 조건부 가격 시나리오입니다.
위 모형에서 2회 유찰 가정 시 하나은행 예상배당액은 264,867,840원으로 신청 청구액 267,060,714원에도 미치지 못합니다. 다만 이 판단 역시 실제 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 한가람초등학교 남서측 인근입니다. 주위는 동유형 주상용 오피스텔 및 신축 중인 복합부동산이 밀집한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 김포골드라인 구래역과 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 2019.10.23 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물의 1층 근린생활시설입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스, 소방설비, 승강기와 주차장설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 건물 서측은 약 12m 포장도로, 남측은 약 8m 보행자도로에 접합니다. 실제 점포의 출입 동선과 가시성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)에 속합니다. 필지 면적은 1,257.7㎡이고 공시지가는 2,206,000원/㎡입니다. 해당 필지 면적은 개별 호실의 대지지분을 의미하지 않습니다.
- 제한사항. 성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역에 관한 과거 지정기간도 기재되어 있으므로 현재 지정 여부와 적용 대상은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 실제 사용상태와 허용 업종은 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 환금성. 역과 도로 접근성은 검토할 만한 요소이지만, 공실 근린생활시설의 매각 가능성과 환금성은 층별·호실별 임대수요, 실제 거래사례 및 수익성에 크게 좌우됩니다. 주거용 아파트와 동일한 환금성을 전제할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래가격 확인. 김포더럭스나인 내 유사 호실과 구래동 1층 근린생활시설의 최근 거래사례를 비교해야 합니다. 감정가 421,000,000원을 현재 시세로 곧바로 받아들여서는 안 됩니다.
- 임대 가능성과 수익성. 공실이라는 점을 고려해 실제 임대수요, 예상 보증금·월세, 임대에 필요한 비용과 공실 유지기간을 조사해야 합니다.
- 점유 및 명도. 매각물건명세서에는 공실로 표시되어 있으나 현장 점유상태, 출입 가능 여부, 내부 시설과 잔존 동산을 재확인해야 합니다.
- 관리비·시설비. 미납 공용관리비와 설비 상태, 전기·급배수·소방시설 등 근린생활시설 운영에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
- 근저당 채권액. 하나은행의 신청 청구액은 267,060,714원, 채권최고액은 360,000,000원입니다. 이를 혼동하지 말고 실제 배당채권액과 권리말소 조건을 확인해야 합니다.
- 신탁 말소 확인. 과거 신탁등기가 말소된 흐름을 최신 등기사항전부증명서 및 관련 원본과 대조해야 합니다.
- 용도·영업 가능 여부. 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 실제 영업하려는 업종의 건축물 용도 적합성 및 관계 법령상 요건을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 336,800,000원과 269,440,000원은 유찰을 가정한 가격입니다. 해당 가격이 적정한지는 실거래와 임대수익을 통해 독립적으로 판단해야 합니다.
- 최신 원본 확인. 2026.11.03 매각기일 전에 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서와 기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격과 수익성은 아직 미검증”
김포더럭스나인 씨동 105호는 권리분석만 놓고 보면 비교적 단순한 임의경매입니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류도 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인이 없고 공실이어서 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리상 인수 0원이라는 사실만으로 좋은 투자물건이 되는 것은 아닙니다. 신건 최저가는 421,000,000원이며, 공실 근린생활시설이라는 특성상 실제 임대 가능성과 현재 거래가격을 확인하지 않고 입찰하는 것은 위험합니다. 과거 소유권이전 거래가액이나 유찰 시나리오만으로 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다.
또한 채권자 예상 미배당액 139,898,506원은 매수인이 인수할 금액이 아니라 채권자에게 배당되지 못하는 금액입니다. 다만 예상배당표는 하나은행 채권최고액을 사용한 추정치라는 한계가 있습니다.
최종 판단은 권리상 검토 가능, 신건 가격은 보류입니다. 가장 중요한 과제는 4.21억이라는 매입가격을 정당화할 수 있는 실제 매매사례와 임대수익을 확보하는 것입니다. 공실 상태의 관리비와 운영비, 매수 후 임대에 소요될 자금까지 검토한 뒤 입찰 여부와 상한가를 결정하는 접근이 적절합니다.
