인천지방법원 2026타경129. 경기도 부천시 소사구 범박동 일루미스테이트 413동 4층 404호, 전용면적 비교 기준 84.97㎡의 아파트입니다. 일루미스테이트는 2024년 준공된 3,724세대 단지로, 이번 경매 물건은 감정가 803,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 소유자 한태길의 소유권이전등기는 2024년 5월 20일 접수됐으며, 당시 등기된 거래가액은 530,800,000원입니다. 이후 동일 날짜에 하나은행 명의의 채권최고액 550,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.

2026년 4월 6일에는 채권자 김서경의 신청으로 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 44,405,479원이지만, 그보다 앞서 설정된 하나은행 근저당권의 채권최고액은 550,000,000원입니다. 따라서 배당을 볼 때 신청채권자의 청구액만 계산해서는 안 됩니다. 선순위 담보권 배당과 경매 집행비용이 먼저 고려되어야 합니다.

그런데 이 물건의 핵심은 채권액 자체보다는 매각가격이 실제 시장가격과 얼마나 차이 나는가입니다. 최근 12개월 평균과 최저가의 비율이 99.2%인 만큼, 신건 가격을 적극적인 할인 가격으로 해석하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당권이 말소기준

이 물건의 말소기준권리는 2024년 5월 20일 접수된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 550,000,000원이며, 이후 2026년 4월 6일 접수된 김서경의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 점유·임대차 — 권리보다 현장 확인이 중요

감정평가상 임대관계는 미상으로 처리됐습니다. 따라서 신고된 임차인이 없다는 사실과 실제 임차인이 존재하지 않는다는 사실은 구분해야 합니다. 현재 확인된 임차보증금 인수 부담은 없지만, 누가 점유하고 있는지, 전입세대가 존재하는지, 임대차계약이 있는지는 입찰 전에 확인해야 합니다.

③ 실거래 비교 — 시세보다 낮지만 여유는 작다

일루미스테이트의 전용 84㎡대 실거래 자료입니다. 최근 12개월 기준 12건의 평균 거래금액은 809,583,333원이며, 확인된 최신 거래금액은 825,000,000원입니다. 거래 사례는 735,000,000원부터 850,000,000원까지 분포합니다.

최저매각가 803,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.2%입니다. 따라서 평균 거래가격보다는 낮지만, 실거래 대비 할인 폭은 0.8% 수준에 그칩니다. 취득세와 기타 거래 관련 비용까지 고려하면 최저가 자체가 충분한 투자 수익 여유를 제공한다고 보기 어렵습니다.

특히 본건은 4층입니다. 2026년 10월에는 동일한 84.97㎡의 6층이 735,000,000원에 거래됐고, 2026년 9월에는 유사 면적 84.74㎡의 5층이 815,000,000원에 거래됐습니다. 같은 단지의 저층 또는 인접 층에서도 거래금액 차이가 크므로, 단순 평균값만으로 본건의 적정 입찰가를 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 803,000,000원 가정)

집행비용은 약 10,430,000원으로 추정한 금액입니다. 하나은행 배당액은 실제 대출잔액이 아닌 채권최고액 기준이며, 김서경 배당액은 신청채권자 청구금액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서 최저매각가 그대로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 예상 채권자 배당은 594,405,479원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 198,164,521원입니다. 이는 채권최고액과 청구금액을 기초로 한 시뮬레이션이지, 실제 배당표가 확정됐다는 의미는 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원 추정

시뮬레이션상 1회 유찰에서는 매각가가 642,400,000원으로 낮아지면서도 채권자 청구액이 전액 배당됩니다. 2회 유찰 시에는 매각가가 513,920,000원으로 낮아지고, 채권 미배당액 88,024,679원이 발생하는 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 거래 현황 기준)

• 입지. 경기도 부천시 소사구 범박동 소재 복사초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 교육시설 및 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 무난하고, 단지 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연결됩니다.
• 단지 규모. 3,724세대의 대규모 아파트단지이며 2024년 1월 15일 준공됐습니다. 최근 12개월 비교 대상 12건의 실거래가 확인됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 28층 건물 중 4층입니다. 급·배수, 위생, 소화전, 화재탐지, 승강기 및 개별난방 설비가 있습니다.
• 토지 용도. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역 관련 사항이 있으며, 과밀억제권역·교육환경 보호구역 등도 확인됩니다.
• 주변 시설. 토지이용정보상 어린이공원·근린공원·경관녹지와 접하는 사항이 기재돼 있습니다.
• 토지 관련 확인. 토지거래허가구역 기재에는 2025.08.26부터 2026.08.25까지의 기간이 표시돼 있습니다. 이 기간 이후의 지정·연장 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 관련 공시지가는 2,433,000원/㎡입니다. 이는 개별 아파트의 매매시세와 직접 동일한 값은 아닙니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 대단지이고 비교 가능한 최근 실거래가 존재하지만, 동일 면적대 거래금액도 735,000,000원에서 850,000,000원까지 차이를 보입니다. 향후 매각 시 적정 호가와 실내 상태가 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래와 최저가 대조. 최근 12개월 평균 809,583,333원과 최저가 803,000,000원의 차이가 작습니다. 매수인 실제 취득부담에 취득 관련 비용을 별도로 반영해야 합니다.
• 저층 거래 우선 비교. 본건 4층과 비교하기 위해 2026년 10월 84.97㎡ 6층 거래가 735,000,000원, 2026년 9월 84.74㎡ 5층 거래가 815,000,000원을 함께 검토해야 합니다.
• 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약과 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 대조. 2024.05.20 접수된 하나은행 근저당권을 기준으로 등기부와 매각물건명세서의 인수·소멸 내용을 대조해야 합니다.
• 선순위 근저당 배당 확인. 채권최고액 550,000,000원은 실제 채무잔액과 다를 수 있습니다. 배당액은 채권계산서 및 법원 배당절차에서 확인해야 합니다.
• 강제경매 신청채권자. 김서경의 청구금액은 44,405,479원입니다. 선순위 배당 후 신청채권자가 받을 금액과 경매절차 진행 상태를 확인해야 합니다.
• 유찰 시 가격 계획. 회차별 가정 최저가는 803,000,000원, 642,400,000원, 513,920,000원입니다. 실제 유찰 여부와 매각조건을 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 관리비 및 인도. 공용부분 관리비 체납 여부, 실제 점유 상태, 매각 후 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제. 토지거래허가구역 지정 기간의 종료 이후 연장 여부를 포함해 현재 적용되는 규제를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 자료를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 신중”

부천 일루미스테이트 413동 404호는 말소기준 근저당권이 명확하고, 후순위 강제경매개시결정이 매각으로 소멸할 것으로 분석되는 물건입니다. 신고된 임차인은 없으며, 현재 권리관계상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

그러나 권리상 인수가 없다는 사실이 곧 가격 메리트가 있다는 뜻은 아닙니다. 최저가 803,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 809,583,333원의 99.2%입니다. 최신 거래 825,000,000원보다 낮지만, 6층의 735,000,000원 거래도 존재합니다. 특히 본건은 4층이므로 저층 실거래와 내부 상태를 함께 확인할 필요가 있습니다.

신건에서 최저가 수준으로 낙찰받는다면 현재 파악된 실질취득부담은 인수액을 제외한 803,000,000원이며, 취득 관련 비용은 별도입니다. 시세와의 간격이 매우 작으므로 낙찰 자체만으로 충분한 투자 여유를 확보하기는 어렵습니다. 또 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유관계도 확인되어야 합니다.

종합 판단은 B등급(58점). 권리구조가 비교적 단순하고 대규모 단지의 거래 사례가 존재하는 점은 긍정적입니다. 반면 신건 가격이 최근 시세에 근접하고 점유관계가 확정되지 않은 점은 감점 요인입니다. 입찰 여부보다 먼저 확인할 것은 저층 시세와 실제 점유 상태이며, 가격 여유가 확보되는지가 최종 판단의 핵심입니다.