서울중앙지방법원 2025타경102888. 신림역 남동측 인근에 위치한 ‘아름채’ 2층 202호로, 전용면적은 29.87㎡입니다. 철근콘크리트구조 4층 다세대주택 중 2층이며, 전체 세대수는 11세대, 사용승인일은 2019.05.23입니다. 소유자 전정민은 2021.12.10 매매계약을 원인으로 330,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2021.12.29 접수됐습니다.
권리분석의 중심은 선순위 임차권입니다. 이해담(개명전이민정)은 2021.11.18 확정일자를 받고 2021.12.15 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 330,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.01.02, 말소기준 압류는 2024.12.31이므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차권입니다. 최저가 배당 시 룰상 보증금 부족분 4,434,000원이 매수인에게 남지만, 2026.06.26 제출된 확약으로 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원*으로 처리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102888 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 10-559 아름채 2층 202호 서울특별시 관악구 남부순환로190가길 39 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.87㎡ · 지상 4층 중 2층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 11세대 · 사용승인 2019.05.23 · 엘리베이터·주차장 |
| 소유자 | 전정민 (2021.12.10 매매, 거래가 330,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 331,000,000원 (2회 유찰, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
과거 남서울신용협동조합의 근저당권 3건은 2019.09.06 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 말소기준은 2024.12.31 관악구 압류이며, 2025.05.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인의 전입·점유와 임차권등기는 말소기준보다 앞서 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이해담(개명전이민정) | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 2021.12.15 2021.11.18 | 330,000,000원 | 대항력 有 우선변제 HUG 승계·확약 |
이해담 임차인은 말소기준 압류보다 먼저 전입·점유했고 확정일자도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 배당요구일은 임차권등기 접수일과 같은 2024.01.02입니다. 통상적인 계산이라면 최저가 331,000,000원에서 집행비용을 먼저 공제한 뒤 보증금 부족분이 남아 매수인 인수 문제가 발생하지만, 제출된 확약으로 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득액이 최근 시세의 143.9%
가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 이 건의 최신 확인 거래는 2023.10, 전용 28.53㎡, 4층, 230,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 1건 기준 230,000,000원이며, 실질취득액 331,000,000원*은 그 143.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 28.53㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2021.12 | 29.87㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 280,000,000원 |
전체 평균은 280,000,000원이지만, 여기에는 2021.12 거래 330,000,000원이 포함돼 있습니다. 최신 거래는 그보다 100,000,000원 낮고, 최근 거래 흐름은 과거 대비 30.3% 하락했습니다. 현재 실질취득액은 전체 평균과 비교해도 118.2%이므로, 전체 평균을 기준으로 보더라도 가격 메리트가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 331,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,434,000원 |
| 1. 이해담 임차보증금(우선변제) | 330,000,000원 | 325,566,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 룰상 미배당 보증금 | - | 4,434,000원 |
| 확약 적용 후 실질 인수 | - | 0원* |
배당 계산상 집행비용 공제로 보증금 4,434,000원이 남지만, 2026.06.26 확약에 따라 이해담 임차권에 관한 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총액은 고정되지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 인수 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 331,000,000원 | 4,434,000원 | 331,000,000원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 80% | 264,800,000원 | 69,707,200원 | 264,800,000원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 211,840,000원 | 121,925,760원 | 211,840,000원* |
확약이 없다면 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 커지는 회차에서 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에 수렴합니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인이 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기했으므로, 확약이 유효하게 적용되는 한 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같습니다. 현재 회차의 실질취득액은 여전히 최신 거래보다 높지만, 4회 유찰 가정 211,840,000원은 최신 거래 230,000,000원보다 낮습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울지하철 2호선과 신림선이 만나는 신림역 남동측 인근입니다. 주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 상업시설, 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 다세대주택 중 2층이며, 위생·급배수시설, 주차장, 엘리베이터가 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 등고평탄하며, 서측 소로에 접합니다. 용도지역은 제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 포함되며, 공시지가는 ㎡당 3,351,000원입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 11세대 다세대주택으로 확인 거래는 2건이며, 최신 거래가 과거 거래보다 30.3% 낮아 가격 하락 흐름을 반영한 보수적 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.26 확약서의 제출 주체, 사건번호, 대상 임차권, 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 원본과 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약이 이해담 임차권등기 전체에 적용되는지와 매각 후 말소 협조 절차를 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수 확인. 확인된 실제 임차인은 이해담 1명입니다. 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 보증금에 중복 합산하면 안 됩니다.
- 가격 기준은 최신 거래. 전체 평균 280,000,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 230,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거보다 30.3% 낮습니다. 현재 실질취득액 331,000,000원*에 가격 가점을 줄 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 정리됐지만, 가격은 정리되지 않았다”
이 사건은 보증금 330,000,000원의 선순위 임차권 때문에 원칙적으로 인수 위험이 있는 물건입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.26 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의해, 해당 임차인에 관한 매수인의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득액 331,000,000원*은 최신 거래와 최근 12개월 평균 230,000,000원보다 101,000,000원 높고, 가격 비율은 143.9%입니다. 최근 거래 추세도 과거 대비 30.3% 하락했고 이미 2회 유찰됐습니다. 권리 위험은 확약으로 완화됐지만, 현재 가격은 최근 시세 이상입니다. 확약서의 유효성과 말소 이행을 확인한 뒤에도, 현재 최저가에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
* 2026.06.26 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되고 약정대로 이행되는 것을 전제로 합니다. 일반 배당 계산상 미배당 보증금은 현재 회차 4,434,000원입니다.
