수원지방법원 2025타경54392. 수원시 권선구 호매실동에 위치한 호매실경남아너스빌 1519동 1002호 아파트입니다. 감정가가 428,000,000원으로 평가되었지만 한 차례 유찰되면서 최저매각가가 299,600,000원으로 내려왔습니다. 건물은 2011.11.18. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 10층 건물이며, 매각 대상은 최상층인 10층 1002호입니다.
권리관계의 출발점은 2021.03.15. 설정된 우리은행 근저당권(채권최고액 264,000,000원)입니다. 이 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전되었고, 한국주택금융공사가 현재 사건의 임의경매를 신청했습니다. 그 뒤 설정된 에스비아이저축은행의 근저당권들은 말소기준보다 늦은 권리입니다. 따라서 등기된 담보권은 매각으로 정리되는 구조이지만, 등기상 말소와 실제 점유·임대차 문제는 구분해서 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54392 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1388 호매실경남아너스빌 제1519동 제10층 제1002호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 호매실로165번길 70 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 지상 10층 건물의 10층 1002호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철골조경사지붕 · 사용승인 2011.11.18. |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 이경산 (2021.03.15. 소유권이전 등기 · 당시 거래가액 268,000,000원) |
| 감정가 | 428,000,000원 |
| 최저매각가 | 299,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 229,064,287원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.15. 을구 1번 근저당권 · 설정 당시 우리은행 · 채권최고액 264,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03. |
| 등기 확인 | 2026.10.20. 발행 · 수원지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당이 말소기준
핵심은 2021.03.15. 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 설정 당시 근저당권자는 우리은행이었으나, 2023.10.27. 한국주택금융공사 앞으로 근저당권이 이전되었습니다. 권리자가 바뀌더라도 기존 근저당권의 순위가 그대로 유지되므로, 말소기준은 최초 설정된 근저당권입니다.
이후 에스비아이저축은행 명의로 설정된 을구 9번·11번·12번·13번 근저당권은 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 경매 매각으로 소멸하는 권리이므로, 후순위 채권자가 배당을 전액 받지 못하더라도 그 부족액 자체가 낙찰자의 인수채무로 바뀌지는 않습니다.
② 점유·임대차 — 신고된 임차인은 없지만 확인이 필요
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 없다는 사실이 확정되었다는 뜻이 아니며, 실제 점유자가 소유자인지 또는 별도의 임차인·사용자가 있는지는 확인해야 합니다.
등기상 소유자는 이경산이며, 2021.03.15. 소유권이전 당시 거래가액은 268,000,000원입니다. 다만 당시의 거래가격이나 등기상 소유자 정보만으로 현재의 실제 거주자 또는 점유관계를 판단할 수는 없습니다.
③ 가격 비교 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 299,600,000원으로, 감정가 428,000,000원의 70%입니다. 수치만 보면 상당한 가격 조정이 이루어진 상태입니다. 그러나 감정평가액은 평가 시점의 의견가격이며, 실제 매수 가능 가격과 반드시 일치하지 않습니다.
| 가격 지표 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 428,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 299,600,000원 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 예상 실질취득 | 299,600,000원 | 최저가 낙찰·인수 0원 가정, 부대비용 별도 |
| 매수인 인수액 | 0원 | 현재 배당 계산 기준 |
| 동일 단지 실거래 시세 | 확인 필요 | 최근 거래가격과 비교 후 판단 |
시세 판단의 우선순위는 최근 거래가격, 최근 거래 평균, 가격 추세입니다. 특히 이 물건은 10층 건물의 최상층에 위치하므로, 실제 거래사례를 비교할 때 층수와 전용면적, 향, 내부 상태 등의 차이도 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 299,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,994,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 최초 우리은행 / 한국주택금융공사 이전 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 에스비아이저축은행 | 162,000,000원 | 30,605,600원 |
| 3. 을구 11번 근저당 · 에스비아이저축은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 12번 근저당 · 에스비아이저축은행 | 40,800,000원 | 0원 |
| 5. 을구 13번 근저당 · 에스비아이저축은행 | 32,400,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
채권최고액을 기준으로 한 기계적 예상배당입니다. 선순위 근저당권은 한국주택금융공사로 이전되어 실제 배당권자 확인이 필요합니다. 집행비용은 추정치이며 실제 채권잔액·당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 최종 배당액이 달라질 수 있습니다.
현재 매각가를 가정하면 집행비용 4,994,400원을 제외하고, 선순위 근저당권에 264,000,000원, 에스비아이저축은행의 을구 9번 근저당권에 30,605,600원을 배당하는 계산입니다. 그 뒤의 근저당권에는 배당 재원이 남지 않습니다.
배당 모형상 채권최고액 합계는 535,200,000원, 채권자 예상배당 합계는 294,605,600원, 채권자 미배당 합계는 240,594,400원입니다. 이 금액은 채권자가 배당으로 회수하지 못하는 부족액이지, 매수인이 추가로 납부해야 하는 금액이 아닙니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오 — 유찰될수록 미배당 증가
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰(70%) | 299,600,000원 | 240,594,400원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 209,720,000원 | 329,216,080원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%대) | 146,804,000원 | 391,251,256원 | 0원 |
현재 회차의 최저매각가는 299,600,000원입니다. 추가 유찰을 가정한 계산에서는 최저가가 209,720,000원, 이후 146,804,000원까지 낮아지는 시나리오가 제시됩니다. 다만 이는 추가 유찰을 가정한 가격으로, 실제 해당 가격에 매수할 수 있다는 뜻은 아닙니다.
세 시나리오 모두 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 채권자 미배당은 매각가가 낮아질수록 증가합니다. 이러한 차이는 채권자 입장의 회수 부족과 매수인이 승계하는 권리 부담이 서로 다른 개념이기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 호매실동 능실초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치합니다. 감정평가상 교통 여건은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 2011.11.18. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 아파트입니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 갖추어져 있습니다. 매각 대상은 10층 건물의 최상층입니다.
- 대지·도로. 인접 필지 대비 평탄한 사다리형 토지이며, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로가 정비되어 있고 외부 도로와의 연계가 용이합니다.
- 토지이용규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(호매실지구)에 해당합니다. 공공주택지구, 교육환경 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역 등 관련 제한사항이 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 실내 상태와 누수·설비 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 아파트 용도로 이용 중이며 주변에 주거단지와 생활시설이 형성되어 있습니다. 그러나 동일 단지의 최근 거래량과 거래가격 수준을 확인하지 않은 상태에서 개별 호수의 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 검증. 호매실경남아너스빌의 동일·유사 면적 최근 실거래와 최저매각가 299,600,000원을 비교하세요. 감정가 대비 70%라는 비율만으로 할인 매물이라고 판단하지 마세요.
- 점유·임대차 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차관계, 보증금 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 선순위 근저당권 이전 확인. 최초 우리은행 근저당권이 한국주택금융공사로 이전되었습니다. 현재 권리자와 실제 피담보채권 잔액을 확인하고 배당표의 수령권자 표시를 대조하세요.
- 후순위 근저당 정리. 을구 9번·11번·12번·13번 에스비아이저축은행 근저당권이 매각으로 말소되는지 최신 등기부 및 매각물건명세서로 재확인하세요.
- 과거 경매 취하 이력. 2024.08.29. 개시된 에스비아이저축은행의 별도 임의경매는 2024.10.25. 취하로 말소되었습니다. 현재 진행 중인 2025타경54392 사건과 구분하세요.
- 최상층 상태 확인. 10층 건물의 10층 호수이므로 옥상 방수, 누수 흔적, 단열·환기·설비 상태와 공용부분 관리 상태를 점검하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분, 당해세, 최우선변제금 등 실제 낙찰 후 비용에 영향을 줄 수 있는 항목을 조사하세요.
- 회차 및 매각기일 확인. 매각기일은 2026.11.03.이며 현재 최저매각가는 299,600,000원입니다. 변경·정지·취하 여부와 입찰보증금 및 법원 공고를 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 관련 자료 및 최근 실거래를 입찰 직전 다시 검토하세요.
맺으며 — “70% 낙찰가보다 중요한 것은 실질취득과 시세”
이 물건은 2021년 우리은행 근저당권을 말소기준으로 하는 선순위 담보권 실행형 경매입니다. 근저당권은 한국주택금융공사로 이전되었고, 이후 설정된 에스비아이저축은행의 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 가정에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
그러나 현재 최저가 299,600,000원을 실제 시장에서 유리한 가격이라고 판단하기에는 확인할 사항이 남아 있습니다. 동일 단지 최근 거래와 가격 추세를 검증해야 하고, 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유 및 대항력 여부도 확인해야 합니다. 선순위 근저당권의 이전에 따른 배당권자와 채권잔액 역시 대조 대상입니다.
결론은 권리 구조는 비교적 명확하지만, 가격 판단은 보류입니다. 감정가 대비 70%라는 수치에 기대어 서둘러 응찰하기보다, 최근 실거래와 현장 점유관계가 확인된 후 실질취득비용을 기준으로 입찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다.
