서울중앙지방법원 2025타경102888. 신림동 아름채 2층 202호, 전용 29.87㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 전정민이고 2021.12.10. 매매를 원인으로 2021.12.29. 소유권을 취득했으며 거래가액은 330,000,000원입니다. 경매의 핵심은 등기부의 오래된 근저당이 아니라, 2021.12.15. 전입한 임차인 이해담(개명전이민정)의 보증금 330,000,000원과 그 뒤 제출된 확약서입니다.
등기상 남서울신용협동조합 근저당 3건은 2019.09.06. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2024.12.31. 관악구 압류입니다. 임차인의 주민등록일자·점유개시일자는 2021.12.15., 확정일자는 2021.11.18.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 현재 최저가에서 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102888 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 10-559 아름채 2층202호 |
| 도로명 | 서울특별시 관악구 남부순환로190가길 39 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택 다세대주택 · 전용 29.87㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 |
| 소유자 | 전정민 · 2021.12.10. 매매 · 거래가액 330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 211,840,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 원칙적 인수위험을 확약서가 끊는다
핵심 임차인은 이해담(개명전이민정) 1명입니다. 보증금은 330,000,000원, 임대차계약일은 2021.11.10., 확정일자는 2021.11.18., 주민등록·점유개시는 2021.12.15.입니다. 말소기준인 2024.12.31. 압류보다 앞서므로 등기상으로는 대항력 있는 임차권입니다.
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이해담(개명전이민정) | 주거 (임차권등기) | 330,000,000원 | 2021.12.15. | 2021.11.18. | 대항력 우선변제 확약으로 실질 인수 0 |
② 가격 비교 — 4회 유찰로 최근 거래 아래, 그러나 추세는 하락
아름채(10-559)는 총 11세대, 2019.05.23. 준공입니다. 전용 29.87㎡와 면적이 맞는 실거래 자료는 2건으로, 2021.12. 2층 330,000,000원과 2023.10. 4층 230,000,000원입니다. 전체 평균은 280,000,000원이지만, 오래된 고가 거래가 섞이므로 현재 가격 판단에서는 최신 거래 및 최근 12개월 기준 230,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 28.53㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2021.12 | 29.87㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 280,000,000원 |
| 최근 기준 | — | 1건 | 230,000,000원 |
현재 최저매각가 211,840,000원은 최근 12개월 기준 230,000,000원의 92.1%입니다. 확약으로 실질 인수액이 0원이므로 실질취득 기준도 현재 회차에서는 211,840,000원입니다. 따라서 최근 거래보다 낮은 가격 구간에 들어왔습니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 가격 추세가 -30.3%이므로, 과거 전체 평균 280,000,000원을 기준으로 싸다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,765,760원 |
| 1. 이해담(개명전이민정) 보증금 · 우선변제 | 330,000,000원 | 208,074,240원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 임차보증금 부족액 121,925,760원이 발생하지만, 2026.06.26. 확약서로 해당 임차인에 대한 대항력 및 매수인 상대 잔존 보증금 반환청구권을 포기했으므로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 이번 확약이면 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 부족액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 64% | 211,840,000원 | 121,925,760원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 51% | 169,472,000원 | 163,700,608원 | 실질 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 41% | 135,577,600원 | 197,120,486원 | 실질 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울지하철 2호선과 신림선이 만나는 신림역 남동측 인근이며, 주변에 다세대주택·아파트·근린생활시설·상업시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 공동주택으로, 외벽은 돌붙임 등, 내벽은 벽지, 창호는 샤시창입니다. 주차장·엘리베이터·위생 및 급배수시설이 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 등고평탄하며 다세대주택 건부지로 이용됩니다. 서측으로 소로(가)에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 3,351,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 아름채(10-559)는 11세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 가격 추세가 -30.3%인 만큼 소규모 다세대 특유의 거래 표본 부족과 가격 변동성을 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 사건에서 인수액을 0원으로 보는 핵심 근거는 2026.06.26. 제출된 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약입니다. 입찰 전 원문과 매각물건명세서 반영 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 등기부에는 보증금 330,000,000원의 주택임차권이 존재합니다. 확약에 따른 말소 동의 내용과 실제 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 280,000,000원보다 최신 거래 230,000,000원과 최근 12개월 기준을 우선해 보세요. 현재 최저가는 그 92.1%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 차이가 -30.3%입니다. 4회 유찰됐다는 사실만으로 충분한 안전마진이 생겼다고 단정하기 어렵습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있고 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유 상태는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 기준으로 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격은 하락 추세까지 봐야 한다
이 사건을 숫자만 보면 보증금 330,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 매우 무거워 보입니다. 실제로 현재 매각가 기준 배당만 적용하면 121,925,760원의 미배당액이 남습니다. 그러나 2026.06.26. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했기 때문에, 해당 임차인과 관련한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
가격은 감정가 331,000,000원에서 4회 유찰돼 211,840,000원까지 내려왔고, 최신 거래 230,000,000원의 92.1%입니다. 이 점만 보면 최근 거래보다 낮은 구간이지만, 실거래 흐름은 -30.3%이고 건물은 11세대, 확인된 거래는 2건뿐입니다. 따라서 이 사건은 확약서 확인이 권리분석의 핵심이고, 가격 판단에서는 과거 330,000,000원 거래보다 최신 230,000,000원과 하락 추세를 우선해 보는 것이 맞습니다.
