수원지방법원 2025타경57080. 수원 권선구 세류동 230-25 소재 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 소유자는 이영춘, 신청채권자는 민병희이며 청구금액은 89,418,000원입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 611,483,600원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기부의 기준권리는 2019년 11월 20일 설정된 주식회사국민은행 근저당권(채권최고액 180,000,000원)입니다. 이후 설정된 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 전세권과 근저당권도 이미 말소돼 등기 자체의 권리 흐름은 비교적 명확합니다.

그러나 등기상 권리가 정리된다는 사실과 임차보증금 인수 위험이 없다는 사실은 전혀 다릅니다. 오인희는 말소기준보다 앞서 전입했고, 보증금이 확인되지 않습니다. 실제 배당 후 반환받지 못한 보증금이 남는다면 그 금액을 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 이 때문에 본건은 최저가만으로 실질취득비용을 산정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별개

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 인수 위험의 중심은 1명

세 사람 모두 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 임차인입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 없으며, 실제 임차인 수는 3명입니다.

말소기준 이후에 전입한 이승구와 권미정은 확인된 전입일을 기준으로 선순위 대항력을 갖지 못합니다. 다만 각 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 배당 참여 가능성과 실제 명도 상황을 별도로 점검해야 합니다.

가장 주의해야 할 임차인은 오인희입니다. 선순위 전입에 따른 대항력이 확인되지만 보증금 액수, 확정일자, 배당요구 및 실제 배당 가능액이 확정되지 않았습니다. 따라서 인수 위험은 존재하되, 구체적인 인수금액은 계산할 수 없는 상태입니다.

③ 가격 검증 — 신건 611,483,600원, 시세 메리트는 미확정

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 611,483,600원입니다. 하지만 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세가 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단하기 어렵습니다.

특히 본건은 일반적인 단독주택 매수와 달리 선순위 임차보증금 인수 가능성, 별도 건물의 내부구조 확인 문제, 일부 토지의 도로 이용 상태가 결합돼 있습니다. 따라서 단순히 감정가 대비 할인율이 커졌다는 이유로 가격상 유리하다고 평가해서는 안 됩니다.

유찰 회차는 가정이며 실제 매각 일정 및 최저가 확정 내역이 아닙니다. 채권자 미배당액은 임차인 배당·조세 등 법정 우선채권을 반영하지 않은 시뮬레이션입니다. 채권자 미배당액 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 선순위 임차보증금 인수액은 별도 판단 대상입니다.

④ 예상배당표 (매각가 611,483,600원 가정)

단순 배당 시뮬레이션상 집행비용은 8,514,836원, 채권자 예상배당 합계는 602,968,764원입니다. 채권자 채권 합계 758,495,560원 중 155,526,796원이 미배당되는 것으로 계산됐습니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.

다만 국민은행의 180,000,000원은 실제 확정 채권잔액이 아닌 근저당권 채권최고액입니다. 또한 가압류권자와 신청채권자의 배당은 법정 순위 및 배당요건에 따라 달라질 수 있어, 표시된 순서와 금액을 실제 배당 확정 결과로 보아서는 안 됩니다.

⑤ 입지·건물·토지 검토 (감정요항표 기준)

• 위치 및 환경. 세류초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 대상 부동산 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
• 기호(2) 건물. 철근콘크리트 및 연와조 판넬지붕 지상 3층 건물입니다. 1~2층은 각각 방 2개·거실·주방 및 식당·욕실 등으로 이용되며 3층은 창고입니다. 폐문 등으로 내부 확인을 하지 못한 부분이 있어 실제 내부구조를 확인해야 합니다.
• 기호(4) 건물. 목조 와즙 금속기와지붕 단층 건물입니다. 방 3개·주방·거실·화장실·세탁실·현관 등으로 이용됩니다. 일반건축물대장상 건축물현황도가 없어 외부관찰 및 현장조사로 구조가 파악됐으며 실제 구조와 차이가 있을 수 있습니다.
• 설비. 두 건물 모두 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지 이용. 도시지역·제1종일반주거지역에 해당합니다. 교육환경 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 제한이 적용됩니다.
• 일부 도로 이용. 목록 6 토지는 공부상 지목이 대지이지만 일부가 현황 도로로 이용되고 있습니다. 실제 사용 가능한 토지 범위와 통행관계, 향후 이용 제한 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 단독주택과 토지의 일괄매각으로 건물 상태와 토지 이용가치에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 최근 거래사례와 개별 토지·건물 가치를 확인하지 않고 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 오인희. 2018.07.23 전입의 대항력, 보증금, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 및 점유 유지 여부를 확인해야 합니다. 인수 가능액 산정 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 안전합니다.
• 후순위 임차인 2명. 이승구·권미정의 실제 임차보증금, 확정일자, 점유 건물 및 범위를 확인하세요. 등기 말소와 별도로 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
• 실질취득비용. 단순 낙찰가가 아니라 선순위 임차인의 미배당 보증금, 명도비용, 취득 관련 비용, 건물 정비 부담을 함께 고려해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 매각 대상 목록별 건물·토지의 위치와 실제 이용상태가 감정평가 및 매각물건명세서와 일치하는지 확인하세요.
• 목록 4 건물 내부. 건축물현황도가 없어 실제 방 배치, 증축·개조 여부, 건축물대장 기재와 현황의 차이를 직접 확인해야 합니다.
• 목록 6 현황 도로. 도로로 사용하는 면적과 경계, 통행권, 매각 후 배타적 사용 가능 여부 및 건축행위 제한을 확인하세요.
• 법정 우선채권. 국민건강보험공단 압류 관련 채권, 조세 및 임차인 우선변제 등이 배당에 영향을 미치는지 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 인근 단독주택과 토지의 최근 실거래, 토지 이용가치, 건물 노후 상태를 비교해야 합니다. 실질취득비용이 시세 이하인지 확인될 때에만 가격 경쟁력을 논할 수 있습니다.
• 서류 재확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 토지·건축물대장을 입찰 전 최신본으로 재확인하세요.

맺으며 — “등기상 소멸”이 곧 “인수 0원”은 아니다

이 사건의 등기상 말소기준은 명확합니다. 국민은행 근저당 이후 가압류와 압류 등은 매각으로 소멸하고, 과거 전세권과 근저당도 이미 말소됐습니다. 그러나 그 사실만으로 권리분석을 마무리할 수 없습니다.

2018년부터 전입한 오인희의 보증금이 미상이라는 점이 가장 큰 변수입니다. 선순위 임차인이 배당받지 못한 보증금이 남는다면 매수인이 승계할 수 있습니다. 또한 건물 내부구조의 불확실성과 현황 도로로 사용되는 일부 토지는 매각 이후의 활용 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

최저가 611,483,600원이 적정한지도 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 판단할 수 없습니다. 향후 유찰로 매각가격이 내려가더라도 선순위 임차보증금 인수액이 증가할 수 있으므로, 가격 하락을 곧바로 투자 매력으로 해석해서는 안 됩니다.

결론은 권리와 가격 모두 확인 전 보류입니다. 선순위 보증금, 실제 배당 및 인수 관계, 건물 현황과 도로 이용 범위, 비교 가능한 시장가격을 확인한 뒤 실질취득비용을 계산해야 합니다. 이 절차를 생략한 채 최저가만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.