인천지방법원 2026타경30193. 경기도 김포시 대곶면 율생리 609-5에 있는 제조업소와 토지 관련 경매입니다. 등기부상 건물은 일반철골구조 준불연판넬지붕의 단층 건물이며, 사용승인일은 2023.02.13입니다. 공부상 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중인 물건으로, 주택이나 아파트를 대상으로 한 일반적인 경매와는 성격이 다릅니다.

소유자는 이동규입니다. 2023.05.18 설정된 김포제일신용협동조합의 채권최고액 1,440,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 이회운의 근저당권과 국·국민건강보험공단의 압류, 복수의 경매개시결정이 등장합니다. 특히 동일한 제시외 건물이 병합 사건에도 표시된다는 점과 토지 지분 매각이 포함된다는 점은 낙찰 전 반드시 정리해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당

핵심은 2023.05.18 김포제일신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,440,000,000원이며, 공동담보목록 제2023-1139호가 기재되어 있습니다. 이 권리는 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 그보다 나중에 설정된 이회운의 96,000,000원 근저당권과 국·국민건강보험공단의 압류, 경매개시결정도 원칙적으로 소멸 대상입니다.

2024.11.07 접수된 강제경매개시결정은 2024.12.04 취하로 말소되었습니다. 현재 사건과 관련해서는 2026.01.23 이회운을 채권자로 하는 임의경매개시결정과, 2026.04.29 김포제일신용협동조합을 채권자로 하는 별도의 임의경매개시결정이 확인됩니다. 따라서 복수 경매 사건의 병합·진행 관계를 함께 확인해야 합니다.

② 가격·매각범위 — 시세 검증이 먼저다

현재 최저매각가는 867,378,000원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 매각을 시작합니다. 다만 비교 가능한 제조업소·토지의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 이 가격이 실제 시장가보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

회차별 금액은 경매 진행 시나리오이며 확정 매각가격이 아닙니다. 인수 0원도 임대관계 및 기타 인수 위험이 확인되기 전의 모형상 금액입니다.

③ 예상배당표 (매각가 867,378,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 계산한 추정 배당입니다. 실제 피담보채권액과는 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며, 국세·건강보험료 채권의 우선순위 및 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

신건 매각가격을 기준으로 집행비용 11,073,780원을 제외하면 근저당 채권자에게 돌아갈 것으로 계산된 금액은 856,304,220원입니다. 선순위 김포제일신용협동조합의 채권최고액만도 1,440,000,000원이므로 이회운의 후순위 근저당권에는 배당이 돌아가지 않는 시뮬레이션입니다.

이 사건의 청구금액은 90,702,711원이지만, 해당 신청채권자에 대한 시나리오상 배당액은 0원입니다. 다만 신청채권자의 실제 채권, 선순위 공동담보 배당 및 다른 사건과의 관계에 따라 최종 배당결과는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 대곶면 율생리 소재 대곶면 행정복지센터 남측 인근에 위치합니다. 주변은 중·소규모 공업용 부동산과 상업용 부동산이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 제반 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 일반철골구조 준불연판넬지붕의 단층 건물로, 사용승인일은 2023.02.13입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(제조업소)이며 내·외벽은 단열판넬 마감입니다.
• 토지. 토지면적 844.0㎡, 지목 대, 이용상황 공업용, 지형은 평지·사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다. 토지 개별공시지가는 429,400원/㎡로 기재되어 있습니다. 해당 토지 정보와 실제 매각 대상 토지·지분의 일치 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 용도지역. 자연녹지지역이며 성장관리계획구역(복합형)에 해당합니다. 도시지역·성장관리권역에 포함되고, 가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다.
• 군사시설·교육환경. 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역에 포함되며 대곶중학교 관련 상대보호구역과 저촉됩니다. 증축·용도변경 등 개발행위 시 관계기관 협의 및 허가 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있습니다. 기록된 대상자와 대상 용도, 지정기간 등을 검토하여 실제 취득에 허가가 필요한지 관할 부서에 확인해야 합니다.
• 환금성. 제조업소와 토지·지분이 결합된 물건이므로 일반 주거용 아파트처럼 표준화된 시세를 적용하기 어렵습니다. 사용 가능 업종, 건물 상태, 권리관계, 토지 이용 제한과 매각 범위를 고려한 개별 가치평가가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2023.05.18 설정된 김포제일신용협동조합의 1,440,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 공동담보목록 제2023-1139호와 다른 담보물의 관계를 확인하세요.
• 매각 범위 확인. 일괄매각의 대상 목록과 목록3.의 지분, 제시외 건물 1동의 범위를 확인하세요. 2026타경31002 목록2.와 동일한 건물을 중복 평가하지 않도록 주의해야 합니다.
• 임대관계·점유 확인. 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금, 대항력 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 공적 채권 확인. 김포세무서장의 국세 압류와 국민건강보험공단 압류 관련 교부청구 및 법정기일을 확인하세요. 실제 배당이 단순 근저당 순위와 달라질 수 있습니다.
• 복수 사건 확인. 2026타경30193과 2026타경31002의 병합·진행 관계, 신청채권자 및 중복되는 매각목록을 확인하세요.
• 시세·평가 검증. 감정가 867,378,000원과 실제 시장가격을 비교하려면 유사한 제조업소·토지 거래사례 및 건물 상태, 토지 지분의 가치를 별도로 평가해야 합니다.
• 이용 제한 검토. 자연녹지지역·성장관리계획구역, 군사시설 보호구역, 상대보호구역 및 토지거래허가 관련 제한을 검토하세요. 예정 업종의 사용 가능 여부도 확인해야 합니다.
• 실질 취득비용 검토. 매각가격 외에 취득 관련 비용, 점유 이전 및 명도비용, 미납 공과금이나 사용에 필요한 정비비용이 발생할 수 있습니다. 예상 인수액 0원만으로 총비용을 확정하지 마세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 토지 관련 공부를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “말소되는 권리와 안전한 입찰은 다르다”

이 물건은 2023년 선순위 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 채권최고액을 기준으로 한 예상 미배당액은 679,695,780원에 이르지만, 이 부족액 자체를 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.

그러나 임대관계 미상이라는 문제가 남아 있고, 국세·건강보험공단 압류의 배당순위, 공동담보와 복수 경매 사건의 관계, 토지 지분 및 제시외 건물의 정확한 매각 범위를 확인해야 합니다. 감정가와 최저가가 모두 867,378,000원인 신건이지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼 가격 메리트도 판단할 수 없습니다.

등기상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 실제 취득 위험과 가격 경쟁력은 아직 검증이 필요합니다. 특히 일반적인 주거용 경매보다 매각 범위와 이용 제한의 영향이 클 수 있으므로 권리·점유·토지·건물·시세를 함께 확인하기 전에는 신건 입찰을 보수적으로 접근하는 것이 적절합니다.